«Первичка» на «вторичке»: какие квартиры от застройщика чаще всего остаются непроданными и как их цены отличаются от цен на вторичном рынке

Большинство застройщиков Киева начинают продажи квартир уже на этапе котлована, некоторые даже умудряются начать продажи на этапе проекта. Несмотря на высокие риски, квартиры на ранних этапах продаются хорошо из-за низкой цены – как минимум, на треть ниже, чем при вводе в эксплуатацию. К тому же, на этом этапе куда больше выбор планировочных решений, этажа и расположения квартиры относительно сторон света. Ведущие столичные девелоперы декларируют, что к окончанию строительных работ большинство квартир в их комплексах проданы, а оставшиеся реализуются в течение нескольких месяцев после сдачи дома.

Тем не менее, есть на рынке жилые комплексы, сданные в эксплуатацию от трех до восьми лет назад, в которых, наравне с вторичным рынком, до сих пор продаются квартиры от застройщика. Примечательно, что девелоперы этих комплексов – надежные строительные компании с собственной историей и хорошей репутацией.

Мы нашли такие жилые комплексы, сравнили цены в них от застройщика и на вторичном рынке и поинтересовались у девелоперов, почему квартиры остаются непроданными.

ЖК Изумрудный
 Проект компании НЕСТ был введен в эксплуатацию в 2010 году. Его особенность в том, что здесь часть больших квартир, которые проектировались еще до кризиса 2008 года, были перепланированы в апартаменты поменьше. Кроме того, в жилые были перепроектированы отдельные офисные площади. Часть квартир, тем не менее, все еще продается. Причина, очевидно, в огромных площадях – застройщик пытается реализовать однокомнатную квартиру в 85,6 квадратных метров, двухкомнатные под 100 квадратных метров, а также трех- и четырехкомнатные, площадь которых превышает 170 метров. Квадратный метр в этих квартирах стоит от 21 000 до 34 000 грн. К примеру, двухкомнатная квартира в 99 метров обойдется в 2 080 000 гривен, а 86-метровая однокомнатная – в 2 910 000 гривен. Причина такой разницы – в цене в стоимости квадратного метра, которая в однокомнатных квартирах в полтора раза выше, чем в «двушках».

В то же время, в этом же ЖК на вторичном рынке предлагается двухкомнатная квартира площадью в 65 квадратных метров за $161 000, что эквивалентно 4 025 000 гривен, но у нее гораздо больше шансов быть проданной. Дело здесь не только в том, что предложение на вторичном рынке – с ремонтом, мебелью и бытовой техникой. Проблема оставшихся у застройщика квартир в том, что их площади многократно превышают сегодняшние запросы покупателей, а планировки таковы, что сделать перепланировку не получится из-за полукруглой формы помещений или огромной узкой террасы.

Похожая ситуация и в еще одном проекте компании НЕСТ – ЖК «Покровский посад». Он был введен в эксплуатацию в 2014 году, но застройщик до сих пор продает там квартиры, причем есть предложения разной площади и с разным количеством комнат.

Дом на бульваре Леси Украинки 7Б
 

Этот дом в самом центре Печерска построен в «фирменном» стиле компании «Познякижилстрой», домами которой застроена заметная часть бульвара Леси Украинки. Как и «Изумрудный», дом проектировали и начинали строить еще в докризисные времена. Это, а также премиум-статус обусловили большие площади квартир, многие из которых не раскупили до сих пор. Минимальные площади однокомнатных апартаментов в доме – 47 квадратных метров, однако такие квартиры предлагают только на вторичном рынке. У застройщика же «однушки» остались только 69 квадратных метров и выше, в двухкомнатные – и вовсе больше 100 метров.

Стоимость квадратного метра от застройщика – 49 400 грн вне зависимости от количества комнат и площади квартир. Примерно по такой же цене предлагают квартиры в состоянии «от строителей» и на вторичном рынке. Здесь можно приобрести и апартаменты с ремонтом, но их цена будет заметно выше – от 2500 до 5000 долларов за квадратный метр. Квартир в доме продается очень много – и на первичном, и на вторичном рынке. Однако спросом они пользуются небольшим – видимо, дело в сочетании высокой цены с устаревшими планировками.

