недвижимость киева: прогноз на 2013 год

один мой очень хороший знакомый пару месяцев назад попросил помочь ему найти однокомнатную квартиру в новостройке в районе улиц севастопольская, липковского (бывшая урицкого), механизаторов. сумма, которую он был готов потратить на квадратные метры не должна была превышать 75 тыс. долларов. где-то я понимал, что 75 тысяч недостаточно, но решил таки попробовать. в итоге, мы так и не нашли квартиру. самая "доступная" однокомнатная квартира в этом районе в новостройке на краснозвездном проспекте, что уже не устраивало моего знакомого, стоила 89 тыс. долларов при общей площади 52 кв.м. однако, за 75 тыс. долларов, в выбранном нами районе, можно было купить двухкомнатную квартиру с неплохим ремонтом и мебелью, но в домах старой застройки, меньшей площади, с сомнительными соседями и устаревшими коммуникациями.

пример, который я описал выше, очень наглядно показывает, что представляет из себя сегодня рынок недвижимости украины: с одной стороны, неоправданно дорогие квадратные метры на первичном рынке, а с другой, - "доступная" морально-устаревшая вторичка. и это характерно не только для сегмента квартир, но так же для загородной и коммерческой недвижимости. вторичка с каждым годом становится все менее и менее пригодной для жилья, а первичная недвижимость строится хаотично и непродуманно. все это, со временем, может привести к серьезным и неразрешимым проблемам.

пока местные власти не поймут, что застройка районов должна происходить комплексно, а не точечно, что при строительстве необходимо учитывать много факторов, которые в дальнейшем смогут качественно улучшить инфраструктуру, - мы будем сталкиваться с проблемами парковки, 10-бальными пробками, некачественной воды, вывоза мусора, загрязнением окружающей среды канализационными стоками, отсутствием достаточного количества парков, скверов, садиков, школ. я уже не говорю о качестве и технологиях строительства, которые напрямую влияют на ежемесячную стоимость владения недвижимостью и экологию в целом, таких как энергосбережение и теплоизоляция.

но имеем то, что имеем. есть в этом и положительный момент, учитывая общее состояние экономики. дисбаланс между первичкой и вторичкой будет благоприятно сказываться на спросе - он будет естественным. это, в свою очередь, не приведет к существенным изменениям на рынке недвижимости в 2013 году - цены, как и в прошлом году, будут относительно стабильными. в стоимости прибавят только качественные и хорошо продуманные проекты еще на этапе планирования и строительства.

теперь давайте посмотрим как поведут себя отдельные сегменты в году черной водяной змеи.

квартиры. первичный рынок не будет баловать нас новыми проектами. для этого у многих застройщиков нет ни должного финансирования, ни желания. хотя, могут быть приятные исключения в виде качественных и добротных объектов в высшем ценовом сегменте. возможно, это и к лучшему, так как уменшится вероятность появления новых объектов "хаотичной или стихийной" застройки, которые усугубляют и без того серьезные проблемы города. застройщики, в основном, займутся "размораживанием и доводом до ума" своих существующих объектов. умеренный спрос и предложение на первичном рынке благоприятно отразится на ценах - они останутся стабильными. небольшим ростом цен смогут похваться только те проекты, которые качественно отличаются от остальных.

к покупке квартир на первичном рынке среди загородных многоквартирных домов стоит относится очень осторожно. как правило, многие из них возводятся неизвестными строительными компаниями без должного опыта, разрешений и учета специфики района. для них на первом месте стоит задача заработь "по-быстрому" и оставить собственников квартир один на один с проблемами, которые являются результатом их "профессиональной" деятельности. как раз у таких горе-застройщиков цены выглядят наиболее привлекательными.

на вторичном рынке спросом будут пользоваться двухкомнатные квартиры в домах новой и старой застройки (отреставрированные сталинки, хрущевки и дореволюционные дома в цетральных районах города).

