На рынке первичного жилья цены стабилизировались

Общая ситуация на первичном рынке недвижимости 

На рынке первичного жилья цены стабилизировались, при этом предложение продолжает расти.

«Чтобы стимулировать спрос, застройщики предлагают малогабаритные квартиры, скидки 5 - 20% в случае стопроцентной оплаты, программы рассрочки на 2 - 5 лет, обмен новых квартир на старые. Впрочем, это не помогает значительно увеличить продажи, так как соотношение между уровнем доходов граждан Украины и стоимостью квартир достаточно велико. Даже при росте номинальных доходов Украинский платежеспособный спрос остается ограниченным. На сегодняшний день львиную долю спроса формируют граждане с доходами, привязанными к курсу иностранной валюты (в частности, работники ИТ-отрасли), и те, кто, несмотря на все риски, рассматривает жилую недвижимость как инвестиционный инструмент, - отметил Нацбанк в годовом отчете о Финансовой стабильности.

В среднесрочной перспективе динамику рынка жилья будут определять несколько тенденций. Прежде всего доходность жилищного строительства уменьшается из-за роста конкуренции и себестоимости. Количество участков под застройку сокращается, к тому же Минрегионстрой утвердил новые государственные строительные нормы, которые, в частности, ограничивают допустимый процент застройки участка в зависимости от высотности застройки».

В мае к продаже предлагались квартиры в 279  жилых комплексах представленных в базе данных портала Address.ua, в их числе объекты незавершенного строительства и квартиры в домах, сданных в эксплуатацию. Медианная цена первичной недвижимости составила 830 дол. США/кв.м, что на 0,7% ниже значения в предыдущем месяце.

Цены на столичную недвижимость

По данным портала Address.ua , в мае 2018г. медианная стоимость квадратного метра жилой недвижимости на первичном рынке столицы составляла 830 дол. США/кв.м., что всего на 0,7 % ниже значения в предыдущем месяце.  Данный показатель в категории однокомнатных квартир в апреле укрепился на 2,2 % и составил 862 дол. США/ кв.м.  Цена двухкомнатных практически не изменилась -  775 дол. США/кв.м. Медианная цена трехкомнатных квартир опустилась на 1,9 % до 879 дол. США/кв.м. Сегмент 4-х комнатных квартир, в мае 2018г. снизился на 5,7 % до 1 264 дол. США/кв.м.

Напомним, что на «вторичке» медианная цена составила 1019 дол. США/кв.м, что на 0,9% ниже  значения в предыдущем месяце. 

Таковы результаты исследования рынка первичной недвижимости Киева за май 2018 года, которое провели аналитики портала поиска недвижимости Address.ua. Эксперты основывались на анализе объявлений, размещенных на портале, а также активности пользователей (208 278 посещений за май 2018 года).

Структура цен по районам

Средняя стоимость квартир в новостройках Киева, в мае 2018 года составила 830 дол. США/кв.м.   Одним из самых дорогих районов в столице является  Печерский район  – 1 568 дол. США/кв.м. На втором месте Оболонский район, медианная стоимость в котором составила 980 дол. США/кв.м.  Немного снизились  цены в Шевченковском районе – до 953 дол. США/кв.м. Минимальная стоимость – 648  дол. США/кв.м. зафиксирована в Деснянском районе.

Спрос на столичную недвижимость

В мае наивысшим спросом пользовались квартиры в диапазоне 50 000 – 70 000 дол. США с долей 38% от общего количества запросов к базе данных портала Address.ua. На втором месте находилось жилье в самом низком ценовом диапазоне, до 30,000 дол. США, с долей запросов  33%.  Спрос на жилье с ценой от 70 000 дол. США оставался низким и составил 5% запросов к базе данных портала.

Спрос на однокомнатные квартиры в мае 2018 г. был наивысшим в сравнении с другими группами жилья и составил 46%. 38% запросов пользователей портала Address.ua были сосредоточены в категории 2-комнатных, трехкомнатными квартирами в прошлом месяце интересовались 15% пользователей, ищущих недвижимость для покупки.

