От законопроекта о сертификации риэлторской деятельности больше всего пострадают строители

Законопроект «Об особенностях ведения риэлторской деятельности» предлагает ввести сертификацию и обязательное (не реже раза в три года) повышение квалификации риэлторов. Безусловно, согласно Конституции Украины, государство должно контролировать качество и безопасность услуг, которые предоставляются гражданам (а в данном случае речь идет о продаже активов). Другой вопрос, как у нас это будет организовано. Но, на мой взгляд, подход должен быть более про??ессиональным.

Сертификация или лицензирование?

В настоящее время нет инфраструктуры рынка недвижимости, а уже предлагается ввести сертификацию. По идее сертификация – финальный этап, когда уже вся система выстроена. К примеру, строго урегулированы взаиморасчеты между продавцом и покупателем. Есть понятие escrow-сервис, когда покупатель отдает деньги escrow-агенту, продавец отдает документы title-агенту, и вот именно они, а не непосредственно продавец с покупателем, друг с другом взаимодействуют. Title-агент говорит: да, с документами все в порядке, escrow-агент говорит: да, тогда вот вам деньги. А нас же эту связку escrow-агент – title-агент заменила одна структура «два в одном» – это нотариус. Но ведь он как раз за взаиморасчеты и не отвечает! У нас вообще на рынке пока нет такой функции – «взаиморасчеты покупатель-продавец недвижимости». Документы на недвижимость у нас тоже проверяют нотариусы. Но как проверяют? Документы есть? Есть. А вот так называемая «история недвижимости» – то, чем хвастаются старожилы рынка, что, дескать, они проверяют документы, нотариусов не касается… Возвращаясь к сертификации, хотел бы отметить, что во многих цивилизованных странах сертификация услуг все-таки добровольная (а не обязательная), а вот лицензирование – это прерогатива государства, которое таким образом открывает доступ к профессии. Лицензия – это возможность работать, сертификат – это свидетельство уровня и высокого качества услуг.

О страховании сделок и технической инспекции опять позабыли

Увы, в запланированных законодательных нововведениях о страховании сделок опять речи не идет. Представьте ситуацию, когда сделка проведена, а спустя некоторое время у нее обнаруживаются «изъяны». К примеру, всплывает родственник, бывший в заключении. Что может сделать покупатель? Прийти к нотариусу и сказать: «Ай-ай-ай»? А нотариус в ответ: «Все было по закону, все документы, которые требовались, мне были предоставлены. Копать же «историю недвижимости» – не функция нотариуса».

Также у нас пока нет и технической инспекции. Есть при этом БТИ, которое следит, чтобы документы на недвижимость соответствовали реальности, то есть, грубо говоря, внутренняя стенка в квартире стоит именно в том месте, где она нарисована на схеме. Но за то, что если, к примеру, покупатель купил дом, а в нем трещина, у нас никто не несет ответственности. На западе перед сделкой нанимают технического инспектора, который проверяют состояние недвижимости и несет за эту информацию ответственность.

Таким образом, в Украине нет ни escrow-, ни title-агента, у нас нет технического инспектора, но у нас вводится сертификация продавцов.

В Украине нет стандартов риэлторской услуги

У нас нет системы продажи недвижимости, нет стандартов профессии. Во многих других отраслях уже выработаны стандарты и существует, как минимум, одна общественная организация, которая эти стандарты озвучивает, а игроки рынка их принимают и им следуют. Если государство не лицензирует деятельность риэлторов, то тогда эту функцию на себя берут влиятельные общественные организации. Но в Украине сейчас нет единой ассоциации риэлторов, которая регулирует деятельность, у нас их три-четыре крупные: АСНУ (Ассоциация специалистов по недвижимости Украины), ССНУ (Союз специалистов по недвижимости) и УРГ (Украинская риэлторская группа), которую, кстати, ассоциируют с этим законопроектом. У одной общественной организации одни акценты в работе, у другой иные, единых стандартов профессии пока нет.

На мой взгляд, введение сертификации в данной ситуации выглядит попыткой регулировать отрасль, при этом регулировать без выработанных общих правил. Что касается повышения квалификации риэлтора каждые три года. А кто будет повышать? Опять-таки, какие критерии? Это все как-то воздушно, неопределенно, имеет мало отношения к реальному рынку.

