Каким 2017 год был для первичного рынка недвижимости

Несмотря на то, что  за последние 4 года гривна «просела» по отношению к доллару на 351,11%., медианная стоимость квадратного метра в гривневом выражении выросла на 33.33%. а в долларовом выражении снизилась на 59%.

Общая ситуация на первичном рынке недвижимости 

В 2017 году наблюдались высокие темпы строительства нового жилья в Киеве. Так,  согласно данным Госстата, в Киеве в январе-сентябре 2017 введено в эксплуатацию 1,093 тысячи квадратных метров жилья. По сравнению с аналогичным периодом 2016 года, прирост нового предложения увеличился более чем в три раза.  Как сообщили в НБУ, предложение квартир стремительно растет, а спрос на них остается низким. Отсутствие надлежащего контроля за законностью строительства и соблюдением градостроительных норм создают почву для того, чтобы тенденция прироста объёмов строительства сохранилась и в 2018 году, отметили в Нацбанке.

- Активатором спроса на покупку недвижимости, могут стать государственные жилищные программы и ипотечное кредитование, отмечал ранее заместитель министра регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Украины Лев Парцхаладзе.  Так, в  январе - сентябре 2017 года   объем новых ипотечных кредитов физическим лицам составил 963 млн грн., что на 54% больше, чем в аналогичном периоде прошлого года, но такие объемы не могут существенно повлиять на спрос, говорят в Нацбанке.

Также  на протяжении 2017 года, на рынке первичной недвижимости наблюдалось плавное снижение рыночной стоимости жилья и  повышение расходов на его строительство, что  привело к тому, что цена квадратного метра приблизилась к уровню себестоимости. По оценкам Минрегионстроя, прогнозируемая себестоимость квадратного метра жилья в Киеве в 2018 году составит 14 340 грн.

В декабре к продаже предлагались квартиры в 268  жилых комплексах представленных в базе данных портала Address.ua, в их числе объекты незавершенного строительства и квартиры в домах, сданных в эксплуатацию.

Цены на столичную недвижимость

По данным портала Address.ua , в декабре 2017г. медианная стоимость квадратного метра жилой недвижимости на первичном рынке столицы составляла 786 дол. США/кв.м. Данный показатель в категории однокомнатных квартир в ноябре был на уровне 748 дол. США/ кв.м.  Двухкомнатные - 769 дол. США/кв.м. Медианная цена трехкомнатных квартир составила 867 дол. США/кв.м.

Напомним, что на вторичном рынке Киева в декабре медианная цена предложения квартир составила 1095 дол. США/кв.м

Таковы результаты исследования рынка первичной недвижимости Киева за декабрь 2017 года, которое провели аналитики портала поиска недвижимости Address.ua совместно с экспертами компании по недвижимости ARPA Real Estate. Эксперты основывались на анализе объявлений, размещенных на портале, а также активности пользователей (259 707  посещений за декабрь 2017 года).

Средняя стоимость квартир в новостройках Киева, в декабре 2017 года составила 786 дол. США/кв.м.   Также можно отметить, что стоимость жилья будет значительно отличаться в зависимости от того, в каком районе города находится объект. Итак, по-прежнему, самым дорогим районом в столице остается Печерский район  – 1 631 дол. США/кв.м Минимальная стоимость – 551  дол. США/кв.м. зафиксирована в Деснянском районе. 

С 2014 года мы наблюдаем за очередным витком снижения курса гривны к доллару США. Ряд экспертов заявляют, что стоимость жилой недвижимости привязана к стоимости доллара. Да, для некоторых нишевых сегментов (доходная недвижимость, аренда которая привязана к валюте), это действительно так. Касательно всех основных сегментов - это миф. Опровергнуть это заблуждение можно на основании статистических данных изменения курса и медианной стоимости жилой недвижимости.

Согласно данным НБУ с начала 2014 года и до конца 2017 г. курс гривны изменился с 7,99 грн. за доллар, до 28,6 грн. за доллар. Таким образом за этот период гривна просела по отношению к доллару на 351,11%. В то же время проанализировав медианную стоимость квадратного метра жилья в новостройках Киева начиная с 2014 г., видно что медиана в гривневом выражении выросла с 15 900 грн. за м2 до 21 200 грн. за м2 или на 33,33%.  Медианная стоимость квадратного метра в долларовом выражении снизилась с $1 344 до $796 за м2, или на 59%. Выходит, что из каждых $100 осталось только $59.

Таким образом видно, что жилая недвижимость сохраняет стоимость лучше чем гривна, но хуже чем доллар.  Очевидно, что на стоимость жилья большое давление оказывает количество не проданных квартир и темпы затоваривания столичного рынка новыми объектами, которые не дают медианной цене пропорционально следовать за ослаблением гривны и увеличением себестоимости строительства.

Скорее всего, в 2018 году мы будем свидетелями парадоксальных ситуаций, при которых существующие объекты будут стоить меньше чем себестоимость новых. 

Спрос на столичную недвижимость

В декабре оставался наиболее высоким спрос на жилье в самой низкой ценовой категории, до 30 000 дол. США, с долей 62% от общего количества запросов к базе данных портала Address.ua.  На втором месте квартиры в диапазоне 30 000 – 50 000 с долей запросов  19%.  Спрос на жилье с ценой от 70 000 дол. США немного вырос и составил 9% запросов к базе данных портала.

