Индекс недоступности жилья в Киеве

Индекс недоступности жилья является одним из ключевых показателей состояния рынка недвижимости. 3m2 узнал, что представляет собой этот показатель, как он рассчитывается и на каком уровне находится сегодня в Киеве.

Что такое индекс недоступности жилья и как его считают

Индекс недоступности рассчитывается как соотношение средней стоимости квартиры к средней заработной плате по региону. Он равен количеству лет, которые необходимы среднестатистическому жителю страны, чтобы заработать на среднюю квартиру – при условии, что у него не будет других расходов. Это очень неустойчивый показатель – он может ощутимо отличаться не только в зависимости от региона, ценовых колебаний или изменений средней заработной платы, но и в зависимости от того, какая квартира берется в основу расчета.

К примеру, в 2012 году агентство Bloomberg рассчитало индекс недоступности жилья в городах мира, взяв за основу расчета квартиру площадью 100 квадратных метров в престижном районе. Такая формула является не совсем корректной хотя бы потому, что среднестатистические жители не покупают жилье в престижных районах.

С 2005 года свое исследование индекса недоступности жилой недвижимости ежегодно проводит Demographia, которая берет в основу не среднестатистическую заработную плату, а средний доход домохозяйства. В 2017 году самое недоступное жилье, по версии Demographia, в Гонконге, за ним следуют Сидней (Австралия), Ванкувер (Канада), Окленд (Новая Зеландия) и Сан-Хосе (США).

В Европе индекс недоступности обычно рассчитывают как отношение средней годовой зарплаты к средней стоимости квартиры в новостройке площадью 70 квадратных метров – именно такая площадь жилья сегодня считается оптимальной для 1 человека в Европе.

По данным Deloitte, в 2016 году самый высокий индекс недоступности жилья среди европейских стран был в Великобритании (11) и Израиле (9,5). В соседних с нами Польши и Чехии – около 7. Наиболее доступное жилье в Германии (индекс недоступности – 3,2) и Бельгии (3,8).

По данным Deloitte, в 2016 году самый высокий индекс недоступности жилья среди европейских стран был в Великобритании

Индекс недоступности жилья в Киеве

Если брать за основу европейский принцип расчета, то индекс недоступности жилья в Киеве в июле 2017 года составил 12 пунктов. В основу расчета взята средняя стоимость квартиры на первичном рынке Киева, которая, по данным ЛУН.ua, в прошлом месяце была равна 21500 грн за кв. м, и средняя заработная плата. Ее размер, по усредненным данным Work.ua, составил 10320 грн (данные Госстата за июль еще не опубликованы).

При расчете индекса недоступности жилья для Киева стоит делать поправку на такие факторы.

Во-первых, в Европе квартиры сдаются покупателям с готовым ремонтом – нужно только расставить мебель. В Украине большинство новостроек сдаются в состоянии shell&core, а затраты на ремонт обычно составляют еще 20-30% стоимости квартиры.

Во-вторых, в Европе жилье на первичном рынке стоит дороже, чем на вторичном. В Украине – наоборот. Это связано с тем, что в большинстве европейских стран за основу расчета берется готовая квартира в новом доме. В Украине это квартира на этапе строительства. Для вторичного рынка и готовых квартир в новостройках индекс недоступности будет выше. Исходя из усредненных данных разных аналитических порталов недвижимости о стоимости квадратного метра на вторичном рынке, показатель индекса недоступности на вторичном рынке сегодня составляет 15,6.

В-третьих, то, что для Европы – норма комфортной площади на 1 человека, для киевлян роскошь: даже при расчете налога на недвижимость льготная площадь равна 60 квадратным метрам. А в условиях массового увлечения смарт-квартирами, индекс недоступности вполне можно было бы рассчитывать для квартиры площадью 35 квадратных метров. Понятно, что он будет вдвое ниже. А для смарт-квартиры в 20-22 метра – еще ниже.

При расчете индекса недоступности не учитывается наличие и доступность ипотеки для среднестатистического жителя

И, наконец, в-четвертых, при расчете индекса недоступности не учитывается наличие и доступность ипотеки для среднестатистического жителя. Если в Европе именно ипотека является главной составляющей сделок с недвижимостью, то в Украине она, скорее, маркетинговый инструмент, доступный только для тех, у кого есть 80-90% суммы, необходимой для покупки квартиры. Соответственно, каким бы ни был индекс, для большинства жителей столицы квартиры будут недоступны до тех пор, пока в стране не появится ипотека на 20-30 лет под 4-5% годовых. Учитывая социально-экономическую ситуацию в стране, изменения курса валют и уровень инфляции, случится это не скоро.

Источник: https://3m2.kiev.ua

Address Group
0 баллов