Як купити квартиру в новобудові в 2021

Під час пошуку квартири від забудовника варто звернути увагу на кілька важливих моментів: розмір квартири і кількість кімнат, розташування будинку, можливі додаткові витрати, пов'язані з угодою, а також на низку інших нюансів, про які ми й розповімо в цій статті.

Пошук і первинний відбір пропозицій

Здебільшого перші кроки до життя у власній омріяній квартирі ми робимо на сайтах нерухомості, адже там можна знайти пропозиції від надійних забудовників. Це зручне рішення, тому що на офіційному сайті девелопера представлена вся інформація про об'єкт, а також документи і планування кожної квартири. Головне – вибрати надійного забудовника. Хорошим і перевіреним девелопером буде той, у якого вже є успішно реалізовані проєкти і бажано більше ніж один чи два. Якщо забудовник має призи та нагороди за успішні житлові проєкти – це сигнал, що компанія платоспроможна та перевірена, а її становище на ринку є міцним і стабільним.

Переконавшись у надійності самого девелопера, варто уважно перевірити документи при покупці квартири в новобудові: інформаційний проспект і правову базу. Кожен потенційний клієнт має право ознайомитися з документацією й отримати номер земельної та іпотечної книги.

Інформаційний проспект

Забудовник зобов'язаний підготувати інформаційний проспект про продавану нерухомість. Такий проспект – це збірник достовірної інформації про проєкт, що складається із загальної й індивідуальної частини. У ньому ви знайдете опис не тільки зовнішнього вигляду будинку та планування квартир, а й інформацію про фінансове становище забудовника.

Загальна частина передбачає:

• інвестиційну документацію;
• графік реалізації проєкту;
• опис умов договору купівлі/продажу та інші документи.

До індивідуальної частини інформаційного проспекту входить така інформація:

• стандарт оздоблення конкретного приміщення;
• ціна обраного об'єкта нерухомості;
• матеріали, що використовуються для будівництва й оздоблення, тощо.

Проспект містить ескізи і проєкції окремих поверхів, а також зразок договору на забудову.

ЖК «Шенген» від Корпорації Нерухомості РІЕЛ

Спосіб фінансування будівництва

Не менш важливим чинником під час вибору конкретного забудовника буде спосіб фінансування будівництва та покриття витрат на реалізацію проєкту. Компанія може використовувати власні кошти, банківський кредит або гроші, отримані від клієнтів. Перший варіант – найнадійніший для майбутнього власника квартири.

У ситуації, коли забудовник будує на власні гроші, бере на себе відповідальність і всі ризики, він зацікавлений у тому, щоб проєкт будівництва був реалізований. Забудовник, підтримуваний кредитними коштами, вже пройшов ретельну перевірку в банку, тому що кредитор не надаватиме фінансування з ризиком. Для майбутніх власників це сигнал, що такому забудовнику можна довіряти. До проєктів, фінансованих на гроші клієнтів, слід підходити з максимальною дистанцією й обережністю.

Маючи повне право на достовірну інформацію та перевірку документації проєкту, ви повинні перевірити при покупці новобудови, чи є у девелопера:

• право розпоряджатися землею;
• необхідні дозволи на будівництво;
• інформаційний проспект та інші документи.

У забудовника також можна взяти план розвитку району забудови, щоб розуміти, яка інфраструктура передбачена поряд із будинком, чи буде парковка, дитячий майданчик тощо.

Ціна нової квартири й стандарт оздоблення

Ціна квартири – важливе питання в угоді між покупцем і забудовником. Вона залежить від низки параметрів: розмір і кількість кімнат, види з вікон, наявність балкона, планування кімнати та розташування по відношенню до всього будинку. Технічний стан нерухомості – який вигляд має готова квартира та яке оздоблення потрібне, щоб у ній можна було жити, – також суттєво впливає на ціну.

Квартиру на первинному ринку зазвичай можна придбати в одному з трьох стандартів оздоблення:

1. Чорнове оздоблення. Відсутні визначені нормативи або певні стандарти, який вигляд квартира повинна мати в цьому випадку. Можна очікувати, що квартира з чорновим оздобленням буде підготовлена настільки, щоб одразу можна було братися до оздоблювальних робіт. У такому житлі вже утеплена підлога, підключені електрика, опалення, водопровід і, можливо, телекомунікації, підготовлені стіни та підлога, встановлені вхідні двері та вікна з підвіконнями. Переважна більшість покупців квартири в новобудові вибирають саме чорнове оздоблення не тільки через ціну, а й через відсутність довіри до ремонтно-будівельної бригади, що виконує оздоблювальні роботи.
   
