Стремительное развитие e-commerce в Украине способствует спросу на гибкие складские помещения
Киев, 19 сентября 2019
- Согласно данным компании CBRE Ukraine, по состоянию на первое полугодие 2019 года предложение вакантных складских помещений было ограничено, при заметно высоком спросе со стороны логистических операторов и ритейлеров. Общий объем валового поглощения на рынке складской недвижимости Киева составил 65000 кв. м (- 35% г/г) в 1П 2018.
В структуре валового поглощения доминировали представители оптовой и розничной торговли с долей в 49%, которая по сравнению с прошлым годом уменьшилась на 9,9 п.п. с начала года, а также логистические операторы, с такой же долей в 49%, которые значительно выросли с начала года на 33 п.п. Изменение структуры в пользу логистических операторов было вызвано повышенным спросом на гибкие складские помещения (хранение и обслуживание) и стремительным развитием e-commerce в Украине. Спрос на складскую недвижимость был вызван, преимущественно, ростом розничного товарооборота (+ 10,3 п.п. г/г) и внешнеторгового оборота (+ 7,1 п.п. г/г) в Украине. Другие сектора составили всего 2% с заметным падением на 24 п.п. с начала года в общей структуре. Среди крупных сделок следует отметить аренду 22 000 кв.м в логистическом парке «Коммодор» компанией «Будпостач», крупным поставщиком профессионального оборудования на рынке. Доля данной сделки составила 11% от общего объема аренды. В целом, на рынке складской недвижимости существует тенденция роста спроса на средние и большие по размеру склады, по которым объем арендных сделок растет с 2017 года. Данная тенденция объясняется расширением логистических компаний и сектора e-commerce. В то же время, наблюдалось замедление арендной активности по небольшим складским помещениям (до 5 000 кв.м), несмотря на то, что они все еще представляли наибольшую долю валового поглощения.
Что касается нового предложения, в 1П 2019 года не было введено в эксплуатацию ни одного складского объекта. Отсутствие нового предложения было вызвано задержками строительства на объектах и отсрочкой новых проектов. По состоянию на первое полугодие, общее предложение осталось на уровне второго полугодия 2018 года и составило 1,26 млн. кв.м Недостаточно высокий уровень арендных ставок за прошлые периоды не мотивировал девелоперов на инициацию новых проектов, поэтому незначительный уровень нового предложения, вероятно, будет наблюдаться в ближайшей перспективе, учитывая медленный рост арендных ставок, в противовес возобновления кредитования финансовым сектором. К концу 2019 года ожидается ввод в эксплуатацию 22 000 кв. м. представленных Unilogic Park III, что предположительно, не будет иметь значительного влияния на сбалансирование рынка новым предложением. Согласно заявлениям девелоперов, в 2020-2021 год планируется выход на рынок дополнительных 84 000 кв.м, среди которых 2-я очередь складского комплекса Amtel (52 000 кв.м), складской комплекс Mirazh 3 (9 000 кв.м), а также SAN Factory 2 Storage Area Network (23 000 кв.м). В то же время, несмотря на короткий срок реализации проекта строительства склада, инициирование новых проектов можно ожидать в случае благоприятных макроэкономических условий с учетом роста уровня арендных ставок.
На фоне отсутствия новых площадей для аренды и высоким спросом на складские помещения со стороны логистических компаний, уровень вакантных площадей на рынке продолжал снижаться, достигнув 3,1%, что на 0,6 п.п. меньше по сравнению с началом года. Рассматривая распределение свободных площадей в разрезе субрынков, в Житомирском направлении (M-06, E-40) вакантность сократилась на 54 п.п. с начала года и составила 20%, тогда как в 2018 г. вакантность здесь достигала пика. В других направлениях, а именно Харьковском (M-03, E-40) и Варшавском (M-07, E-373), вакантность составляла 67% (+41 п.п. с начала года) и 13% (+13 п.п. с начала года) соответственно. С учетом незначительного объема вакантных площадей по всем направлениям, объем складских помещений, которые остаются вакантными, не является показателем относительной привлекательности одной автомагистрали по сравнению с другой. Новое предложение вдоль любой из автомагистралей будет быстро поглощено благодаря эффекту, так называемого, отсроченного спроса. Арендные ставки на холодные складские помещения класса А варьировались в пределах UAH125-UAH157 ($4,8 - $6,0)/кв.м/месяц, тогда как арендные ставки на помещения класса В были на уровне UAH81-UAH110 ($ 3.1- $4.2)/кв.м/месяц, где верхний предел, деноминированный в долларах, вырос на 7,7% с начала года. Верхний предел ставок в долларах США вырос на 5% с начала года в результате низкой вакантности на рынке складов, а также отсутствия новых введений. Однако, благодаря укреплению национальной валюты на 6,6% в течение 1П 2019 года, верхний предел декларируемых ставок в гривне снизился на 1,9% с начала года.
В начале 1П 2019 инвесторы пребывали в состоянии неопределенности, в связи с нестабильной политической ситуацией. На конец первого полугодия объем инвестиционных сделок на рынке складской недвижимости составил 19 000 кв.м (-77% г/г), которые были проданы в рамках одной сделки - приобретение складского комплекса «Арктика» инвестиционной компанией Dragon Capital. Ставка капитализации осталась без изменений, с начала года на уровне 13% на лучшие объекты. Ожидается, что значительного роста объема инвестиций до конца 2019 года не будет. Из-за недостаточного объема нового предложения, внимание инвесторов, в ближайший период, будет сосредоточено на рынке офисов и ритейла, которые предоставляют больше инвестиционных возможностей.
Наталья Сокирко, руководитель департамента складской и логистической недвижимости CBRE Ukraine, прокомментировала:
«В связи с улучшением экономической ситуации, мы ожидаем умеренный рост рынка складской недвижимости. Так, прогнозируется рост доходов и стоимости существующих складов, в связи с ограниченностью нового предложения в течение следующих 18 месяцев и, как следствие, рост арендных ставок, учитывая дальнейшее развитие экономики и ритейл сегмента. В результате аутсорсинга процессов логистики и хранения, а также рост сегмента e-commerce, компании оптовой и розничной торговли, как и логистические, остаются ключевыми игроками на рынке. Оптимизация процессов будет способствовать развитию кросс-докинга, позволяя компаниям снизить расходы на хранение. Еще одной тенденцией на рынке складской недвижимости является рост количества магазинов omnichannel, которые вместе с e-commerce создают спрос на складские помещения в черте города. Небольшие по размеру объекты, высокие арендные ставки и развитая городская инфраструктура делают данный сегмент очень привлекательным на фоне развития рынка складской недвижимости.»
-----
Хотите первыми узнавать новости недвижимости? Подписывайтесь на каналы Address в Telegram, Facebook, Twitter, Instagram.