Первичка — локомотив харьковского рынка недвижимости

Что сегодня происходит на рынке первичной недвижимости города Харькова, подробно в своем интервью расскажет  Виктор Лобушко , начальник отдела первичного рынка ООО "ППФ" Крона".

 - Как начался 2016 год на первичном рынке недвижимости?

ЛВ: -2016г. начался не то, что с высокого спроса, а с ажиотажа на квартиры в новостроях. И эта тенденция на сегодняшний день не снизилась. Обычно в начале года традиционно в этом сегменте покупательская активность находится на минимуме. Количество сделок всегда не очень большое. Но в этом году и январь, и февраль были на редкость результативными. Вообще все восемь месяцев этого года устанавливают рекорды по количеству приобретений квартир на первичном рынке. Был период, конечно, когда наступило небольшое снижение активности, но это было временно из-за сезонных отпусков. Однако если сравнивать с таким же периодом прошлого года, то объемы продаж возросли. Да и застройщики взяли хороший темп. Во всяком случае они обещают сдать четыреста тысяч квадратных метров в этом году. И это является рекордом в этом десятилетии.
 

 - Снижение активности было на майские праздники?

ЛВ: - Нет, не сказал бы, скорее ближе к середине лета, к июлю месяцу.
 

 - Какие месяцы были наиболее интересны с точки зрения активности?

ЛВ: - Январь, февраль, март, апрель.
 

- То есть все было атипично!

ЛВ: - Январь неожиданно был одним из лучших месяцев вообще по сравнению со статистикой прошлых годов продаж.

- То есть такого ранее не наблюдалось?

ЛВ: - Нет!

 - Какое жилье востребовано в городе Харькове?

ЛВ: - Как правило основным спросом пользуются квартиры небольшой площади — одно или двухкомнатные квартиры. Трехкомнатные и более квартиры хоть и продаются, но сложнее и дольше. Это малоликвидные объекты, во всяком случае в сегментах эконом и комфорт. А небольшой метраж до 40 квадратов, так называемые «одинарки», улетают очень быстро.

- Какие цены на Квартиры в эконом-сегменте в зависимости от районов?

ЛВ: - На недвижимость подобного класса в среднем минимальная стоимость стартует с:
8500 грн/кв. м. — это район Новой Баварио 
9000 грн/кв. м. — Новые Дома,
9200 грн/кв. м. — метро «Индустриальная»
Все, что ближе к центру, либо там, где строятся большие микрорайонные комплексы, цена уже дороже. Например на Салтовке стоимость «квадрата» начинается от 10600 грн на средних этажах. Алексеевка же традиционно более элитный район по отношению к другим «спальникам» и идет в диапазоне 11000-12000 грн/кв. м.
 

 - А какой уровень цен на жилье комфорт-класса?

ЛВ: - На данном этапе строительства домов, приближенных к центру, например в районе метро «Спортивная» (ул. Плехановская на перекрестке с ул. Молочной) на данный момент ценообразование находится в пределах 15000 грн/кв.м., а также дома в р-не метро «Защитников Украины» (бывшее метро «Площадь Восстания») - немного дешевле, порядка 14000 грн/кв.м.

 - В сегменте бизнес-класса какой уровень цен?

ЛВ: - В этом секторе первички уровень цен держится в районе 800-1000 у.е/кв. м. В основном дома бизнес-класса как правило располагаются либо в районах, приближенных к центру, либо непосредственно в центре. Транспортная развязка там, соответственно, лучше. Есть ряд инфраструктурных преимуществ: наличие подземного паркинга - обязательное условие, что и характеризует данный уровень цен. Площади квартир, соответственно больше. Вооще же, если жилье в экономе продается исключительно за гривну, то в сегменте бизнес и премиум большинство застройщиков традиционно ориентируются на доллар США. А при девальвации национальной валюты такая привязка ведет к резкому уменьшению количества сделок.

- В каком сегменте сосредоточен основной спрос?

ЛВ: - В сегменте эконом-класса. Харьков на данный момент по сравнению с другими городами испытывает недостаток новостроев, поскольку в прошлые года жилья строилось очень мало, а спрос был, пусть даже и отложенный. Поэтому сейчас те застройщики, которые заработали себе доброе имя в нашем городе, находятся так сказать, «на коне и в шоколаде».

 -Компании каких именно застройщиков вы имеете в виду?

ЛВ: - Жилстрой-1, Жилстрой-2, Мегаинвестстрой» -эти компании достаточно давно строят и сдают свои объекты. Это ведущие строительные компании в Харькове, объекты которых составляют 70-80 % всех новостроек в городе.

 - Каков портрет покупателя? Кто в основном покупает в сегменте эконом-класса?

ЛВ: - В основном это покупатель до 35 лет (максимум до 40). Люди этого возраста составляют 70% из всех покупателей превички. Сказываются и семейные узы: родители покупают квартиры детям и оформляют эту недвижимость на них. Бывает и обратная ситуация, когда дети приобретают недвижимость родителям, но но это как правило небольшой процент от общих сделок. Не для кого не секрет, что есть определенная ниша покупателей, так называемые перекупщики. Но если сравнивать с 2003-2007 годами, в котором выкупалось перекупщиками порядка 50-70% квартир в доме, сейчас этот процент есть, но он не превышает 10-15% от общего количества квадратных метров. Все-таки в основном люди покупают квартиры для себя.