   
2. Передчистове оздоблення. Житло підготовлене для поклеювання шпалер, вкладання ламінату, лінолеуму або паркету, фарбування стін, встановлення сантехніки. Здебільшого засклена лоджія та є всі міжкімнатні перегородки. Такий варіант зручний для тих, хто хоче створити індивідуальний інтер'єр квартири, але мінімізувати кількість пилюки, шуму та витратити на ремонт менше часу, ніж у випадку чорнового оздоблення.
   
   
3. Оздоблення «під ключ». Такий стандарт оздоблення – ідеальний варіант для тих, хто планує в'їхати до нової квартири одразу після одержання ключів. Чистове оздоблення передбачає, що в квартирі зроблено повне розведення електрики, є вимикачі та лампочки, стіни зашпакльовані й обклеєні шпалерами, встановлена сантехніка та міжкімнатні двері. Покупцеві залишається лише меблювання та купівля побутової техніки: холодильника, плити, пральної машини тощо.

Ринок нерухомості дає девелоперам можливість виконувати різні варіанти оздоблення «під ключ», з огляду на переваги і можливості покупця. Зазвичай пропонують три варіанти:

• базовий;
• стандарт;
• преміум.

Вони відрізняються за типом і якістю використовуваних оздоблювальних матеріалів, за видом підлогового покриття, за брендом сантехніки.

ЖК «Львівська Площа» від Корпорації Нерухомості РІЕЛ

Переговори про ціну на нерухомість

Основне питання в усьому процесі купівлі квартири в новобудові – це визначення вартості житла з обраним стандартом оздоблення. Точна сума продажу, визначена в договорі із забудовником (зокрема й у попередньому), є обов'язковим пунктом для обох сторін до завершення оплати, якщо обидві сторони не погодяться змінити його за умови письмової угоди. Навіть якщо забудовник уже встановив ціну на конкретне приміщення, ніщо не заважає вам вести з ним перемовини. Якщо зменшити суму неможливо, ви можете спробувати домовитися про додаткові пільги в межах зазначеної вартості.

За погодженням обох сторін договору покупець робить початковий внесок у розмірі певної суми. Перший внесок є своєрідною гарантією виконання своїх зобов'язань сторонами угоди. Якщо забудовник відмовляється від продажу нерухомості, покупець має право на суму, що дорівнює дворазовому авансового платежу. Якщо покупець вирішує не купувати квартиру, перший внесок залишається забудовнику.

Способи купівлі квартири в новобудові

Девелопери пропонують різні форми оплати, переважно залежно від формату реалізації нерухомості. Купівля квартири на етапі будівництва можлива в двох варіантах:

• транші-платежі, пов'язані з реалізацією етапів будівництва об'єкта (гроші переводяться на ескроу-рахунок у банку, а банк виплачує кошти девелоперу після завершення наступного етапу будівельних робіт);
• за системою 10/90 або 20/80 – означає, відповідно, 10% або 20% вартості нерухомості, оплачених у день підписання попереднього контракту, і 90% або 80%, що виплачуються після завершення будівництва.

Останній варіант практичний насамперед для іпотечних позичальників, оскільки ці 10% або 20% вартості нерухомості можуть становити власний внесок із іпотеки. 

Купівля готового житла зазвичай здійснюється за повну вартість, але можливий і варіант за системою 20/80 із виплатою залишку після завершення оздоблювальних робіт або оформлення всіх необхідних документів.

ЖК Ok'Land від Корпорації Нерухомості РІЕЛ

Підписання договору

Договір із забудовником – дуже важливий документ, що визначає зовнішній вигляд та оздоблення приміщення, квадратуру приміщень і решту нюансів. Усе, що ви погоджуєте й обговорюєте з девелопером усно, має бути відображено в письмовому вигляді. Недооцінювання ролі контракту, зокрема й попереднього, може коштувати вам чималих нервів і грошей. На первинному ринку зазвичай оперують двома видами договорів: попередній і основний.

Попередній договір купівлі/продажу

Попередній договір – це своєрідний документ, що зобов'язує сторони в майбутньому укласти основний договір купівлі-продажу. Нотаріальна форма не потрібна, але у випадку спору з забудовником договір, укладений у присутності нотаріуса, буде підставою для судових претензій.

