Через нестачу реального попиту на вторинному ринку, цінова ситуація тяжіє до стагнації

«У липні 2022 року медіанна ціна в доларовому еквіваленті склала 1424 дол. США/кв.м. що на  5,2% менше ніж в червні поточного року».

Загальна ситуація на ринку нерухомості.

Ринок нерухомості в столиці у липні поточного року зазнав ще більш відчутного зниження цін, ніж в попередньому місяці. Як і зазначалось раніше, ринок ще й досі не відіграв штучне завищення цін, яке відбулось весною. Тож, з урахуванням коливання курсу долара та низького попиту, що продовжується, можна і надалі очікувати зниження цін на квартири.

Наразі ми маємо цілий ряд факторів, які не дають повноцінно відновитися ринку нерухомості. Чого вартий тільки курс долара в обмінниках, який з початку війни зріс майже на 43% - з 28 грн до 40 грн.

«На ринку склалася ситуація, коли є велика кількість людей, які бажають продати нерухомість, але немає попиту. І є достатня кількість людей (в тому числі і внутрішньо переміщені особи), які, напевно, придбали б житло, але у них немає можливості, - зазначив  Олександр Мришук, директор департаменту роздрібного цільового кредитування Банку Кредит Дніпро. - Держава та банки могли б стати містком, який би поєднав потреби цих людей, та допоміг відновитися ринку нерухомості».

Наразі чекаємо задекларовану Кабінетом міністрів програму пільгової іпотеки під 3%, яка дозволить з 1 жовтня отримати пільговий кредит першим кандидатам з чотирьох пільгових категорії (тільки вони можуть претендувати на ставку 3%). Для решти громадян програма почнеться у 2023 році зі ставкою 7%.

Ціни на вторинному ринку нерухомості.

Так, у липні 2022 року медіанна ціна (в доларовому еквіваленті) на столичному ринку нерухомості зменшилась 5,3%, в порівнянні з червнем, до 1424 дол. США/кв.м.. Даний показник в категорії 1-но кімнатних квартир зменшився на 6,6% до 1599 дол. США/кв.м. Двокімнатні квартири впали в ціні на 7,5% (1387 дол. США/кв.м.). Медіанна вартість 3-х кімнатних квартир знизилась на 5,3% та склала 1231 дол. США/кв.м.

Такими є результати дослідження ринку вторинної нерухомості Києва за  липень 2022 року, яке провели аналітики порталу пошуку нерухомості Address.ua. Експерти ґрунтувалися на аналізі оголошень, розміщених на порталі, а також активності користувачів (88 346  відвідувань за липень 2022 року).

 Медіанна ціна пропозиції по районам Києва у липні 2022 р. склала:

 Попит на вторинному ринку нерухомості.

Аналізуючи дані ми можемо бачити що найвищим попитом користувалися квартири в ціновому діапазоні до 30 000 дол.США з часткою запитів 49%. На другому місці знаходилося житло в діапазоні від 30 000 до 50 000 дол.США – 24%. Житлом від 50 000 дол.США до 70 000 дол.США цікавились 19% користувачів. Житлом дорожчим чим 70 000 дол.США у липні 2022 р. цікавились всього 8% користувачів порталу.

Попит на двокімнатні квартири у липні 2022 р. був найвищим в порівнянні з іншими групами житла і склав 42,5% запитів до бази даних порталу Address.ua. Однокімнатними квартирами цікавились 40,8% користувачів порталу. Трикімнатними квартирами – 16,3% користувачів, які шукають нерухомість для покупки.

При цьому найбільший попит у покупців був зосереджений в категорії від 35 м2 до 50 м2, частка таких запитів до порталу Address.ua становить по 40,7% від загальної кількості. Квартирами до 35 м2 цікавляться 37% претендентів. Відсоток запитів на квартири площею від 50 м2 до 80 м2 склав 18,5%.

Коментар експерта

Роман Герасимчук,  директор City Development Solutions.

За підсумками липня, можна зробити висновок, що на ринку вторинної нерухомості сформувалося дві різноспрямовані тенденції. Перша стосується попиту. Рівень зацікавленості нерухомістю залишається критично низьким – менше чверті від довоєнних показників. Попит, що залишився, сконцентрований у самих бюджетних категоріях. 73% запитів відносяться до квартир вартістю менше ніж $50 тис. При цьому на двокімнатні квартири припадає більше запитів, ніж на однокімнатні.

Основним джерелом попиту є люди, чия потреба у житлі має критичний характер і ті інвестори, які шукають квартири за заниженими цінами. За даними City Development Solutions, кількість угод навіть у найбільш ліквідних сегментах вторинного ринку у другому кварталі 2022 року становила менше ніж 13% від показників січня цього року. У менш ліквідних сегментах ситуація ще гірша.

Через нестачу реального попиту, цінова ситуація на ринку тяжіє до стагнації. Ціни на вторинні квартири знаходяться на рівні січня 2022 року з невеликим зміщенням у більший бік.

Вторинний ринок ще має певний запас міцності, що дозволяє "перечекати" кризовий період без драматичного зниження цін. Проте, якщо до кінця року ситуація з попитом не покращає, продавцям доведеться знижувати ціни.

З погляду географії, динаміка цін має різноспрямований характер. Нестача попиту дозволяє розглядати ціну як значний статистичний показник. У районах, що користуються меншою популярністю, ціни залишаються вищими за січневі показники через брак зворотного зв'язку від ринку. Водночас у районах, де спостерігається хоч якась динаміка ціни, перебувають на рівні початку року або знизилися на 13-15%.

Таким чином, ринок вторинної нерухомості все ще перебуває у депресії. Єдиним фактором, здатним розігріти ринок, залишається відновлення економічної діяльності в більш широкому сенсі