Обзор рынка первичной недвижимости Киева, октябрь 2018 г.

Общая ситуация на первичном рынке недвижимости 

По итогам октября 2018г. медианная цена на первичном рынке недвижимости показала рост в долларовом эквиваленте, и составила 834 дол. США/кв.м., что на 4,3 % выше значения в предыдущем месяце. Такая ценовая коррекция происходит не по причине увеличения спроса, а предположительно за счет увеличения цен на стройматериалы и строительно-монтажные работы, а также, увеличение стоимости связано с более высокой степенью готовности объектов. Как правило, цена метра квадратного меняется в сторону повышения после того, как построена «коробка» здания, проведено благоустройство территории, и, когда здание введено в эксплуатацию.  На сегодняшний день это является основными факторами изменения стоимости жилья.

Так, в октябре к продаже предлагались квартиры в 292 жилых комплексах представленных в базе данных портала Address.ua, в их числе объекты незавершенного строительства и квартиры в домах, сданных в эксплуатацию.

Цены на столичную недвижимость

По данным портала Address.ua, в октябре 2018 г. медианная цена квадратного метра жилой недвижимости на первичном рынке столицы составляла 834 дол. США/кв.м. что на 4,3 % выше значения в прошлом месяце.  Данный показатель в категории однокомнатных квартир в октябре вырос почти на 2% и составил 835 дол. США/ кв.м.  Цена двухкомнатных -  803 дол. США/кв.м., что на 4,3 % выше, чем в сентябре 2018г. Медианная цена трехкомнатных квартир выросла в цене на 7% и составила 858 дол. США/кв.м.

Напомним, что по итогам октября медианная цена предложения квартир на вторичном рынке Киева, составила 1042 дол. США/кв.м, что на 0,3%  выше предыдущего месяца. 

Таковы результаты исследования рынка первичной недвижимости Киева за октябрь 2018 года, которое провели аналитики портала поиска недвижимости Address.ua. Эксперты основывались на анализе объявлений, размещенных на портале, а также активности пользователей (454 297 посещений за октябрь 2018 года).

Структура цен по районам

Одним из самых дорогих районов в столице остается  Печерский район  – 2 055 дол. США/кв.м. На втором месте Подольский район, где медианная цена составила 949 дол. США/кв.м.  Цена в Оболонском районе в октябре 2018г. составила 914 дол. США/кв.м. Минимальная цена – 641  дол. США/кв.м. зафиксирована в Деснянском районе.

Спрос на столичную недвижимость

В октябре наивысшим спросом пользовались квартиры в ценовом диапазоне 50 000 -70 000 дол. США, с долей запросов 45%. На втором месте находилось жилье в диапазоне до 30 000 дол. США с долей 27% от общего количества запросов к базе данных портала Address.ua. Спрос на жилье с ценой от 70 000 дол. США оставался крайне низким и составил 2% запросов к базе данных портала.

Спрос на однокомнатные квартиры в октябре 2018 г. был наивысшим в сравнении с другими группами жилья и составил 43%. 38% запросов пользователей портала Address.ua были сосредоточены в категории 2-комнатных, трехкомнатными квартирами в прошлом месяце интересовались 18% пользователей, ищущих недвижимость для покупки.

При этом наибольший спрос у покупателей был сосредоточен в диапазоне от 50 до 80 м2, доля таких запросов к порталу Address.ua составляет 37% от общего количества. 29% интересуются квартирами 35-50 м2. Процент запросов на квартиры площадью до 35 м2 составил 18%.

По данным портала Address.ua, в октябре 2018 года наибольший интерес у покупателя вызвал Шевченковский и Печерский районы столицы. Доля просмотров объявлений в этих районах составила 20% и 15% от общего количества просмотров. Далее в приоритете покупателя – Голосеевский район (13%) и Днепровский район (12%). Традиционно, меньше всего покупатель интересуется первичной недвижимостью в Деснянском районе, всего 3% от общего количества просмотров.

Распределение рынка недвижимости 

В октябре спрос на вторичную недвижимость превысил спрос на первичную в соотношении 55% на 45%.

Комментарий эксперта:

Роман Герасимчук, директор City Development Solutions

«Увеличение себестоимости строительства, последствия которого девелоперы старались нивелировать за счет имеющихся резервов, перевалило критическую отметку, из-за чего стоимость квадратного метра в новостройках начала расти. Эта тенденция относится к постоянным факторам, которые будут «подталкивать» нижнюю границу цен на жилье вверх. В перспективе это может привести к оттоку покупателя с первичного рынка на вторичный, где ценообразование больше опирается на такие факторы, как баланс спроса и предложения и доходность рентного бизнеса. Особенно это коснется той категории покупателей, которые ищут квартиры для проживания семьей, так как на вторичном рынке готовая квартира с ремонтом обойдется всего на 15-20% дороже, чем жилье без отделки, въехать в которое можно будет минимум через полгода – год.

Смещение структуры запросов в сегмент от $50 до $70 тыс. говорит о качественном изменении структуры спроса – покупатель начинает в большей степени ориентироваться на существующее предложение, так как жилье стоимостью до $30 тыс. в большинстве случаев не удовлетворяет его потребностям, вынуждая искать дополнительные источники финансирования для покупки нормального жилья.

Третьей ключевой тенденцией октября стали изменения, коснувшиеся Печерского, традиционно самого дорогого района столицы. Медианная цена подскочила с $1,4 тыс. до $2 тыс. Подобное подорожание обусловлено как общими для рынка факторами (удорожание СМР, увеличение доли готового жилья и т.д.), так и надеждой на рост спроса на престижное жилье к концу года (что подтверждается изменениями в структуре запросов по бюджету). Судя по географии спроса, это уже привело к оттоку покупателей из центра в более удаленные районы: Шевченковский, Голосеевский, Оболонский и левобережный Киев.

Таким образом, можно говорить, что условия рынка становятся жестче для девелоперов, выход новых проектов становится все более рискованным, особенно для небольших девелоперских компаний. В связи с этим растут и инвестиционные риски, в то время как потенциальная доходность, в частности, в валютном выражении, снижается. Для тех, кто ищет жилье для себя, все острее встает вопрос выбора между первичным и вторичным рынками».

Выводы:

• В октябре 2018 г. медианная цена квадратного метра жилой недвижимости на первичном рынке столицы выросла на  4,3 %  и составила 834 дол. США/кв.м.
• Снова лидирует спрос на однокомнатные квартиры, в октябре 2018 г. он составил 43%.
• В октябре наивысшим спросом пользовались квартиры в ценовом диапазоне от 50 000 до 70 000 дол. США, с долей запросов 45%.
• В октябре спрос на вторичную недвижимость превысил спрос на первичную в соотношении 55% на 45%.
• «Условия рынка становятся жестче для девелоперов, выход новых проектов становится все более рискованным, особенно для небольших девелоперских компаний. В связи с этим растут и инвестиционные риски, в то время как потенциальная доходность, в частности, в валютном выражении, снижается. Для тех, кто ищет жилье для себя, все острее встает вопрос выбора между первичным и вторичным рынками», - отметили в City Development Solutions.

Информация об исследовании:

Исследование базируется на анализе следующих данных:

• информация, которую размещали застройщики на Address.ua с целью продажи объектов первичной жилой недвижимости Киева;
• данные раздела «Статистика» о медианной стоимости объектов и квадратного метра, методология анализа данных рынка жилой недвижимости подтверждена исследовательской группой Colliers International.

Данные Address.ua собраны за период c 1 по 31 октября 2018 года. Количество посещений за данный период составило  454 297 (Universal Analitics) (Universal Analitics)