Попередній договір із забудовником повинен містити інформацію:

• про сторони договору;
• про права на нерухоме майно;
• про об'єкт нерухомості (площа квартири, правовий статус об'єкта, найменування власника);
• про основні характеристики будинку, в якому розташована квартира, що є предметом договору;
• про загальну площу та планування кімнат, стандарт оздоблення;
• про терміни переходу права власності до покупця;
• про розмір і умови виплати суми вартості житла покупцем забудовнику;
• про рахунок умовного депонування житла (номер рахунка, правила управління коштами, накопиченими на рахунку, інформація про витрати на утримання рахунка), банківську гарантію (назва банку, гарантована сума і термін гарантії) або страхову гарантію (найменування страховика, гарантована сума і термін дії гарантії);
• про реєстраційні дані: номер дозволу на будівництво та найменування органу, що видав його, із зазначенням, є він остаточним чи оспорюється;
• про терміни виходу з договору і терміни повернення грошових коштів, сплачених покупцем, у разі реалізації цього права;
• про визначення розміру відсотків і штрафних санкцій для сторін договору.

Купуючи квартиру на первинному ринку, варто переконатися, що забудовник надав максимум інформації про нерухомість.

ЖК «Містечко Підзамче» від Корпорації Нерухомості РІЕЛ

Прийом квартири і перехід права власності

Одержання квартири і перехід права власності – два останні кроки у всій процедурі покупки нерухомості в забудовника. Забудовник здійснює введення в експлуатацію нового житлового приміщення відповідно до положень попереднього договору. Запрошення на перевірку може бути надіслане майбутнім мешканцям тільки після завершення будівництва й отримання дозволу на заселення. Під час зустрічі варто оцінити відповідність виконаних робіт положенням інформаційного проспекту, додаткам, ескізам і попередньому договору. Всі виявлені дефекти та невідповідності слід перелічити в протоколі технічного приймання. 

Під час огляду квартири від забудовника підписується:

• акт технічного приймання – оцінка технічного стану приміщення, перелік дефектів і несправностей у ньому, опис наявного майна, дата звіту, відомості про сторін договору, домовленості між сторонами щодо методу і часу усунення забудовником перелічених дефектів;
• протокол здачі житлового приміщення – виписка з показами лічильників, видача ключів від квартири, дата звіту, реквізити сторін договору й опис майна.

Оглядаючи квартиру до підписання акта прийому-передачі, треба звертати увагу на такі нюанси:

• правильна посадка вікон і підвіконь;
• правильне встановлення дверних полотен;
• рівне оздоблення стін і підлоги;
• безпроблемне відкривання дверей і вікон;
• наявність стоків;
• правильна робота вентиляції;
• площа та планування кімнат згідно з планом.

Забудовник має 14 днів від моменту підписання цього документа, щоб прокоментувати недоліки, зазначені в протоколі. Кожен виявлений дефект треба усунути впродовж 30 днів від дати підписання акта. Якщо девелопер не дотримується вимог, він повинен назвати новий термін й обґрунтувати затримку. Після закінчення прийому квартири забудовник передає ключі.

ЖК Great від Корпорації Нерухомості РІЕЛ

Перехід права власності на нерухомість

До переходу права власності покупцю забудовник є власником як новобудови, так і всіх житлових приміщень у ній. Кульмінацією процедури купівлі є тільки підписання основного договору, після якого відбувається перехід права власності до покупця.

Договір купівлі-продажу квартири у формі нотаріального акта містить:

• положення, що підтверджують виконання домовленостей, зазначених в угоді;
• опис правового статусу предмета договору;
• опис документів, необхідних для встановлення окремої власності на приміщення;
• відомості про оплату будь-яких сум, внесених покупцем на етапі будівництва;
• правила, що регулюють використання спільних частин власності.

Варто звернути увагу, чи не зазначив забудовник у договорі, що виступатиме в ролі управителя. Ця роль дає йому велику свободу в прийнятті рішень щодо нерухомості від імені спільноти. В ідеалі жителі повинні мати можливість самостійно визначати адміністратора й управителя, вільно вибираючи серед пропозицій присутніх на ринку компаній з управління нерухомістю. 

Корпорація Нерухомості РІЕЛ – один із провідних гравців ринку житлової нерухомості України, що пропонує своїм клієнтам безпечно купити квартиру в новобудові:

• побудованій за сучасними технологіями;
• з готовою прилеглою інфраструктурою та зручностями для жителів;
• розташованій у привабливих районах міста;
• із можливістю придбання в кредит.

Виберіть свою ідеальну квартиру – використовуйте пошуковий фільтр каталогу, а щоб отримати докладнішу інформацію – зверніться до наших фахівців через форму зворотного зв'язку або зателефонуйте за вказаними телефонами.