Что значит правильная стартовая цена на объект?

Продолжим тему ключевых условий успешной продажи недвижимости. Правильная стартовая цена – что это такое, и какие факторы формируют эту цену?

На встречах с собственниками, которые намерены продать свою недвижимость, я часто слышу одни, и те же вопросы – «Сколько стоит моя квартира?» (вопрос от собственников, которые не торопятся с продажей),  и  «За сколько реально её продать?» (вопрос  с «горячими» сроками).

Я понимаю, почему именно этот вопрос  собственника,  определяющий в его стратегии продажи, и почему, именно этот вопрос всегда звучит первым, и зачастую последним.

Собственник наивно полагает, что добыв эту информацию, путем сопоставления аналогов в интернете, выведение среднеарифметической цены предложений, получения устной информации навскидку по телефонному разговору с риелторами АН, получит ключ к решению своего вопроса. И, можно считать, что объект, уже  продан.

Но, проходит время, и изначальный вопрос «Сколько стоит моя квартира?» трансформируется в  вопрос «За сколько реально её продать?».  И,  собственник опять, возвращается к  безуспешной  практике  получения информации от случайных специалистов недвижимости, которые на другом конце «провода» озвучивают цену на 10-15-20% ниже, чем это было на старте.

 Я много раз задавала вопрос собственникам: «Если, в беседе с риелтором, Вас волнует только этот вопрос,  может, имеет смысл обратиться к профессиональному оценщику, который подготовит для вас ту информацию, которую Вы хотите получить». В ответ слышу:  «Ну, риелтор же, знает за сколько продают, а оценщик не знает».

То есть, на сегодня  в недвижимости всё дело в СПРОСЕ, который  знает, только риелтор, в силу своей профессиональной компетенции.

И, если, для собственника, так важно получить профессиональную консультацию по вопросу цены спроса (цену на товар, которую покупатель готов/способен платить на данном рынке), назревает вопрос – почему желаемую цену на свою недвижимость собственник формирует из расчета цены предложения?

Так, как же правильно поступить собственнику на этом этапе продажи?

- Обратиться к риелтору, который поможет сформировать правильную СТАРТОВУЮ цену на недвижимость!  

И конечно, это невозможно сделать дистанционно, не побывав на объекте (фотографии во внимание не принимаются).

Стартовая цена на товар – это НЕ цена продажи, НЕ максимальная и НЕ минимальная цена, и НЕ рыночная!  Стартовая цена – это маркетинговый инструмент  продажи объекта, который позволяет получить максимальный покупательский спрос.

 И, это одна из главных  задач в стратегии продажи, которая по силам только, профессионалу.

Я не буду сейчас, описывать специальную методологию получения правильной стартовой цены. Это - не только, расчеты, аналитика и  динамика.  Это - профессиональный опыт риелтора,  доскональное знание рынка, его тенденций и законов.

Для получения правильной стартовой цены собственнику важно предоставить риелтору полную информацию об объекте, которая включает в себя:

1) объективные данные о квартире (адрес, технические характеристики квартиры/ дома, состояние парадного, срок эксплуатации дома, год последнего капитального ремонта квартиры/дома, и т.д);

2) субъективное мнение собственника об объекте (личная оценка состояния дома/квартиры/парадного; привлекательности и экологии квартиры/дома/района, перспективы развития инфраструктуры, и т.д);

3) условия и сроки продажи (готовность всех документов, форма и условия расчетов, вариант встречной  альтернативной покупки, вариант чистой продажи, и т.д);

4) внешние факторы, не зависящие от собственника, но влияющие на цену (плотная застройка микрорайона, отсутствие «зеленых» зон отдыха; удаленность от метро; близость объектов промышленного назначения; неудачная транспортная развязка; неблагополучная социальная и экологическая  среда района и, т.д.).

Учет всех этих факторов в процессе  формирования стартовой цены на объект – ключевая задача для риелтора. И, от степени вовлечения собственника в этот процесс зависит конечный результат всего мероприятия под названием «Выгодная продажа недвижимости в оптимальный срок».

Татьяна
3 балла