Эта страница в старом дизайне

10+1 подводных камней при покупке первички

06.10.2020 Просмотров: 732
10+1 подводных камней при покупке первички

10+1 подводных камней при покупке первички

При продаже квартиры, для продавца недвижимости, основная цель – получить деньги за свой объект. Деньги есть деньги, их легко проверить. 

А вот основная цель покупателя – приобрести такую долгожданную, полностью соответствующую ожиданиям, квартиру. Ведь покупка квартиры, зачастую, является покупкой всей жизни.

Квартиру, в отличии от денег, сложнее проверить с первого взгляда. А тем более, когда покупаем квартиру на первичном рынке.  

Какие существуют подводные камни при покупке первичной недвижимости, на что стоит обращать особое внимание и что является первыми звоночками долгостроя, специально для Address.ua рассказал Владимир Копоть, руководитель онлайн сервиса юридической проверки недвижимости Monitor.Estate и Управляющий партнер ЮФ «KopotLawyers».


Доверяй, но проверяй.

Нужно ли проверять застройщика, даже если это лидеры рынка, которые у всех на слуху. На что нужно обращать внимание, а также как и где можно  проверить застройщика?

- Всегда и при любых обстоятельствах нужно проверять объект, в который хочется инвестировать. «Надежных» застройщиков НЕ БЫВАЕТ. Это доказали УКРБУД и Аркада. Уверен, что на очереди еще пара больших застройщиков.

Во-первых, стоит обратить внимание на наличие разрешения на строительные работы. На что он конкретно выдан. Напр., реконструкция школы или строительство многоэтажного жилого дома. Чувствуешь разницу? И там, и там, есть разрешение, но только по второму можно строить жилье.

Во-вторых, целевое назначение земельного участка. Если участок не предназначен для строительства жилья, то строить там могут только офисные, административные помещения и апартаменты, но не квартиры. Так было с объектом на Жилянской, 68.

В-третьих, схему финансирования и способы привлечения денежных средств. Я бы настоятельно рекомендовал избегать ЖСК и передачу денег в наличной форме при любых схемах, даже есть застройщик сделает дисконт в 50% за наличку.

Проверить объект и участников строительного процесса можно в открытых источниках (сайт разрешительных документов, судебный реестр, государственный земельный кадастр, реестр юридических лиц и т.д.), можно почитать на форумах, или заказать юридический отчет за 5 секунд на нашем сайте Monitor.Estate.

Динамика строительства и задержка сроков сдачи

На какой стадии строительства безопасней всего покупать недвижимость, и чем опасны ранние стадии. Задержка сроков сдачи - это звоночек о проблемах у застройщика или нет?

- Самые безопасные сделки, когда у продавца уже на руках право собственности. Понимаю, что на этом этапе и цена будет совершенно иной, нежели если клиент покупает на этапе строительства. Сроки сдачи могут являться признаком проблем. Напр., если разрешение было выдано еще в 2015 году, а к строительству компания приступила только в этом году. И таких объектов не мало. Здесь нужно смотреть на другие объекты этого девелопера: когда они получали разрешение и когда – сертификат о готовности здания к эксплуатации. Задержки в сдачи также могут свидетельствовать, что застройщик перекидывает уже проинвестированные деньги в этой объект на строительство других своих комплексов.

Прием квартиры

Как нужно принимать квартиру у застройщика, на что нужно обращать внимание, можно ли требовать дооснащение или замену, если покупателю что-то не нравится?

- В целом, «комплектация» квартиры должна быть прописана в договорах, и каждый инвестор перед приемкой должен сверить наличие этих пунктов. Но бывают и скрытые недостатки. Напр., не работает вытяжка, окна посажены криво, дыры в стенах… При приемке мы советуем брать с собой технического специалиста, который сможет визуально обнаружить проблемы и указать на них. Если что-то не так, то подрядчик должен в течение месяца устранить эти недостатки.

Документы

Обязаны ли мне в отделе продаж предоставить разрешительную документацию, и какие документы должны быть в отделе продаж. На что нужно обращать особое внимание?

- В отделе продаж имеются копии всех документов: от разрешений, договоров на землю, до инвестиционных договоров между участниками строительства. Можно и самостоятельно их проверить по открытым источникам или обратиться к юристам, которые расскажут более подробно о каждом документе.

В случае, когда в отделе продаж по какой-либо причине отказывают в предоставлении документов это должно значить для покупателя red flag.

Договора

Что обязательно должно быть в договоре, и какие договора я подписываю с застройщиком? Как уберечься от двойной продажи?


- У каждого договора есть своя история и схема финансирования (предварительные договора, купля-продажа дериватов и имущественных прав, инвестиционные договора, покупка через ФФС (фонд финансирования строительства), каждый нужно смотреть индивидуально. Но есть и общие положения, без которых не обходится ни один договор.




1) Предмет договора. Что именно продают и в какой «комплектации».

2) Сроки введения дома в эксплуатацию. Не срок запланированного ввода, а конкретная дата, когда будет переход права собственности.

3) Условия оплаты, привязка к курсу и увеличение/уменьшение проектной площади жилья.

4) Ответственность сторон, напр., часто застройщики не пишут штрафы за просрочку введения дома в эксплуатацию.

