Эта страница в старом дизайне

Где хранить сбережения, или почему недвижимость?

07.08.2020 Просмотров: 472
Где хранить сбережения, или почему недвижимость?

Девальвация гривны, снижение ставок по депозитам, отсутствие ясности, когда же закончится пандемия, и какие в итоге перспективы у экономики в который раз актуализировало тему инвестиций.
Доходность банковских вкладов уже не оправдывают свои ожидания, золото, облигации и другие финансовые инструменты зачастую слишком сложны для понимания и требуют профессиональных консультаций и сопровождения, поэтому наши соотечественники традиционно обращаются к недвижимости. В этой статье мы попытались разобраться, куда украинскому частному инвестору вложить деньги, и действительно ли будут оправданы инвестиции в жилье в 2020 году?

Де зберігати заощадження, або чому нерухомість?


Олесь Романишин, управляющий партнер ARPA Investments
 образно сравнивает рынок недвижимости для украинцев с рынком акций для американцев.

«Если у американца появились деньги, он скорее сформирует портфель акций, чем пойдет покупать квартиру. Недвижимость как инвестиция – достаточно сложный и дорогой для них продукт. В Украине все с точностью наоборот. Купить квартиру с целью получения пассивного дохода от аренды – это и есть наш реальный «фондовый рынок».




Депозиты, золото, облигации

Пожалуй, самым большим конкурентом недвижимости традиционно считается депозитный вклад. Были времена, когда процентные ставки действительно впечатляли, однако, и риски были достаточно высоки. Буквально в прошлом месяце Фонд гарантирования вкладов физических лиц напомнил вкладчикам о завершении ликвидации 45 банков из 95, которые были переданы в его управление с 2014 года. Вне зависимости от количества депозитов вкладчики этих банков смогут максимально вернуть себе только 200 тысяч гривен. Но сегодня так рисковать деньгами уже не выглядит привлекательно. Процентные ставки по депозитам как в гривне, так и в валюте, демонстрируют устойчивое падение.

«По данным Лига.Финансы, в июне текущего года ставки по депозитам находились в диапазоне 6,15 – 9,56% (в гривне) и 0,55-1.97% (в долларе) в зависимости от срока вложения»

Не настолько популярны, но все же имеют место быть инвестиции в драгоценные металлы, покупка облигаций и криптовалют. Однако, доходность от покупки золота во многом зависит от способов вложения (текущий счет, монеты, производство), законодательства, волатильности курса, хранения и спреда от покупки-продажи, финансовой стабильности банков и многих других факторов, с которыми инвестору придётся разобраться. Но, и главное, золотая прибыль посыплется не сразу. Зачастую, такие инвестиции все же рекомендуют делать для защиты некоторой части своего капитала, а не для его приумножения.

С покупкой облигаций внутреннего государственного займа (ОВГЗ) без брокера не обойтись. Но наиболее важным моментом в данном случае является фактор доверия к эмитенту, то есть к государству. Но есть ли он? К тому же, этот инструмент наиболее уязвим от множества сопутствующих внутренних и внешних факторов. Так, если в 2019 году доходность ОВГЗ демонстрировала хорошее преимущество перед депозитными вкладами, то уже в текущем году она с ними сравнялась. И тот факт, что мировая экономика погрузилась в рецессию и многие эксперты уверены, что фондовый рынок все же переоценен, создаёт дополнительные риски доходности этого инструмента.

Что же касается криптовалют, то они в Украине не имеет определенного правового статуса. Здесь стоит помнить и о волатильности курсов, и о спреде, и о множестве других факторов, среди которых: объемы биржевых торгов, различные законодательные инициативы и чувствительность курсов криптовалют к новостям. Да и сам рынок криптовалют в высокой степени спекулятивный и не поддающийся качественному моделированию и анализу.


Недвижимость. Всем ли хватит?

В целом, эксперты сходятся во мнении, что объем рынка недвижимости столицы и ее агломерации в 2019 году составил около 6 миллиардов долларов.