по итогам года цены на "вторичку" незначительно снизятся. в основном, за счет снижения стоимости в сегменте трехкомнатных квартир плюс.

какими бы "доступными" вам не показались цены на панельные дома старой застройки, советуем вам  отказаться от покупки квадратных метров в них. цена на квартиры  морально-устаревших домов из года в год будет только снижаться, как и их пригодность для нормального проживания. я уже не говорю о том, что жить в них с каждым годом будет просто небезопасно.

дома. стоимость домов продолжит снижаться в течение всего 2013 года. при относительно небольшом спросе предложение из года в год растет. в большинстве своем качество предлагаемых на продажу домов вызывает много вопросов: расположение, технология строительства, соотношение размера участка к площади дома, окружение, инфраструктура. это в равной степени относится к домам как в городе, так  и области.

наши рекомендации покупателям остаются прежними: по-возможности, отказаться от покупки готового дома.

если же идея строительства собственного дома звучит для вас более чем сомнительно, вначале хорошенько проконсультируйтесь у знающих мастеров своего дела, прежде чем делать первые шаги по покупке дома своей мечты. поверьте - сбережете много времени, нервов и денег.

земля. интерес к земле "под жилую застройку" будет незначительным. однако это никак не отразиться на стоимости качественных наделов. цена на них останется стабильной. рост цен возможен только в период увеличения сезонного спроса - в марте-апреле и сентябре-октябре. 

со второй половины января наступает рынок продавца, который традиционно продлится до майских праздников. собственники в этот период будут устанавливать свои правила игры.

с 1-го января государственное агенство земельных ресурсов предоставило публичный доступ к кадастровой карте земель украины. интересно было сравнить кадастровые номера и границы своих участков с теми, которые находятся на карте. в моем случае все совпало. надеюсь, что у вас будет тот же результат. попробуйте.

в декабре верховная рада продлила действие моратория на продажу сельскохозяйственных земель до 1-го января 2016 года. мы продолжаем делать вид, что земля у нас не продается, хотя издания типа forbes.ua публикуют списки самых крупных "владельцев банков земли" в украине. вот и получается - делаем хорошую мину при плохой игре.

коммерческая недвижимость. деловая активность падает, а вместе с ней и интерес к сегменту офисной недвижимости. увеличится вакантность площадей в бизнес-центрах. цена на "деловой метр" будет падать. напротив, торговая недвижимость будет относительно стабильной в течение года.

на мой взгляд, в 2013 году продолжится развитие рынка фермерских хозяйств. но, как и другие сегменты коммерческой недвижимости, из-за общего падения инвестиционной привлекательности нашей страны - он будет развиваться, как правило, за счет "внутренних" сделок, которых будет не так уж и много. 

аренда. стоимость аренды однокомнатных квартир будет продолжать расти. ведь покупка даже самой бюджетной недвижимости становится для многих неподъемной. напротив, арендные ставки на двухкомнатные плюс будут плавно снижаться в течение года.

ценники на аренду загородных домов очень сильно зависят от сезонного спроса. в этом году он также начнется где-то во второй половине марта месяца. относительно 2012 года ставки на аренду домов вырастут. с падением доходов большинство сделает выбор в пользу летнего отдыха всей семьей за городом. советуем вам заняться поиском домика и заключением договора об аренде сразу после праздников, так как к апрелю все самые интересные предложения будут уже неактуальными.

арендные ставки на торговые площадки в сегменте коммерческой недвижимости покажут завидную стабильность. чего нельзя сказать о квадратных метрах в офисных центрах.

в январе рынок недвижимости будет находится в состоянии "праздничной спячки". вступившие в силу новые правила регистрации недвижимости и введенный налог на недвижимость с 1-го января 2013 года, скорее всего, продлят эту "спячку" еще на какое-то время, пока участники рынка окончательно не разберутся с "как" и "сколько".

всем веселых и добрых праздников!

улыбнитесь, ведь это делает все намного ярче и интересней! :)

Permalink | Leave a comment  »

Сергей
0 баллов