Итоги независимого некоммерческого исследования рынка жилых новостроек Киева «Ревизор новостроек»

9 июля 2014 г., Киев. Подведены итоги  независимого и некоммерческого исследования рынка жилых новостроек Киева «Ревизор новостроек», организатором которого выступил портал поиска недвижимости Address.ua. Из 147 жилых комплексов, которые сейчас находятся в стадии строительства, эксперты рейтинга выделили лучшие в семи номинациях:
 
 

 Экспертами рейтинга выступили компании:

• Dragon Capital
• Asters
• AstapovLawyers International Law Group
• KPD CONSULTING Law Firm
• First Realty Group
• ARPA Real Estate
• Kiev Standard
• Homeland Estate
• Ukrainian Real Estate Club и журнал «ПМЖ»
• «ПанБуд»

Методологическим партнёром выступила компания Colliers International (Украина).

Сбор информации для рейтинга длился более 3 месяцев, после чего эксперты проекта оценили 147 новостроек столицы Украины, находящихся на этапе строительства. Каждому объекту по каждой из семи номинаций был присвоен балл, от 1 до 5, где «1» - очень плохо, а «5»  - очень хорошо.

После подведения итогов, эксперты обозначили следующие тенденции рынка первичной недвижимости Киева, которые выделили для себя за время работы в проекте.

Ольга Ерошенко, CEO & Co-founder Ukrainian Real Estate Club: 

- В ходе оценки свыше 100 объектов сложно не отметить очевидные тенденции, как негативные, так и позитивные для рынка. Из негативных отмечу большое количество типовых высоток -"свечек" с типовыми же планировками в минимальных вариациях, отсутствием паркинга и достаточной придомовой территории. Такие объекты несуразно смотрятся в окружении существующей застройки и те объекты работающей инфраструктуры района, как-то школы, детские сады и прочее, которые застройщики приписывают как позитивные стороны ЖК, только получают дополнительную нагрузку и становятся малопривлекательны. Очевидно, что объекты комплексной застройки с собственной инфраструктурой более интересны для потребителя.

Также стоит отметить, что застройщики, которые предоставляют максимум информации об объекте, о строительных материалах, у которых в наличии все разрешительные документы и действующие строительные площадки, оцениваются экспертами, равно как и потребителями, гораздо выше. В результате такие объекты и становятся номинантами в той или иной категории. Именно открытость и доступность информации для строящихся объектов на рынке, где доверие к застройщику на сегодня минимально, а недострои в каждом районе, становятся основными преимуществами при выборе.

Владимир Тимочко, партнер Dragon Capital:

- Сегодня ведущие застройщики в Украине  делают ставку не столько на характеристики самой квартиры, сколько на организацию собственной инфраструктуры дома, чтобы обеспечить жильцам все удобства на расстоянии вытянутой руки и достигнуть определенной «клубности» комплекса. Пакет услуг в некоторых новых жилых комплексах уже выходит на международный уровень. Покупатели обращают внимание не только на месторасположение дома, технические характеристики квартиры и репутацию застройщика, но и на архитектуру дома созвучную с мировыми тенденциями, презентабельный вид фойе, инфраструктуру на территории комплекса, предлагаемые услуги управляющей компанией и конечно же натуральные, экологически чистые материалы строительства.

Олег Перегинец, Управляющий партнер  Kiev Standard:

 - На протяжении 2013-2014 г.  рынок предложений значительно вырос и стремительно растет, девелоперы конкурируют друг с другом архитектурными концепциями, качеством строительства, создают программы лояльности для покупателей и партнеров, усиливают свои позиции в маркетинге и активно осваивают новые каналы продвижения. На рынке происходит смещение структуры предложения в сегмент небольших по площади квартир, которые востребованы покупателями.

В 2014 -2015 годах специалисты Kiev Standard прогнозируют насыщение рынка, что может повлиять на снижение цен и незначительный спад цены в сегменте Business.