«Объем рынка недвижимости столицы и ее агломерации в 2019 году составил около шести миллиардов долларов»

Так, согласно данным портала Address.ua, на рынке недвижимости Киева и агломерации в 2019 году было заключено 67-72 тысячи сделок: 34-36 тысяч на первичном и 33-36 тысяч – на вторичном.

Если посмотреть на график с количеством введенных в эксплуатацию квартир в период 2010-2019 года, то отлично видно, что в прошлом году только на первичном рынке было куплено значительно больше объектов, чем введено в эксплуатацию. Таким образом, спрос на новое жилье, по сути, в два раза превысил новое предложение.

График с медианной ценой также хорошо иллюстрирует тот факт, что рынок начал оживать и цены стали расти.

Где хранить сбережения, или почему недвижимость?
Где хранить сбережения, или почему недвижимость?
Где хранить сбережения, или почему недвижимость?




Де зберігати заощадження, або чому нерухомість?





По мнению директора по развитию Address.ua Дениса Галицына «текущий год внес коррективы в динамику развития рынка недвижимости. Многие ожидали существенного падения цен, связанного с его перенасыщением и неопределенностью. Однако, этого не произошло. Как мы видим из графиков, медианная цена квадратного метра жилой недвижимости, особенно на первичном рынке пошла вверх и по сути догоняет показатели 2015 года. К тому же, в 2019 году впервые за несколько последних лет было продано квартир больше, чем введено в эксплуатацию».





Недвижимость. Ищем доходность

На растущем рынке наиболее выгодным традиционно была покупка первичной недвижимости на этапе котлована и перепродажа объекта после его сдачи в эксплуатацию. В этом случае прибыль от инвестиции могла достигать все 30%. Но не всем везло. Наиболее распространенные риски – замороженное строительство и затягивание сроков сдачи объекта на фоне падения рыночных цен. В Киеве достаточно тому примеров. Из последних громких – банкротство Укрбуда и последующая неопределенность с завершением строительных работ на его объектах. Учитывая временной фактор простоя и постепенное ослабление гривны инвесторы Укрбуда уже потеряли немало.

Прибыль в 30-35% можно получить и выбрав стратегию Flip the House – приобретение недвижимости под реконструкцию для быстрой перепродажи. Главная особенность этой стратегии – поймать цену, которая намного ниже рыночной. Однако, зачастую, сопутствующими факторами очень низкой цены может оказаться шлейф юридических споров между предыдущими собственниками, не совсем чистая история и множество других проблем, с которыми придётся столкнуться новому владельцу. К тому же, надо помнить о существенных временных и финансовых затратах на реконструкцию и ремонт.

Покупка недвижимости с целью сдачи ее в аренду стала наиболее популярным трендом последних лет, особенно в столице. Как инструмент инвестирования, он также понятен и привычен украинскому инвестору. Триггером этого вида инвестирования стала миграция населения с восточных регионов страны и резко возросший спрос на аренду жилья в столице.


Де зберігати заощадження, або чому нерухомість?



По мнению Владимира Трибрата, управляющего партнера Billion Estate и инвестиционного фонда B-Club, «любой кризис благоприятный для тех, кто накопил ликвидность. В банках доходность почти «растаяла» и недвижимость, безусловно, выиграет в ближайшие годы. При этом, покупка с последующей арендой принесет больше плюсов, но риски для инвесторов гораздо меньше, если они будут приобретать жилье в уже готовых объектах». В таком случае о доходности, по мнению эксперта, надо думать во временном промежутке 5-10 лет.




Аналитики портала Address.ua решили проанализировать 10 столичных жилых комплексов, объекты в которых отвечают наиболее частым запросам к порталу (цена, площадь, класс), и посчитать, какую же можно ожидать доходность от аренды и каким будет срок окупаемость таких инвестиций?

Так, в сравнительный анализ вошли квартиры общей площадью от 24 до 60 квадратных метров в ценовом диапазоне от 29 до 76 тыс. у.е. в следующих жилых комплексах: введенных в эксплуатацию – Метрополиc, Комфорт Таун, комплекс апартаментов "DA!", Standard One, Elyseum; анонсированных к вводу в 2020 и 2021 годах – Власна квартира, Теремки, Новая Англия, Нивки-Парк, Сырецкие Сады.

