Как не продать недвижимость. Пример того, как НЕЛЬЗЯ продавать объект

Для тех, у кого эта картинка не вызывает никаких эмоций - поясняю. Собственник хочет продать дом. Как это очень часто бывает, он действует по принципу "позову много агентов, кто первый продаст - тот и молодец". В результате на заборе у собственника висит несколько растяжек с рекламой агентств, и собственник уверен, что все эти агентства наперебой продают его дом.

Теперь попробуем взглянуть на эту картинку не со стороны собственника, а со стороны потенциального покупателя и со стороны агента/агентства.
 

1. Взгляд со стороны покупателя. Представьте себе, что Вы - покупатель, ищете дом как раз в этом районе и подъехали к воротам этого конкретного дома. Что сделает любой здравомыслящий покупатель, которому интересен этот дом? Он позвонит по всем четырем телефонам и выберет минимальную цену из тех, которые ему назвали.  В результате покупатель придет смотреть дом, имея в качестве отправной точки для торгов наименьшую из возможных цен. Разумеется, если покупатель домом заинтересовался, то он попробует еще поторговаться и скинуть цену.
 

2. Взгляд со стороны агента/агентства. Представьте себя на месте агента, который занимается этим домом. Единственный шанс заполучить покупателя с телефонного звонка - это назвать потенциальному покупателю наименьшую цену дома. Скорее всего, меньше того, что хочет выручить за дом хозяин. Еще один способ понижения цены - это снизить свои комиссионные (или вовсе о них умалчивать). Таким образом, никакой мотивации заниматься продажей именно этого дома у агента нет. Зачем же размещено столько растяжек? Очень просто: если потенциальный покупатель позвонит, то ему можно предложить что-то похожее, какой-то другой дом в этом районе, или вообще не в этом, или вообще не дом, а квартиру.
 

Итак, мы пришли к известной ситуации "Хотели как лучше, а получилось как всегда". А именно:

- Хотели нанять как можно больше агентов, чтобы привлечь как можно больше клиентов

- Получили много незаинтересованных в продаже дома агентов, ни один из которых продажей дома всерьез не занимается (шансы практически нулевые), и в крайнем случае использует этот дом как приманку для того, чтобы показать покупателю другой объект.

Вывод очень простой. Хотите эффективно (т.е. быстро и дорого) продать свою недвижимость - работайте только с одним агентом и заключайте с ним эксклюзивный договор! 

Теперь разберем случай с продажей не дома, а квартиры. Ситуация здесь полностью аналогичная с тем лишь отличием, что объявления висят не на заборе дома (и не на балконе квартиры), а на наиболее популярных сайтах по недвижимости. Продавец квартиры очень часто думает, что чем больше агентов он наймет - тем лучше для него. На самом деле он попадает в ту же самую ловушку, а именно:

- он получит за свою квартиру минимальную цену

- ни один их агентов не заинтересован в продаже его квартиры, никто не мотивирован работать на него

Более того, ситуация еще хуже по сравнению с продажей дома. Может ли какой-нибудь прохиндей повесить еще одну растяжку на заборе этого дома? Может, но это сложно сделать, и собственник сразу заметит. А можно ли разместить рекламу чужой квартиры в интернете, скопировав фотографии с других объявлений и выставив цену "от фонаря"? Да запросто, для этого нет почти никаких препятствий. Поэтому:

Как только Вы даете рекламу в интернете о продаже своей квартиры - будьте готовы к тому, что Вашу квартиру может рекламировать кто угодно и по какой угодно цене.

Соответственно, Ваши шансы продать квартиру по нормальной цене резко уменьшаются. Зато совершенно непонятные агенты будут пытаться приводить к Вам покупателей, которые будут предлагать Вам низкую цену.

На самом деле ситуация с рекламой в интернете еще хуже по сравнению с растяжками на заборе дома. На растяжках на заборе дома цена не написана, на рекламных объявлениях в интернете цена пишется. Если на каком-то сайте висят несколько объявлений с рекламой одной и той же квартиры по разным ценам, то по какому телефону позвонит потенциальный покупатель? Очевидно, по тому из них, кто рекламирует квартиру по наименьшей цене. Пусть, например, три агента рекламируют одну и ту же квартиру по ценам 9,2 млн. руб., 9 млн. руб. и 8.95 млн. руб. Кто получит все звонки? Тот агент, который рекламирует квартиру по 8.95 млн.руб. Даже если вдруг его телефон не будет отвечать, то все равно потенциальный покупатель будет начинать торги с цифры в 8.95 млн. руб., потому что он видел эту цифру в рекламе.

Вот, кстати, иллюстрация из жизни:

В приведенном примере квартира была выставлена на продажу по цене 4 500 000 руб. (т.е. по очень низкой для Москвы цене) - и тотчас же нашлись "умельцы", которые перевыставили квартиру по еще более низкой цене 4 490 000 руб. и даже 4 480 000 руб. Правила игры очень простые: кто поставил цену (на Вашу квартиру) ниже - тот и собрал больше всего звонков!

Думаете, этот пример - исключение? Это правило! По таким правилам идет игра на рынке! Вот Вам другой пример:

Как Вы считаете, кому будут звонить по рекламе - тому, кто предлагает квартиру за 12.8 млн.руб. или за 13.3 млн.руб.???

Таким образом, как только Вы начинаете играть в игру с рекламой Вашей недвижимости через нескольких агентов - Вы начинаете играть в игру на понижение стоимости Вашей недвижимости. В этой игре выигрывает тот из агентов, кто предложит Вашу недвижимость по самой низкой цене.

Я не рекомендую Вам играть на понижение. Я рекомендую играть только на повышение. 

Юрий
0 баллов