Михаил Артюхов, управляющий директор ARPA Real Estate:

- На данный момент в Киеве застройщики реализуют в основном крупномасштабные проекты - средняя площадь комплекса составляет 54 000 кв.м. Большинство проектов новостроек сосредоточены в Голосеевском и Шевченковском районах  - 28 и 26 объектов соответственно, притом можно выделить 3 самых популярных микрорайона у застройщиков - Печерск, Голосеево и Центр. 

Достаточно привлекательный для потенциального покупателя показатель средней цены новостройки - немного более 1000 дол/кв.м  (13206 грн/кв.м). 

Владислав Кисиль, партнер KPD CONSULTING Law Firm

- Те проекты, которые имеют право занять предпочтительное место среди прочих, отличаются в первую очередь, открытостью в предоставлении разрешительной документации на строительство. И адекватностью этой документации. Например, если строится много-очередной жилой комплекс, то на каждую очередь строительства есть своя документация. Что показывает осознанный подход девелопера  к заявленным срокам сдачи объектов в эксплуатацию.

Также, такие проекты, как правило, имеют банковского партнера, то есть сильную финансирующую сторону, от которой  получают не только заемный капитал, но  поддержку и профессиональную экспертизу. А значит, их деятельность более прозрачна, что влечет меньше рисков для потенциальных покупателей.

Лично для меня открытием было то, что  некоторые девелоперы делают ставку на не совсем чистоплотные схемы работы, даже на уровне брендирования.  К примеру, встречаются проекты с откровенно проблемными площадками с юридической точки зрения, но они могут быть объединены одним брендом, название которого ассоциируется с государством и, соответственно,  вызывает доверие. А по документам такая компания является одним из многих подрядчиков, а не заказчиком строительства. Такая схема настораживает, так как она рассчитана на то, что ввод в эксплуатацию гарантирован государством, хотя на деле государство не имеет к объекту вообще  никакого отношения.

Роман Дробоцкий, старший юрист Asters:

- При всем разнообразии предложения на столичном рынке первичной жилой недвижимости выделяются несколько крупных игроков с большим опытом и хорошей репутацией. Прослеживаются тенденции более четкой сегментации рынка и уплотнения застройки. Радует наличие качественных объектов комплексного строительства с новой социальной, коммерческой и транспортной инфраструктурой.

Застройщики, как и раньше, предлагают разнообразные схемы привлечения финансирования. Отмечаем увеличение числа схем, которые ориентированы на снижение транзакционных издержек и налоговой нагрузки путем увеличения "рисковости" для инвестора, в первую очередь, юридической.

Заметно усиление ориентации застройщиков на снижение расходов и строительных издержек, в частности, за счет качества применяемых строительных материалов и технологий. Неожиданностью стали случаи недобросовестной рекламы: например, при заявленном использовании кирпича по факту могут использоваться более дешевые и менее качественные аналоги.

Иван Трофименко, советник AstapovLawyers

- С удовольствием отмечу большое количество качественных объектов с инфраструктурой. Наличие в доме паркинга, медучреждений и фитнес центров, бесспорно, повышает уровень жизни в таких объектах. Порадовало и количество новых объектов, переформатированных под требования современного рынка. При этом сроки сдачи объектов, как и раньше, запаздывают. Этот фактор  до сих пор является необязательным для застройщиков, так как обе стороны надеются в первую очередь на то, что объект вообще будет введен и сроки его сдачи определяются как «ориентировочные». Думаю, что конкуренция на рынке все же заставит застройщиков учитывать и этот немаловажный фактор. Именно в силу этих двух классических рисков стоимость жилья вторичного рынка далее держится на ощутимо более высоком уровне.

Застройщики, чьи объекты стали лидерами «Ревизора новостроек»,  в ближайшее время будут отмечены дипломами и отличительными знаками на самом портале организатора проекта Address.ua