ІГОР КУШНІР: У КИЇВМІСЬКБУДУ ВЕЛИКИЙ ЗАДІЛ НА 2021РІК

Голова правління – президент «Київміськбуду» Ігор Кушнір про минулорічні досягнення компанії та плани на новий 2021.

Назвіть три речі, події або факти, які асоціюються у вас з 2020 роком.  

Такого «багатого на сюрпризи» року на моїй пам’яті не було ніколи. Перше, чим він запам’ятається, – це коронавірус і його наслідки. Але я б подивився на ситуацію з нестандартною сторони. Паралельно із занепадом економіки і рівня життя, ми навчилися цінувати речі, про які раніше говорили «нІколи». З’явився час на сім’ю, неспішні розмови, обдумування довгострокових планів. Пандемія показала, що є дійсно важливим, а що – просто обгортка. Тому основні три слова минулого року: здоров’я, переосмислення, пріоритети.

Які досягнення компанії 2020 року викликають у вас почуття гордості?

По-перше, те, з яким результатом компанії вдалося подолати кризу. Нам вдалося вистояти з мінімальними втратами, які були компенсовані вже до початку осені. Ми по максимуму скоротили оберти навесні, що дозволило мінімізувати втрати і акумулювати достатню кількість коштів для будівництв. Вони, до речі, не зупинялися ні на один день. По-друге, я пишаюся командою. Криза згуртувала колектив, карантин абсолютно не вплинув на процедуру прийняття рішень і ефективність їх виконання. По-третє, як уже згадував, жодне будівництво «Київміськбуду» не зупинялася ні на день. Внаслідок квітневого падіння рівня попиту були деякі напружені моменти по фінансовій частині. Але всі вони вирішені з позитивним результатом. Взяті на себе зобов’язання «Київміськбуд» виконує. По результатм року компанія здала в експлуатацію 360 тис. квадратних метрів. Це ЖК на Освiти, «Коломийський», «Новопечерський вежа», «Каховська», «Сонячна Рів’єра», «Новомостицький», «Пектораль», «Гармонія» та «Харківський». На даному етапі «Київміськбуд» займається будівництвом 27 житлових комплексів по Києву, в цілому це близько 2,5 млн кв. м нерухомості.

І четверте, але не менш важливе – питання добудови житлових комплексів «Укрбуду». Зараз прийнято вже 17 об’єктів: «Пектораль», «Новомостицький», «Сонячна Рів’єра», «Харківський», «Гармонія», «Кирилівський гай», «Гвардійський», Freedom, Lake House, Twin House, Urban Park, «Академ Парк»,«Шевченківський»,«Поділ Град»,«Злагода»,«Оберіг-2»  і «Чарівне місто». П’ять з них були заплановані до введення на 2020 рік, і вони введені. На більшу частину з них отримано поштову адресу, в деяких будинках вже навіть живуть люди.

Якщо ви вирішите написати книгу або зняти фільм про події минулого року, який жанр виберете?

Думаю, це була б мотиваційна книга. Тому що криза – не кінець всього, і з будь-якої ситуації можна знайти вихід, а іноді навіть отримати вигоду. Прекрасно розумію, що багатьом важко, люди втратили роботу і закрили бізнес. Але в той же час багато хто відкрив нову справу і знайшов вільну нішу на ринку. Думаю, хто хоче, той обов’язково зможе. Тож якою б не була книга, у неї обов’язково буде хепі енд.

Уявіть, що в новорічну ніч під бій курантів у вас з’являється можливість змінити якийсь один закон ринку нерухомості або правило в роботі Державної інспекції містобудування України. Що б змінили?