ЖК Паркове місто
 

Совместный проект компаний UDP и K.A.N. Development – настоящий «город в городе», построенный на площади в 17 гектаров рядом с парком Кристерова горка. Первая очередь ЖК была введена в эксплуатацию в 2009 году, последняя – в начале 2015. Несмотря на то, что комплекс заселен полтора года назад, сегодня здесь можно приобрети квартиру с любым количеством комнат – и по каждому типу есть выбор разных планировок. Более того, застройщик предлагает скидку на выбранную квартиру до 30% или скидку в 20% в сочетании с рассрочкой на 2,5 года. Похожая ситуация в других проектах K.A.N. Development – ЖКCentral Park и «Комфорт таун».

«Мы вводим в эксплуатацию, практически всегда большой объём квартир с уже подготовленной инфраструктурой», - объясняет большой выбор квартир от застройщика в сданных домах руководитель отдела продаж этих трех ЖК Денис Морозов.  – «Мы не строим по одной секции, а строим и сразу вводим большими пусковыми комплексами, для того, чтобы нашим клиентам было максимально комфортно заселяться и они могли пользоваться благоустройством и инфраструктурой сразу после заселения, а не через года, когда завершится строительство. А продать все не успеваем из-за большого объема предложения».

Денис Морозов подчеркивает, что политика девелопера – продавать квартиры не на этапе котлована, а на уровне готовности в 50-60%. Соответственно, времени на продажи меньше. Но при наличии у застройщика собственных средств, такая политика вполне оправдана, так как стартовая цена продажи тоже будет выше.

Цены на квартиры в ЖК на вторичном рынке зависят от наличия в них ремонта. Если его нет, можно найти квартиру и дешевле, чем у застройщика. А если ремонт в помещении сделан, в зависимости от его качества, квартира может обойтись на 25-50% дороже, чем от застройщика.

ЖК Сонячна брама
 

Один из самых ярких и оригинальных жилых комплексов Киева построен в Голосеево компанией ТММ. Как и «Паркове місто», строится давно и сдается в эксплуатацию очередями. Первая очередь была закончена в 2010 году, а в конце текущего обещают достроить  два дома четвертой. Сейчас здесь можно купить квартиру с практически любым количеством комнат, предложения есть даже в первой очереди. Правда, чем меньше площадь, тем меньше предложений: например, однокомнатных квартир не осталось даже в еще строящихся домах, а вот предложений, площадь которых превышает 100 квадратных метров, много. Именно большие площади в компании ТММ и считают главной причиной того, что квартиры продаются относительно медленно. 

«Подобный формат квартир всегда пользовался отложенным спросом», - рассказываетзаместитель генерального директора ТММ Алексей Говорун. – «Тем не менее, сейчас, несмотря на сезонное затишье, мы продаем по несколько крупногабаритных квартир в месяц».

При продаже крупногабаритных квартир в ТММ используют гибкую ценовую политику: их стоимость на 15-33% ниже, чем стандартных одно- и двухкомнатных, кроме того, покупателям предлагают выгодные условия рассрочки.

На вторичном рынке квартиры в ЖК «Сонячна брама» продаются с ремонтом, но, опять-таки, на 30-40% дороже, чем у застройщика.

В большинстве случаев, после введения дома в эксплуатацию непроданными остаются два типа квартир: те, площади и планировочные решения которых не соответствуют рыночным реалиям, и квартиры, которые вводились в эксплуатацию в рамках крупных жилых комплексов. У вторых есть шанс быть проданными со временем. Что же касается крупногабаритных квартир с неудобными планировками, в современных условиях постоянного повышения тарифов на ЖКХ, вероятность их продажи с каждым днем уменьшается.

Address Group
0 баллов