Оказалось, что при ожидаемой арендной ставке от 7500 – до 13500 гривен в месяц средняя рентабельность апартаментов в данной выборке колеблется в диапазоне 7.0%-11,2%, а их окупаемость от 9 до 14.3 лет.


Публикуем ТОП-3 лидеров десятки, доходность которых соизмерима или выше банковского депозита.


ЖК «Власна квартира»

Де зберігати заощадження, або чому нерухомість?

Ввод в эксплуатацию
IV кв. 2021 г.
(без мебели и техники)
Метраж – 24 м2
Стоимость – $28,6 тыс.*
Оснащение квартиры – $5.6 тыс.*

Доходность апартаментов:
Ожидаемая арендная ставка в месяц – 7 500 грн.
Прибыль арендодателя в год (валовая доходность)  – 90 000 грн.
Окупаемость апартаментов – 10,2 лет
Рентабельность – 9,8 % годовых (без учета периода ожидания ввода в эксплуатацию и времени ремонта)


ЖК «Теремки»

Де зберігати заощадження, або чому нерухомість?

Ввод в эксплуатацию IV кв.2021 г.
(ремонт, сантехника, но без мебели и техники)
Метраж – 37 м2
Стоимость – $48,1 тыс.*
Оснащение квартиры – $5.6 тыс.* (только мебель и техника)

Доходность апартаментов:
Ожидаемая арендная ставка в месяц – 10 000 грн.
Прибыль арендодателя в год (валовая доходность)  – 120 000 грн.
Окупаемость апартаментов – 12,1 лет
Рентабельность – 8,3% годовых (без учета периода ожидания ввода в эксплуатацию и времени ремонта)


Комплекс апартаментов «DA!»

Де зберігати заощадження, або чому нерухомість?

Введено в эксплуатацию
с мебелью и техникой
Метраж – 29,9 м2
Стоимость – 819 184 грн.

Доходность апартаментов:
Арендная ставка в месяц – 7 615 грн.
Прибыль арендодателя в год (валовая доходность) – 91 380 грн.
Окупаемость апартаментов – 9 лет
Рентабельность – 11,2%

По словам Дениса Галицына, в ходе анализа жилищных комплексов прослеживается четкая тенденция: меньше метраж – выше рентабельность – быстрее окупаемость. Хорошую рентабельность в 9,8% и окупаемость инвестиций за 10 лет потенциально показывает ЖК «Власна квартира», но при условии, что комплекс будет введен в эксплуатацию в конце 2021 года. Как мы видим, немного отстает, но также вполне конкуренты банковскому депозиту оказались квартиры в ЖК «Теремки» с 8,3%. Однако, и тут предстоит подождать ввода в эксплуатацию в 2021-м году.

Лидером рейтинга стал новый комплекс апартаментов "DA!", который предлагает инвесторам ежемесячный доход в 11,2% с окупаемостью в 9 лет. Отличительной особенностью «DA!» является то, что здесь объекты продаются с уже действующими договорами аренды и реальными арендаторами.

Еще совсем недавно серьезным конкурентом долгосрочной аренды выступала посуточная, доходность у которой могла достигать все 16%. Период локдауна, отсутствие внутренних, внешних туристов и командировочных привело к тому, что посуточная аренда, по сути, провалилась и на цикл инвестиций в большинстве случаев показала меньшую доходность, чем долгосрочная аренда. К тому ж, посуточная аренда – это все же полноценный операционный бизнес, к которому необходимо привлекать специалистов, заниматься им самостоятельно крайне сложно.

Аналитики рынка любят советовать хранить свои сбережения в разных корзинах. В этом они однозначно правы. Но, пока штормит и в быстрое восстановление экономики после кризиса верит все меньше участников рынка, неплохо было бы найти максимально «тихие гавани» для инвестиций. В украинских реалиях таковых практически не осталось. И в этом случае жилая недвижимость может вполне претендовать на одну из них.


-----
Хотите первыми узнавать новости недвижимости? Подписывайтесь на каналы Address в Telegram, Facebook, Twitter, Instagram.
Комментарии (0)