Я б в такому випадку загадав цілий мішок подарунків для ринку. По-перше, сама система роботи ДАБІ повинна бути чітко врегульована. Ось зараз там відбувається реформування, і поки воно триває, забудовники перебувають в підвішеному стані. В ідеалі можна було б передати функції ДАБІ приватним організаціям, посиливши при цьому відповідальність на всіх рівнях. Плюс можна було б більше повноважень в цьому питанні передати місцевій владі – в кінці кінців, саме її пороги оббивають інвестори, які не отримали свого житла. Плюс життєво необхідно прийняти закон про захист прав інвесторів. Той варіант, що запропонувала нардеп Олена Шуляк, підійшов би оптимально. Це був би перший крок у врегулюванні проблем, які виникають через недобросовісних забудовників. Ініціатива реєструвати квадратні метри у нотаріуса до продажу, запропонована в цьому проекті, дуже розумна. Впровадження такої на корені прибрало б подвійні продажі квартир.

В цей же «мішок з подарунками» можна покласти скасування ПДВ на так звану першу поставку,  ліквідацію ФФБ і їм подібних. Початково на них покладалася функція контролю, яка по факту не працює: ситуація з «Укрбудом» і «Аркадою» тому підтвердження. Ну і механізми гарантування для інвесторів – наріжний камінь. Особисто у мене є як мінімум три пропозиції, впровадження однієї з яких закрило б питання недобудов назавжди. Можна встановити страховку цивільно-правовой̆ відповідальності за несвоєчасне виконання робіт. Або ж зобов’язати забудовників створювати в банку гарантійний внесок. Або заборонити продавати, наприклад, 30% нерухомості в комплексі до моменту введення в експлуатацію. Не потрібно всі, одного із запропонованих було б цілком достатньо для того, щоб інвестори первинного ринку спали спокійно.

Вам надали шанс дати пораду самому собі торішньому. Якою буде ця порада?

Купуй нерухомість – я б порадив собі саме це (сміється).

Яке найскладніше рішення вам, як керівнику, довелося приймати у 2020 році?

Рішення про прийом комплексів «Укрбуду». Це не стільки найскладніше, скільки найбільш важливе і відповідальне рішення. Ніде правди діти, воно потягло за собою дуже багато проблем, тяганини і бюрократії. Але дорогу здолає той, хто йде. А взагалі, якщо б знав, швидше за все, не взявся б за це.

Який головний урок надав вашій компанії 2020 рік?

Я б не назвав це уроками, скоріше, це підтвердження правильності дій компанії – для «Київміськбуду» це правила життя. Але є компанії, які роблять з точністю до навпаки, що призводить до плачевних наслідків. Перше: кожний об’єкт повинен фінансуватися із коштів, внесених конкретно на його будівництво. Ніяких перекладань бюджетів, всі яйця повинні лежати у своїх кошиках. Друге: будівництво має тривати, незважаючи ні на що. Навіть один день простою (при належних погодних умовах) – це погано. Тому що постійно з’являються різні відволікаючі фактори: то підземні води, то зміцнення схилів. Тож поки є умови, треба працювати на повну потужність. Третє: фінансова подушка безпеки повинна бути за будь-яких обставин.

Який момент року, пов’язаний з роботою компанії, ви із задоволенням пережили б ще раз?

Думаю, це був би перший день, коли співробітники повернулися в офіс з віддаленої роботи. Все ж таки людина – істота соціальна, спілкування з великою кількістю інших людей наповнює енергією, наштовхує на нові думки та ідеї. Офіс «ожив» в прямому сенсі слова.

Назвіть три унікальних характеристики «Київміськбуду», які відрізняють його від інших вітчизняних забудовників.

Контроль, репутація, зобов’язання. Контроль – з боку міської ради, якій належать 80% акцій компанії. Робота компанії як на долоні, нас видно 24/7 і на всі 360 градусів. 65 років роботи на ринку дозволили отримати репутацію і називатися лідером ринку нерухомості. І, звичайно ж, святая святих – неухильне виконання всіх узятих на себе зобов’язань перед інвесторами.

На скільки в середньому подорожчав квадратний метр житла від «Київміськбуду» в 2020 році?

Протягом року ціни на нерухомість «Київміськбуд» піднімав два рази: з березня і з жовтня. В середньому квадратний метр подорожчав на 1500 грн.