5) Порядок выхода из договора, порядок расторжения, переуступки.

От двойных перепродаж уберечься сложно. Теоретически, договора дериватива и покупка через ФФС должны обеспечить безопасность сделки, но учитывая, что фонды и КУАшки (компания по управлению активов) это аффилированные структуры, поэтому это не мешает застройщику продавать квартиры несколько раз. Таких сделок сейчас меньше, но есть случаи открепления доверителей от списка инвесторов и продажа таких «пустых» квартир третьим лицам. На нашем канале мы как раз говорили с такими пострадавшими инвесторами.

Качество строительства

Что делать если застройщик не выполнил свои обещания по качеству строительства. Если человек уже заселился и обнаружил несоответствия между реальностью и заявленным качеством.

- Это очень сложно доказать по факту. А на стадии строительных работ вас никто не допустит на стройплощадку, чтобы вы сверили качество используемых материалов. Другое дело, когда застройщик обещал сделать зеленую зону вокруг комплекса, а фактически все залил асфальтом, то здесь можно подавать жалобу в Антимонопольный комитет за недобросовестную конкуренцию. Такой прецедент уже есть. ЖК ParkLand был оштрафован на 3 млн. грн.

Реально ли получить скидку

Реально ли в отделе продаж получить скидку если у застройщика не заявлены акции и скидки на момент покупки ? Если да, то как?

- Не совсем вопрос по адресу, простите за каламбур :), но на моей практике было и такое. Все зависит от человека, который покупает и от условий, которые он предлагает. Например, оплата 100% или рассрочка, видовая квартира или неликвид (большие квартиры на низких этажах) и т.д. и т.п. Как-то я пришел в отдел продаж как тайный покупатель, провел там чуть более часа и в итоге получил скидку в 2% и обещали еще спросить у руководства (отсутствовало на тот момент). Возможно потому, что изучил объект, возможно потому, что не собирался покупать, поэтому разговор был легким, возможно потому, что меня узнали как блогера по недвижимости (веду свой канал наhttps://www.youtube.com/c/monitorestate

Но в любом случае, договариваться можно и нужно.

В погоне за низкой ценой

Может ли низкая стоимость квадратного метра быть прямым показателем того, что “будут проблемы” с качеством, покупкой, вводом в эксплуатацию, или вообще объект станет недостроем.

- Может, если цена ниже среднерыночной. А так, цена – один из инструментов борьбы за клиента. К тому же, застройщики или их маркетологи любят играть в сегментацию рынка: эконом, комфорт, бизнес, элит, супер элит т.д. И в каждом из этих сегментов есть свои ценовые диапазоны. Поэтому я бы не рассматривал проблему недостроев сугубо только по ценовому критерию.

Инфраструктура района

Какие могут быть подводные камни в инфраструктуре района?

- Это вообще больная тема для города. Многие новостройки строятся в кварталах старой постройки (хрущевки), где коммуникации еле живые. И даже при наличии технических условий, не факт, что поставщики услуг смогут обеспечить надлежащим образом качество услуг.

Есть и другая сторона медали. Например, Виноградарь. Там строятся большие комплексы на тысячи квартир: Варшавский, Варшавский плюс, Диброва, Місто квiтiв, Сырецкие сады, Липинка, Новомостицкий. Да, я понимаю, что им всем обещали метро, и даже ветку по плану уже переместили. Но паркинги и развязки в этом районе никто не делает и не собирается. Следовательно, район каждое утро и вечер будет претерпевать такие пробки, что Познякам и не снилось. Это я уже не говорю о наличии детских садов, школ и поликлиник, которые должны обслуживать счастливых обладателей квадратных метров.

Рассрочка, кредит

На что нужно обращать особое внимание при приобретении квартиры в рассрочку или кредит?

- Здесь есть как плюсы, так и минусы.

Из плюсов, вы рискуете своими деньгами частично и платите оставшиеся платежи параллельно как строится ваш комплекс. Стройка заморозилась – вы перестаете платить.

Из минусов – при рассрочке будет удорожание квадратного метра, если бы покупатель платил бы 100% сразу. По кредитам – это банковская сфера. Потому, помимо оплат по процентам, заемщика еще ждут дополнительные платежи (всевозможные страховки, справки и прочее).

В завершение, хочу поблагодарить Address.ua за вопросы. На самом деле, отличный топ-10 подводных камней, о которые могут споткнуться инвесторы/покупатели/доверители. Однако от себя добавлю еще один.

+1 вопрос - наличие бенефициаров – оффшорные компании. Буквально вчера появилась информация о том, что менеджмент одной из строительных компаний вывел 500 млн. грн. Это означает, что таким образом они могут вывести все деньги с фонда и не достроить объекты. Поэтому в данном случае очень важно проверять собственников компаний, схему финансирования. И если привлекается фонд, то, к сожалению, проверять еще и его.

Подводя итог беседы, хотим пожелать каждому покупателю быть бдительными, не поддаваться соблазну, при выборе недвижимости мыслить только рационально, отбросив эмоции, и проверять, проверять, проверять...

Чтобы новоселье вы праздновали счастливо и радостно.
А выбрать первичку можно на сайте Address.ua. Удачи вам!

Комментарии (0)