Спрос на однокомнатные квартиры в декабре 2017 г. был наивысшим в сравнении с другими группами жилья и составил 43%. 38% запросов пользователей портала Address.ua были сосредоточены в категории 2-комнатных, трехкомнатными квартирами в прошлом месяце интересовались 18% пользователей, ищущих недвижимость для покупки.

 По данным портала Address.ua, Шевченковский район столицы вызывает наибольший интерес у покупателя, доля просмотров объявлений в этом районе составляет 23% от общего количества просмотров. Второй в приоритете покупателя – Печерский район, с долей просмотров в 21%.  Третий – Подольский 13%.  Традиционно, меньше всего покупатель интересуется первичной недвижимостью в Деснянском районе, всего 1% от общего количества просмотров.

Распределение рынка недвижимости 

В декабре спрос на первичную недвижимость, также как и в предыдущем месяце, превысил спрос на вторичку, и составил 57 % от общего числа запросов к базе данных портала Address.ua. 

Выводы:

• «Затоваривание» первичного рынка недвижимости продолжается. В Киеве в январе-сентябре 2017 введено в эксплуатацию 1,093 тысячи квадратных метров жилья. По сравнению с аналогичным периодом 2016 года, прирост нового предложения увеличился более чем в три раза (согласно данным Госстата).
• Цена м2 первичной недвижимости к курсу доллара не привязана.  Медианная цена, за последние 2 года, снижается не только в долларе, но и в гривне. Здесь, на стоимость жилья большое давление оказывает  количество не проданных квартир и темпы затоваривания столичного рынка новыми объектами.
• Медианная стоимость квадратного метра, начиная с 2014 г., в гривневом выражении выросла на 33,33%.  Медианная стоимость квадратного метра в долларовом выражении снизилась на 59%.
• По данным портала Address.ua , в декабре 2017г. медианная стоимость квадратного метра жилой недвижимости на первичном рынке столицы составляла 786 дол. США/кв.м.
• Предложение квартир стремительно растет, а спрос на них остается низким. Отсутствие надлежащего контроля за законностью строительства и соблюдением градостроительных норм создают почву для того, чтобы тенденция прироста объёмов строительства (затоваривания рынка) сохранилась и в 2018 году, отметили в НБУ.
• В  январе - сентябре 2017 года   объем новых ипотечных кредитов физическим лицам составил 963 млн грн., что на 54% больше, чем в аналогичном периоде прошлого года, но такие объемы не могут существенно повлиять на спрос, отмечают в Нацбанке.
• Спрос на однокомнатные квартиры в декабре 2017 г. был наивысшим в сравнении с другими группами жилья и составил 43% от общего количесва запросов к базе данных. В распределении по стоимости наиболее востребованы квартиры в самой низкой ценовой категории, до 30 000 дол. США, с долей 62% от общего количества запросов к базе данных портала Address.ua.
• Большой выбор на рынке первичной недвижимости приводит к тому, что среди покупателей падает заинтересованность к «вторичному» жилью, его цена тоже заметно снижается. Спрос на первичную недвижимость превышает спрос на «вторичку» в соотношении 57/43 процента.
• По оценкам Минрегионстроя, прогнозируемая себестоимость квадратного метра жилья в Киеве в 2018 году составит 14 340 грн.

Комментарий эксперта:

«На сегодняшний день строительный рынок Украины - слабо защищает интересы покупателей, и, довольно либерально определяет ответственность застройщиков. Безусловно, с одной стороны, это дает возможность бизнесу развиваться в благоприятных условиях, когда контролирующие органы не инициируют большое количество проверок. Однако, есть и другая сторона медали. При том затоваривании, которое мы наблюдаем особенно в последний год, когда появилось множество мелких и средних застройщиков, без истории и репутации, эта ситуация может привести к увеличению количества недостроев.

Отсутствие надлежащего контроля за финансовыми потоками в отрасли и, что крайне важно, за выполнением обязательств строителей или девелоперов перед своими инвесторами и конечными покупателями, как раз и способствует появлению недостроенных объектов или объектов-пустышек. Национальный Банк регулирует деятельность всех коммерческих банков страны, осуществляя мониторинг их отчетности и т. д., в то время, как в строительной сфере даже и близко нет подобной схемы контроля со стороны государства.

При слабой законодательной базе, которая не защищает инвесторов, обманутые вкладчики, по сути, не в состоянии отстоять свои права и вернуть вложенные деньги. К тому же, у инвестора нет источника, где он мог бы получить финансовый статус текущего проекта и оценить риски перед входом в сделку.

Мне нравится система, которая работает в Германии, когда коммерческие банки берут на себя функцию контролера проекта.

Банк кредитуют девелопера и соответственно мониторят статус проекта, к ним поступают деньги от сделок и банк становится в некотором роде гарантом того, что проект будет завершен. В противном случае пострадает репутация этого финансового учреждения. В такой схеме взаимоотношений рынок более прозрачный и надежный, так как места мошенниками в нем практически нет» - прокомментировал Михаил Артюхов, управляющий директор компании ARPA Real Estate

Информация об исследовании:

Исследование базируется на анализе следующих данных:

• информация, которую размещали застройщики на Address.ua с целью продажи объектов первичной жилой недвижимости Киева;
• данные раздела «Статистика» о медианной стоимости объектов и квадратного метра, методология анализа данных рынка жилой недвижимости подтверждена исследовательской группой Colliers International.

Данные Address.ua собраны за период c 1 по 31 декабря 2017 года. Количество посещений за данный период составило  259 707 (Universal Analitics)