Які прогнози можете дати по вартості квадратного метра в ваших новобудовах на 2021 рік залежно від класу і ступеня готовності об’єкта?

В останні роки прогноз тільки один – ціна буде рости. Це підтверджує крива вартості квадратного метра,яка постійно йде вгору. Якщо говорити мовою цифр: в листопаді 2019 року середня ціна по Києву склала 24 тис. грн за «квадрат», а тоді ж у 2020-му – вже 27,1 тис. грн. Тож коли я говорю про постійне зростання, це не просто розмови з маркетинговими цілями, як здається деяким «експертам». А дійсність, підтверджена фактами. Не втомлюся повторювати, що сьогодні – завжди дешевше, ніж завтра.

Як вам вдалося впоратися з наслідками карантину, введеного навесні 2020 року?

Відбулися «малою кров’ю». Потрібно сказати, що присутність «Київміськбуду» в онлайні до карантину дуже цьому сприяла. Перше, що зробили – впровадили консультації по відеозв’язку, щоб кожен бажаючий міг отримати консультацію, не виходячи з дому. Запустили мобільний додаток LiveIn, за допомогою якого легко і просто знайти бажану квартиру, підібрати кілька варіантів, порівняти їх між собою. Плюс робили прямі включення з будмайданчиків, інформували про будівництво. В результаті люди бачили, що роботи не зупинялися і «Київміськбуд» продовжує будувати. Такі кроки допомогли не тільки протриматися під час самого карантину, а й в хорошому темпі наростити продажі після нього і вийти на докарантинний рівень вже у вересні.

Керівник Інституту генерального плану Києва Сергій Броневицький в листопаді заявив, що навесні 2021 року Київ отримає новий Генплан. Як думаєте, що це змінить в забудові столиці?

Сподіваюся, що це зробить забудову більш грамотною і облагородить місто. Генплан – це, по суті, паспорт столиці, один з найважливіших документів. І той факт, що його прийняття зрушило з мертвої точки, – незаперечний позитив, який вселяє великі надії. Це перший крок до закінчення вакханалії в будівельній сфері. Для мене, як для будівельника, одним з найважливіших аспектів є той факт, що документ унеможливить хаотичну забудову міста і створить чіткі правила для всіх гравців ринку. Крім того, проектом Генплану передбачено будівництво 26,8 млн кв. м житла протягом наступних 20 років. З пріоритетів – реконструкція 1 500 га «хрущовок». Що не менш важливо – будівництво нових дитячих садків і шкіл.

Плюс переформатування промзон – на очищених територіях будуть побудовані нові житлово-громадські комплекси та інноваційні парки. Це не тільки дозволить зробити столицю більш естетичною та комфортною для життя, але і дасть можливість створити велику кількість нових робочих місць.

Наскільки ви в цілому задоволені проектом Генплану? На ваш погляд, що в ньому можна і потрібно змінити?

Генплан повинен уніфікувати забудову міста. Адже основна претензія щодо «некрасиво» Києва виникає через різноплановості кварталів. П’ятиповерхові хрущовки стоять поруч зі «свічками», індивідуальні будинки – сусіди з  комплексами «місто в місті». Що цікаво, ідея масової забудови міст прийшла до нас з Європи – там в 30-х роках минулого століття активно забудовували Голландію, Німеччину, Францію. Але вже до 70-х років такі мікрорайони почали зносити. А у нас же навпаки – на цей час припав розквіт такого будівництва, і «хрущовки» стоять до сих пір, на жаль. На мою думку, в Києві давно назріла проблема реновації кварталів застарілого житла. Цього вимагає не тільки зовнішній вигляд, але і внутрішні проблеми таких будинків.

Назвіть еталонний, на вашу думку, мегаполіс з точки зору міської забудови та урбаністики.

