Договор купли-продажи имущественных прав на объекты недвижимого имущества: ЧТО НАДО ЗНАТЬ

Будівельний бізнес має безліч правових схем реалізації площ, що будуються в багатоквартирних житлових будинках. Кожна з них має свої переваги та недоліки.  Сьогодні ми розглянемо договір купівлі-продажу майнових прав кінцевому покупцю. 

Консультує Вікторія Шавгулідзе, керівник юридичного відділу Інвестиційно-будівельної компанії "ОБРІЙ"

Для безпечної купівлі майнових прав в новобудові, покупець повинен розуміти  алгоритм своїх дій та законодавчі особливості договору купівлі-продажу майнових прав на об’єкт нерухомого майна (далі по тексту - Договір), який після введення об’єкту будівництва  (багатоквартирного житлового будинку) в експлуатацію  дозволять покупцю по факту виконання усіх умов Договору здійснити Державну реєстрацію прав власності та стати власником омріяних квадратних метрів. 

В інтернет-спільноті є безліч міркувань відносно законності існування такого інструменту реалізації, як «купівля-продаж майнових прав». Проаналізувавши досвід нашої компанії та інших забудовників можна дійти логічно-вірного висновку, що даний інструмент працює в рамках законодавчого поля України, пройшов пильну перевірку не лише органами податкової служби, а й часом і знайшов  свою нішу на ринку. 

Правове регулювання та легітимність

Початок розвитку даному інструменту реалізації майнових прав дав лист Мінюсту від 22.06.2007 р. N 19-50-2309, в якому роз’яснено, що «…квартира є об'єктом інвестування в об'єкті будівництва, який після завершення будівництва стає окремим майном. До завершення будівництва проінвестованого об'єкта нерухомого майна та прийняття його до експлуатації інвестору належить не право власності на цей об'єкт, а майнові права на нього… інвестор не може відчужувати квартиру як об'єкт нерухомості до прийняття об'єкта будівництва в експлуатацію та реєстрації за собою права власності на зазначену квартиру. У зазначеному випадку інвестор може відчужувати свої майнові права на квартиру».

Звертаємо вашу увагу на те, що даний вид Договорів прямо не передбачений ст. 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність», але в той же час і не заборонений законом та є різновидом майна згідно ст.190 ЦКУ, на відносини які виникають за даними правовідносинами  розповсюджується Глава 54 Цивільного кодексу України. Стаття 177 ЦКУ визначає одним із видів об’єктів цивільного права  - «майнові права». Можливість бути «майновим правам» предметом Договору передбачено ст. 656 ЦКУ. Закон України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» визначає, що майнові права це будь-які права, пов’язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовими частинами права власності, а також інші специфічні права та права вимоги. 

Європейський суд з прав людини зазначив, що поняття «майно» в розумінні статті 1 Першого протоколу Конвенції про захист прав людини та основоположних свобод охоплює поняття «правомірні очікування» тобто законні сподівання вчиняти певні дії відповідно до виданого державними органами дозволу. («Пайн Велі  Девелопмент Лтд. та інші проти Ірландії).

Судова практика також визнала такий Договір, як «Правоможність отримати право власності в майбутньому». Верховний суд вказав, що майнове право – це обмежене речове право, яке засвідчує правомочність отримати право власності  на нерухоме майно в майбутньому і є складовою частиною майна, як об’єкта цивільних прав.

І на останок щодо підтвердження факту легітимності виникнення прав на майнові права маю зазначити, що затверджений постановою КМУ Порядок державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (в останній редакції на момент написання матеріалу) ст. 78 встановлює, що: «Для державної реєстрації права власності на окреме індивідуально визначене нерухоме майно (квартира, житлове, нежитлове приміщення тощо), розміщене в об’єкті нерухомого майна, будівництво якого здійснювалося із залученням коштів фізичних та юридичних осіб, власником такого майна подаються: документ, що підтверджує набуття у власність особою закріпленого за особою об’єкта інвестування, передбачений законодавством (інвестиційний договір, договір про пайову участь, договір купівлі-продажу майнових прав тощо)… У разі придбання майнових прав на об’єкт нерухомості документом, що підтверджує набуття у власність закріпленого за особою об’єкта будівництва, є договір купівлі-продажу майнових прав».

Наявність прав забудовника для продажу майнових прав

Як що прочитавши викладене вище ви вирішили укласти Договір, то рекомендуємо вам звернути увагу на:

• наявність  дозволу на будівництво, оскільки наявність такого дозволу є остаточним етапом, який передбачає, що забудовник має відведену під будівництво земельну ділянку (рішення ради  відповідного рівня на місцях про відведення земельної ділянки, наявність належним чином оформленого договору оренди, права власності із закріпленням меж земельної ділянки, розробленої та погодженої проектно-кошторисної документацію і т.д);
• наявність у продавця прав розпорядження майновими правами;
• репутацію забудовника та генерального підрядника (в ЄДР, ЄДРСР, на спеціалізованих форумах);
• наявність введених в експлуатацію об’єктів будівництва.

Зробивши перевірку оборотоздатності майнових прав та законності забудови вам, як покупцю необхідно перейти до ознайомлення з предметом Договору та іншими істотними умовами.

З повною версією статті можна ознайомитися за посиланням >>>>>

ИСК ОБРИЙ
0 баллов