Вот на днях слышал мнение одного достаточно известного юриста: «Сертификация риэлторов? Тогда можно и дилерские центры продажи автомобилей сертифицировать, да что там автомобилей, можно и шиномонтаж».

Логики нет, ведь большинство риэлторов – это даже не средний, это малый бизнес, зачем тут регулирование? Только в Киеве, по нашей оценке, сейчас работает более 3 тыс. продавцов, в основном это физические лица.

Что в итоге страхуем?

Со страхованием риэлторов и организаций ситуация тоже пока не совсем ясна. Ведь предмета страхования у продавца недвижимости, на мой взгляд, нет. Страховать нужно либо объект (на предмет трещины, дефектов), либо титул, документы. А эта функция у нас на сегодня у нотариусов. По поводу страхования титула на недвижимость американские коллеги рассказали мне об одном случае. Компании, которая страхует титулы на недвижимость, был предъявлен иск от покупателя большого объекта (офисного центра). Если включаться в судебное разбирательство, то будет блокироваться деятельность бизнеса, а компания достаточно крупная и не могла себе это позволить. Благодаря тому, что компания была застрахована, моментально из страховой компании был покрыт иск, потом они начали встречное судебное разбирательство, восстановили свою репутацию, забрали деньги назад. Благодаря страховке работа бизнеса не остановилась.

Мне кажется, что люди, готовившие законопроект, не совсем четко представляют картинку того, что должно быть. Минимальный размер страхования будет устанавливать Кабинет министров Украины. Это очень странно. Разве правительство регулирует деятельность страховых компаний, их тарифы? Для экономики подобная практика губительна.

3%, 5% или 30%? Эта ценовая неопределенность

МЭРТ также предлагает установить максимальный размер оплаты риэлторских услуг на уровне не более 3% стоимости недвижимости, указанной в договоре сделки.

Почему 3%, почему не 5%, почему не 10%? В разных странах платят разное вознаграждение риэлтору. В Италии, например, платят с двух сторон, и покупатель и продавец. В Великобритании иногда тоже так делают. В США всегда платит продавец.

Есть понятие ценовая неопределенность. На развитых рынках цена на недвижимость может колебаться в размере 10-15%. Приходит продавец к риэлтору и говорит: ты продаешь за максимальную цену, то есть получаешь 15%, мне отдаешь 5%, 10 берешь себе, чтобы покрыть сервис и затраты. Это работа риэлтора – отстоять цену, убедить покупателя. В Украине, по данным АН «Благовест», ценовая неопределенность составляет от 22% до 30%. И что получается? В Украине тяжело продать недвижимость, и в условиях ценовой неопределенности выше, чем на развитых рынках, платить низкую ставку – логики нет. Сегодня риэлторы прекрасно ориентируются в ценовой неопределенности, и, как показывает наша практика, чаще играют не за продавца, не за покупателя, а за себя, любимого. У нас нет кодекса этики. Когда спрашиваешь, в чьих интересах ты работаешь, многие продавцы на вторичном рынке даже не понимают, о чем ты спрашиваешь.

Надо раскручивать всю систему, создавать систему партнерских продаж, когда эксклюзивный агент продавца, беря деньги от продавца, половину отдает агенту покупателя. А предлагаемые законопроектом 3% ломают создаваемую систему продаж, логику цивилизованных отношений между покупателем и продавцом, но создают мутную водичку, которая была на рынке.

По кому ударит новый закон?

По моему убеждению, в итоге пострадают больше всего не продавцы и не покупатели недвижимости, и даже не риэлторы, а строители. Многие строительные компании имеют сейчас собственные центры продаж – тот же «Киевгорстрой», «Познякижилстрой», «Ковальская». И что получается: строительной компании надо постоянно проходить сертификацию, отправлять всех своих сотрудников и выделять на это дополнительный бюджет? Я здесь вижу попытку регулировать деятельность строительных компании в части продажи недвижимости. Но не секрет, что сейчас строителям и девелоперам и так очень тяжело…

Опубликовано: building.ua

Источник: http://www.arpa.com.ua/

ARPA Real Estate
0 баллов