Особисто мені подобається Барселона. Якщо подивитися на центральну частину міста з висоти, це чітка квартальна забудова. Що цікаво: у будівель навмисне скошені кути, що дає вулицям більше світла. Плюс архітектура поєднує в собі різні епохи, і від цього місто стає більш привабливим для туристів, які, в свою чергу, наповнюють бюджет. Сюди ж парк Гауді, Камп Ноу, велика кількість міських просторів для прогулянок і відпочинку, що важливо.

В кінці 2019 року «Київміськбуд» взяв на себе зобов’язання по добудові житлових комплексів «Укрбуду». Розкажіть, будь ласка, з якими додатковими складнощами вам довелося стикнутися і що стало несподіванкою в процесі?

Як сказав вище, на сьогодні прийнято 17 ЖК, з них 5 вже введені в експлуатацію. Це і була одна з головних складнощів. Ми отримували від ДАБІ відмови з формальних причин: не там кома поставлена ​​або дайте якийсь документ, який нічим не передбачений. Довелося поборотися і за те, щоб гроші за розстрочкам, які люди платять до фондів фінансування будівництва, нікуди не поділися, а направлялися на будівництво «Київміськбуду». Були і конфлікти з компанією «Житло-Капітал», яка управляє фондами. Але врешті-решт взаєморозуміння знайдено, і всі необхідні документи по цим ЖК підписані. Міністерство оборони, на землях якого будується чотири великих житлових комплекси, виявилося дуже інертним у питанні переоформлення документів. Ми направили в Міноборони багато листів, намагаючись домогтися відповідей на питання. Щоб звернути їх увагу на проблеми 13 тис. інвесторів, знадобилося розпорядження Кабінету Міністрів, яке зобов’язало підписати нові договори вже з «Київміськбудом» на попередніх умовах. Найголовнішим на сьогодні є те, що на всіх прийнятих майданчиках ведуться будівельні роботи.

На поточний момент на одного українця припадає 20 кв. м житла, при тому, що в Німеччині ця цифра становить, наприклад, 39 кв. м, в США – 70 кв. м. Що можуть зробити такі великі забудовники, як «Київміськбуд», щоб змінити ситуацію?

Давайте відповім так: великі забудовники можуть зробити все від себе залежне, щоб цю ситуацію поліпшити. Але! Без можливості це житло освоїти населенням нічого не буде. А люди зможуть масово купувати тільки тоді, коли у них буде така можливість. Я до того, що необхідно перманентно підвищувати рівень життя населення, щоб воно було платоспроможним. З практики можу сказати, якщо зарплати однієї дорослої людини, що проживає в сім’ї, буде вистачати на 1 кв. м, то такі люди зможуть відносно безболісно купити квартиру. Але поки, на жаль, існуюча ситуація далека від ідеалу.

Як держава повинна стимулювати будівельну галузь, щоб нерухомість стала доступнішою?

Пільгові кредити – раз. Доступна іпотека – два. Поліпшення рівня життя населення – три. Як розумієте, у найближчому майбутньому нерухомість більш доступною не стане, на жаль.

Які нові проекти «Київміськбуду» стартують в 2021 році?

2021 рік обіцяє бути врожайним. Зараз на стадії проектування і отримання дозвільних документів знаходиться декілька комплексів. І як тільки формальні процедури будуть виконані, запустимо їх у продаж. Це ЖК на Липківській, дві черги на Василенко, Кричевського, Жмеринській, друга черга «Італійського кварталу» та «Медовий-3», «Чарівне місто», Urban Park, «Злагода», «Оберіг-2». Є над чим працювати і куди рости.

Яку головну мету ви ставите перед собою і своєю командою на 2021 рік?

Все залежить від кількості локдаунів. Якщо буде багато, то задача номер один – вижити (сміється). Якщо серйозно, будемо і далі будувати, забезпечувати житлом, розвивати компанію і галузь. Головне – йти вперед. А якщо по дорозі будуть виникати складнощі, впевнений, що все подолаємо!

-----
Хотите первыми узнавать новости недвижимости? Подписывайтесь на каналы Address в Telegram, Facebook, Twitter, Instagram.