При этом наибольший спрос у покупателей был сосредоточен в диапазоне от 50 до 80 м2, доля таких запросов к порталу Address.ua составляет 35% от общего количества. 28% интересуются квартирами до 35 м2. Процент запросов на квартиры площадью 35-50 м2 составил 21%.

 
По данным портала Address.ua, в мае 2018 года наибольший интерес у покупателя вызвали Печерский и Шевченковский районы столицы. Доля просмотров объявлений в этих районах составляет по 18% от общего количества просмотров. Второй в приоритете покупателя –Подольский районы с долей просмотров в 16%.  Третий – Днепровский 10%.  Традиционно, меньше всего покупатель интересуется первичной недвижимостью в Деснянском районе, всего 2% от общего количества просмотров.

Распределение рынка недвижимости 

Май продемонстрировал рост спроса на первичную недвижимость. 51 % от общего числа запросов к базе данных портала Address.ua составили запросы по квартирами в новостройках.   

Выводы:

• На рынке первичного жилья цены стабилизировались. В мае 2018г. медианная стоимость квадратного метра жилой недвижимости на первичном рынке столицы составила 830 дол. США/кв.м.
• Снова лидирует спрос на однокомнатные квартиры, в мае 2018 г. он составил 46% от общего количества запросов к базе данных Address.ua.
• Лидером спроса по цене, стало жилье в ценовом диапазоне от 50 000 до 70 000 дол. США с долей 38% от общего количества запросов к базе данных портала Address.ua. На втором месте находилось жилье в самом низком ценовом диапазоне, до 30,000 дол. США, с долей запросов  33%. 
• Чтобы стимулировать спрос, застройщики предлагают покупателю целый ряд предложений, а именно:

- малогабаритные квартиры;

- скидки 5 - 20% в случае стопроцентной оплаты;

- программы рассрочки на 2 - 5 лет;

-  обмен новых квартир на старые.

• Май снова продемонстрировал повышенный спрос на первичную недвижимость. Соотношение запросов на первичную и вторичную недвижимость -  51/49 %
• На сегодняшний день львиную долю спроса формируют граждане с доходами, привязанными к курсу иностранной валюты (в частности, работники ИТ-отрасли), и те, кто, несмотря на все риски, рассматривает жилую недвижимость как инвестиционный инструмент, - отметили в Нацбанке.

Комментарий эксперта:

«Учитывая существующие тенденции на рынке первичной недвижимости, возможны два сценария развития событий:

- при благоприятном, спрос будет расти благодаря оживлению ипотечного кредитования, одновременно прирост предложения замедлится и станет более диверсифицированным.

- при неблагоприятном сценарии предложение жилья в дальнейшем будет расти быстрее, чем спрос, а дисбаланс между ними углубляться. Дополнительный фактор этого сценария - застройщики будут пытаться получить разрешительную документацию до того, как жесткие требования к благоустройству территории и развития инфраструктуры вступят в силу. Это может привести к всплеску строительства нового жилья в краткосрочном периоде.

В случае реализации такого сценария будут расти риски для отдельных застройщиков, увеличится количество недостроев и ухудшится финансовое положение банков, кредитующих строительство и покупателей жилья.

Чтобы снизить риски, важно обеспечить защиту покупателей квартир в новостройках и на законодательном уровне упорядочить правоотношения на первичном рынке жилья, развивать статистику рынка, а также требовать от банков придерживаться консервативных стандартов при кредитовании застройщиков» - дали прогноз в Нацбанке.  

Информация об исследовании:

Исследование базируется на анализе следующих данных:

• информация, которую размещали застройщики на Address.ua с целью продажи объектов первичной жилой недвижимости Киева;
• данные раздела «Статистика» о медианной стоимости объектов и квадратного метра, методология анализа данных рынка жилой недвижимости подтверждена исследовательской группой Colliers International.

Данные Address.ua собраны за период c 1 по 31 мая 2018 года. Количество посещений за данный период составило  208 278 (Universal Analitics) (Universal Analitics)