Падение цен на «вторичке»: За 2 месяца жилье подешевело на 4,5%

Как и прогнозировали ранее, в последнем месяце зимы ускорилась ценовая коррекция на вторичном рынке недвижимости Киева. Политические, экономические и валютные риски продолжают оказывать давление на ценовые показатели отрасли, хотя, по нашему мнению, наиболее сильное влияние оказывает существующий дисбаланс между спросом и предложением, особенно во время неблагоприятной для рынка демографической ситуации – массового оттока рабочей силы за границу.

При этом застройщики продолжают активно увеличивать объем предложения на рынке – по итогам 2017 года введено в эксплуатацию рекордное количество жилья на первичном рынке столицы – более 1,7 млн кв. м жилья, или 28 190 квартир. В условиях низкой платежеспособности населения и непрекращающегося повышения стоимости коммунальных услуг, продолжает снижаться средняя площадь выводимых на рынок квартир. В прошлом году на первичном рынке она составила 60,8 кв.м.

Как следствие, медианная цена в долларовом эквиваленте в феврале просела аж на 3% и составила 1047 дол. США/кв.м. Квартиры большой площади продолжают дешеветь более высокими темпами, их цена за месяц обвалилась на 5%.

Таковы результаты исследования рынка жилой недвижимости Киева за февраль 2018 года, которое провели специалисты исследовательской группы Colliers International вместе с порталом поиска жилой  недвижимости Address.ua. Эксперты основывались на анализе объявлений, размещенных на портале, а также активности пользователей (225 605 посещений за февраль 2018 года).

В начале марта Национальный банк в очередной раз повысил учетную ставку – до 17%. По мнению регулятора, четвертое подряд повышение ключевой процентной ставки является целесообразным, учитывая отсутствие существенных признаков ослабления инфляционных рисков. Следующее решение относительно учетной ставки в апреле будет приниматься с учетом новых макроэкономических прогнозов, т.к. улучшение инфляционных ожиданий выступает основным фактором снижения ставок банков по кредитам в среднесрочной перспективе.

Общий уровень цен по итогам января и февраля превысил траекторию прогноза Нацбанка и вырос до 14% в годовом измерении. Это прежде всего обусловлено более высокими, чем ожидалось, темпами роста цен на продукты питания и услуги.

При этом НБУ сохранил предыдущий прогноз снижения инфляции до 8,9% по итогам 2018 года, хотя считает, что инфляционные риски все еще остаются актуальными. Речь идет о высокой уязвимости экономики в связи с отсрочкой очередного транша по программе сотрудничества с МВФ, повышенных инфляционных ожиданиях экономических агентов и существенных темпах роста потребительского спроса.

В феврале медианная цена предложения квартир на вторичном рынке Киева, представленных в базе данных портала Address.ua, составила 1047 дол. США/кв.м, что на 3% ниже значения в предыдущем месяце. Данный показатель в категории 1-но комнатных квартир снизился на 2% до 993 дол. США/ кв.м. Двухкомнатные и трехкомнатные квартиры подешевели на 2,7%, и 2,8% соответственно. Медианная цена 4-х и более комнатных квартир упала наиболее ощутимо на 5%, до 1406 дол. США/кв.м.

С начала года цена предложения квартир в долларовом эквиваленте, представленных в базе данных портала Address.ua опустилась на 4,5%. С начала 2014 г. падение цен по всем категориям составило 42%.

Медианная цена предложения по районам Киева в феврале 2018 г. составила:

В феврале на первое место переместился  спрос на жилье в диапазоне 30 000 – 50 000 дол. США, с долей 40% от общего количества запросов к базе данных портала Address.ua.  На второе место опустились квартиры в категории до 30 000 с долей запросов  35%.  Спрос на жилье с ценой от 70 000 дол. США немного снизился и составил 14% запросов к базе данных портала.

Спрос на двухкомнатные квартиры в феврале 2018 г. был наивысшим в сравнении с другими группами жилья и составил 45%. 29% запросов пользователей портала Address.ua были сосредоточены в категории 1-комнатных, трехкомнатными квартирами в прошлом месяце интересовались 26% пользователей, ищущих недвижимость для покупки.

При этом наибольший спрос у покупателей был сосредоточен в диапазоне от 35 до 50 м2, доля таких запросов к порталу Address.ua составляет 53% от общего количества. 33% интересуются квартирами от 50 до 80 м2. Процент запросов на квартиры площадью до 35 м2 составил 4%.

Сильная ревальвация гривны в феврале и марте может повысить волатильность цен как на первичном, так и вторичном рынке жилья Киева. Тем не менее, в условиях такой курсовой неопределенности, низкого спроса, неблагоприятных социально-демографических факторов, стагнация на рынке жилья будет сохраняться в среднесрочной перспективе.   

Информация об исследовании:

Исследование базируется на анализе следующих данных:

• информация, которую размещали пользователи Address.ua с целью продажи или сдачи в аренду объектов вторичной жилой недвижимости Киева;
• данные раздела «Статистика» о медианной стоимости объектов и квадратного метра, методология анализа данных рынка жилой недвижимости подтверждена исследовательской группой Colliers International.

Данные Address.ua собраны за период c 1 по 28 февраля 2018 года. Количество посещений за данный период составило  225 605 (Universal Analitics)