- А какой доход у спекулянтов-перекупщиков в процентном отношении?

ЛВ: - Очень сложный вопрос. В дальней перспективе это рассматривать очень сложно, все зависит от курса гривны по отношению к доллару. В связи с тем, что на рынке могут происходить курсовые колебания, то этот вид покупателей может остаться вообще без заработка, а если происходят большие скачки, гривна резко «обваливается», то и в убытке. Но по опыту прошлого года доходность таких операций в долларе составляла 10-17%, что выше доходности по валютным депозитам.

 - Есть ли такая тенденция на рынке недвижимости: когда курс доллара растет - активность перемещается в первичный рынок, а когда курс доллара падает, то соответственно во вторичный рынок?

ЛВ: - Не сказал бы. Как правило эти события запаздывают. Когда происходят резкие скачки доллара, то есть гривна обесценивается, то народ, образно выражаясь, «выстраивается в очередь» в отделах продаж. В прошлом году наблюдалась именно такая тенденция. Если доллар начинал расти, а гривна падала, народ «выгребал» все, что можно. В этом году таких больших колебаний доллара не было, но продажи стабильны, продаются все дома и квартиры. Поэтому привязаться в этом сегменте к курсу доллара сейчас невозможно.

 - Имеет ли место следующая закономерность: в предыдущие годы начинали покупать квартиры, когда достраивались последние этажи и строительство почти заканчивалось. Сейчас на этапе котлована люди покупают у застройщика с именем или нет? Строительные компании ведут продажи на этапе котлована или пытаются продать дороже, когда строительство уже заканчивается?

ЛВ: - Разные компании — разные подходы к продажам. Одни продают на уровне котлована, другие могут себе позволить, не привлекая деньги инвесторов, спокойно строить и начинать продажи квартир на этапе строительства пятого-шестого этажа этажей. Это маркетинговая политика сугубо конкретного застройщика.

 - Какие компании с учетом первого полугодия придерживаются той или или иной стратегии продаж?

ЛВ: - Например, компания Жилстрой-2 начинает продажи как только оканчивает нулевой цикл строительства. Жилстрой-1 в последнее время использует следующую стратегию мксимизации прибыли: идет этап строительства 5-6 этажей, а продажи еще и не начались. То есть практически строят за свои. И это выигрышная стратегия.

 - Покупательский спрос действительно ажиотажный? Можете привести пример на сколько заинтересованы потенциальные покупатели в первичной недвижимости?

ЛВ: - Я всем клиентам привожу следующие реальные факты: когда 1-го апреля на Алексеевке и Салтовке начали продавать два дома, то первый человек, чтобы занять очередь, приехал в 4:30 утра (с учетом того, что отдел продаж начинает работать с 8:00).

- На сколько за полгода в том же Жилстрое-1 подняли стоимость квадратного метра (в процентом или абсолютном значениях)?

ЛВ: - Процентов на 10-15 как минимум. По разным объектам, конечно по-разному, но все равно везде присутствует рост цен.

 - Как сейчас переоформляется недвижимость?

ЛВ: - Есть несколько вариантов приобретения квартир в строящемся доме: либо через ценные бумаги, либо через фонд финансирования строительства, либо с помощью заключения предварительного договора.

- Эти схемы защищают в должной мере потенциальных инвесторов или нет?

ЛВ: - Как я всегда всем клиентам говорю: «Покупая квартиру в новострое, Вы покупаете не более чем доброе имя застройщика! И все!». Пусть мне приведут хоть один известный факт, когда в Украине застройщик признал себя банкротом и вернул деньги инвесторам. Нужно быть реалистом: такого нет и не будет!

- Какие Интересные проекты сейчас есть в Харькове?

ЛВ: - На данный момент одна из крупнейших харьковских компаний перешла от точечной застройки к постройке целыми микрорайонами. Пример больших комплексов:
? метро «пр. Гагарина» (Левада)
? между ХТЗ и метро «Индустриальная».
Будет строиться комплекс, одна часть строительства уже начата. На участке планируется постройка десять 9-ти этажных домов, а таких рядом участков еще 2-3 в проекте. Также строится большой комплекс на ул. Ньютона. В районе Левады (пр. Гагарина) запланировано более 100 000 кв.м жилья.

- Строят только дома или еще какие-то инфраструктурные, например детские сады или школы ?

ЛВ: - В основном строят только дома и благоустраивают придомовую территорию детскими площадками, в последнее время начали строить котельные, которые обслуживают комплекс.

- Проект вблизи реки Лопань — это жилье какого класса?

ЛВ: - В доме преобладают квартиры эконом-класса.

 - Какой уровень цен в этом комплексе?

ЛВ: - Пока застройщик не начал продажи по этому объекту.

- Какие прогнозы по первичному рынку могут быть на второе полугодие?

ЛВ: - Прогнозы строить сложно в нашей стране дольше, чем на сегодняшний вечер. Пока спрос есть. Строительство по всем объектам, где я продаю и бывал, ведется не реальными темпами. Будем надеяться, что спрос будет и дальше.

Игорь Балака
0 баллов