10 вопросов, которые необходимо задать во время визита в отдел продаж

Дотошный и подозрительный покупатель, требующей для ознакомления весь пакет разрешительной документации, интересующийся всеми возможными деталями сделки, пристально изучающий характеристики здания, имеет все шансы благополучно купить отличную квартиру в строящемся доме.

3м2 подготовил 10 самых важных вопросов, которые следует задать в отделе продаж.

Вопрос № 1. На основании каких документов используется земельный участок?

У застройщика должны быть правоустанавливающие документы на земельный участок, на котором строится дом. Без них строительство незаконно. Это могут быть такие документы:

- свидетельство о праве собственности на земельный участок;
- государственный акт, подтверждающий право собственности;
- договор аренды земельного участка. Если участок в аренде, то срок действия договора не должен заканчиваться раньше или одновременно с вводом объекта в эксплуатацию.

Вопрос № 2. Какое целевое назначение земельного участка?

Жилой комплекс можно строить лишь на участке с целевым назначением «подстроительство и обслуживание многоквартирного жилого дома». Здания до четырех этажей можно строить на участке с целевым назначением «под индивидуальное строительство». Если в документах указано иное целевое назначение, возможны проблемы с вводом объекта в эксплуатацию. В отделе продаж могут уверить, что документы по смене целевого назначения земельного участка поданы на рассмотрение, однако, лучше не рисковать и не связываться с таким ЖК.

Читайте по теме: Вторая жизнь. Что и как строят на месте четырех киевских недостроев

Вопрос № 3. Есть ли разрешение на проведение строительных работ?

Еще один документ, без которого строительство будет незаконным – декларация или разрешение на проведение строительных работ. Строительство можно начинать только при наличии данных документов.

Декларация о начале работ подается для объектов первой-третьей категории сложности и должна быть заверена ГАСКом. В документе обязательно должна быть указана категория сложности строительства и этажность здания. Здесь важно уточнить, не истек ли срок действия документов.

Разрешение на выполнение строительных работ выдается при возведении домов четвертой-пятой категории сложности. Его можно получить лишь после того как объект прошел экспертизу. Поэтому у застройщика должен быть документ, подтверждающий, что экспертиза была проведена – «Экспертный отчет по рассмотрению проектной документации» («Експертний звіт щодо розгляду проектної документації»), который выдает ГП «Укрдержбудеспертиза». Важно, чтобы все характеристики, параметры, указанные в отчете, соответствовали декларируемому застройщиком в реальности. Отметим, что подрядчик объекта строительства IV и V категорий сложности должен иметь лицензию на проведение хозяйственной деятельности, связанной со строительством объектов архитектуры.

Вопрос № 4. Соответствует ли заявленная категория сложности объекта реальности?

Категория сложности здания – важный момент. Ведь если категория, заявленная в проектной документации, ниже реальной, дом могут не ввести в эксплуатацию. К тому же, если перед началом строительства не была проведена экспертиза, а объект действительно сложный, нет гарантии, что он безопасен для жизни, все конструкции надежны и пр. Отнесение объекта строительства к той или иной категории сложности регулируется Законом Украины о градостроительной деятельности, действующими государственными строительными нормами. Многоквартирные дома могут относиться к III, IV и V категориям. Чем выше дом и чем больше в нем квартир, тем выше должна быть категория сложности.

Вопрос № 5. Какая схема покупки квартиры?

По сути, как таковую, квартиру в строящемся объекте купить нельзя. Можно приобрести лишь имущественные права на получение этой квартиры в будущем, когда дом будет достроен и введен в эксплуатацию. Законодательство в сфере инвестирования в недвижимость разрешает такие механизмы привлечения средств физических лиц для приобретения жилья на первичном рынке (статья 4 Закона Украины «Об инвестиционной деятельности»):

- покупка целевых облигаций;
- использование институтов совместного инвестирования (договор инвестирования);
- через фонд финансирования строительства либо фонд операций с недвижимостью.

Застройщик может работать с одной из выше обозначенных схем либо с несколькими, даже может предлагать свои вариации. Поэтому уточнив все нюансы и алгоритм предлагаемой схемы продажи, следует тщательно ознакомиться с договором, и лучше получить консультацию у независимого юриста. К сожалению, ни одна из предложенных схем не гарантирует, что все пройдет гладко.

Вопрос № 6. Из чего строят дом?

От того какие строительные технологии и материалы используются, насколько качественно ведутся работы на стройке, зависит, насколько дом будет прочным, долговечным, теплым, с хорошей звукоизоляцией и пр. Узнайте, по какой технологии возводятся несущие конструкции (монолитно-каркасной, панельной и пр.), какое заполнение используют для наружных и внутренних стен (керамический кирпич, пенобетон, газобетон, силикатный кирпич, бетон и пр.), утеплен ли дом и каким образом.

Читайте по теме: Топ-5 опасных стройматериалов

Вопрос № 7. С какой отделкой сдаются квартиры?

При передаче жилья покупателю квартира может быть сдана: без отделки (установлены двери, окна, счетчики, подведены инженерные коммуникации); под чистовую отделку (дополнительно сделана стяжка пола, зашпаклеваны, оштукатурены потолки и стены); с ремонтом (у каждого застройщика свое предложение по ремонту, у некоторых можно даже мебель заказать). От того, какие работы уже выполнены в помещении при передаче его покупателю, во многом будет зависеть размер будущих расходов на ремонт и обустройство жилья.

Читайте по теме: Без лишней пыли. 5 столичных застройщиков, которые предлагают квартиры с ремонтом

Вопрос № 8. Как будут выглядеть зоны общего пользования?

В новом доме, даже в эконом-сегменте, общие зоны должны выглядели достойно. Поэтому лучше заранее выяснить, как будут оформлены вестибюль дома, коридоры, лифтовые холлы, лестничная клетка, какие лифты и сколько их будет установлено.

Вопрос № 9. Кто будет заниматься обслуживанием дома после введения в эксплуатацию?

Есть два варианта обслуживания дома: создание ОСМД или договор с обслуживающей эксплуатационной компанией. У каждого из вариантов – свои нюансы. Зачастую, застройщик предлагает услуги своей организации. В таком случае, стоит уточнить размер тарифов.

Если у застройщика есть уже введенные в эксплуатацию объекты, которые обслуживает предлагаемая эксплуатационная компания, лучше поинтересоваться у жильцов уровнем сервиса и тарифов, в отделе продаж на этот вопрос вряд ли выйдет получить объективный ответ.

Читайте по теме: Как выбрать управляющую компанию

Вопрос № 10. Что уже построил застройщик?

Если у застройщика есть жилые дома, введенные в эксплуатацию, это отличный индикатор, иллюстрирующий его алгоритм роботы. Посетив форумы данных объектов можно узнать о качестве построенного жилья, особенностях работы с инвестором, работе эксплуатирующей компании и пр. Не факт, что на объекте, который интересует покупателя, будет так же, но приблизительную картину можно установить.

Address Group
0 баллов