Почему классы новостроек устарели: какое жилье нужно украинцам

В Киеве более 400 новостроек, значительная часть которых стартовала за последние пару лет. Несмотря на все турбулентные события, покупатель на рынке есть, но девелоперам приходится поощрять его нетривиальными концепциями своих ЖК, добавленной стоимостью инфраструктуры и различными сервисами.
Критерии, по которым ранее определяли класс новостройки такие, как локация, технология строительства и материалы, архитектурные решения, инфраструктура и т.д., модифицировались в новый, более обширный и совершенный перечень. На рынке уже нет традиционных эконом, комфорт и бизнес-класса, а само понятие класса трансформировалось в категорию. Среди всего предложения новостроек выделяются две принципиально новые категории — комфорт + и бизнес +, в которых выделяется ряд новых форматов. Они составляют треть нового предложения новостроек Киева. О них подробно мы писали здесь.

Предлагаем посмотреть на новые жилые проекты с точки зрения ключевых параметров — концепции, локации и инфраструктуры.

КОНЦЕПЦИЯ: ТО, КАКИМ ДОЛЖЕН БЫТЬ КОМПЛЕКС

Продаем не просто квартиры, а стиль жизни — именно это правило ложится в основу абсолютно всех новых форматов жилых комплексов. На первый план при реализации того или иного проекта выходит продуманная до мелочей архитектура, многофункциональная инфраструктура, обустройство придомовой территории и различные дополнительные сервисы, которые становятся дополнительным аргументом для самых требовательных покупателей.

Теперь ЖК — это не просто дом и первый этаж с помещениями под что-то, который наполняют в последнюю очередь, а концептуальный проект, продумать который нужно до мелочей.

Пожалуй, еще несколько лет назад трудно было представить, чтобы в проекте комфорт-класса (хотя целесообразнее говорить в сегменте комфорт + — прим. ред) для организации максимально удобного для жизни пространства к работе привлекут прогрессивных концептологов.

Тем не менее, сегодня мы уже имеем такие примеры — новый формат live-work-play, который создали девелоперы проекта ЖК Polaris Home & Plaza вместе с компанией SQM Experts.

Территория проектирования составила 2,9 га в Оболонском районе столицы, а сам жилой комплекс предусматривает рядом с жильем создание встроенного торгово-развлекательного центра и отвода помещения под коворкинг (микс-формат), рессепшн в лобби (функция сервиса, то есть готовность взять часть бытовых забот жителей на себя), детсад на 100 мест, сетевой спортивный центр, продуктовый супермаркет класса комфорт + известной сети, семейный ресторан, студию детского развития, то есть нацеленная на различные функции инфраструктура. Учитывая, что это район со старой плотной застройкой, продумали авторы проекта и эко-составляющую на территории: парк с игровыми и лобби-зонами.

Еще один новый формат, который активно развивался в 2019 и продолжит экспансию в обеих категориях рынка в 2020 — это многофункциональные жилые комплексы.

Во-первых, это возможность запрограммировать оптимальный функционал в пределах одного пространства: места для жизни, для шопинга, рекреации, бизнеса и работы, развития и обучения, занятия спортом.

«В таких проектах удивительно важно понимать целевую аудиторию: кто будет жить в этом ЖК и что им понадобится», — рассказывает коммерческий директор компании «Интергал-Буд» Анна Лаевская. В портфеле девелопера есть один из проектов с такой концепцией — МФК Intergal City, в котором недавно стартовали продажи.

По ее словам, среда, отличается, прежде всего, разнообразием и продуманным наполнением инфраструктурными объектами, обеспечивает комфорт всех жителей и коммерческую устойчивость проекта.

Во-вторых, фактически развязаны руки в плане проектирования как архитектурного, так и концептуального видения новостройки: это может быть ЖК с торговым или офисным центром (ЖК Tourbillon, ЖК Great) или комплекс со стилобатной частью, в которую поместили и коммерцию, и офисы, и социальные объекты (ЖК Poetica, ЖК Edelweiss House).

Именно места общего пользования, публичные пространства зоны рекреации, микс различных категорий недвижимости становится предметом размышлений для создателей той или иной концепции. Как максимально удачно вписать в тело района проект? Нужен ли будущим жителям свой ТРЦ с кинотеатром, где разместить коворкинг и стоит ли разводить детский сад и центр развития ребенка или, возможно, превратить их в единый образовательный кластер?

А может, предусмотреть специальные зоны озеленения, где жители могли бы заниматься высадкой овощей, цветов и кустов?

Любой жилой проект должен жить и развиваться, именно поэтому ему нужна команда крутых концептологов, поскольку даже проработавший все до деталей архитектор в основном предлагает визуальные или пространственные ограничения.

ИНФРАСТРУКТУРА: ЧЕМ НАПОЛНЕН КОМПЛЕКС

Архитекторы в советское время практически не учитывали потребности горожан в классическом стрит-ритейле при создании жилых проектов. Здания проектировались без отдельных входов, с низкими потолками, без витрин — так же делали и впоследствии, несмотря на попытки добавить немного ритейла в проект.

Где-то до 2008 года суммарная площадь помещений стрит-ритейла составляла примерно до 3% от всей застройки. Это был «рынок продавца», который с максимальной прибылью для себя пытался продать как можно больше жилья.

Сейчас рынок жилья, особенно в Киеве и пригороде, существенно изменился: у покупателей возросли требования к локации, а также к инфраструктурной составляющей. То, каким будет пространство для жизни, и чем оно будет наполнено, играет значительно более важную роль в большинстве случаев покупки недвижимости на первичном рынке.

Сейчас процент нежилых помещений в новостройках варьируется от 5 до 20% в зависимости от расположения, класса и проходимости комплекса, то есть количества людей, которые за определенный период могут посетить проект.

Изменилась и сама территория новостроек: внутри девелоперы продумывают частные пространства различные по функциональному назначению, которые доступны только для жителей и их гостей.

«Современный покупатель недвижимости оценивает не просто квартиру или окружение, но и организацию пространства жилого комплекса или квартала, инфраструктуру в целом», — подтверждает наше мнение коммерческий директор компании Edelburg Development Марина Кравченко.

Она отметила, что концепция «город в городе» работает не только в квартальной застройке, но даже если это отдельный комплекс на 400 квартир.

«В Edelweiss House будет детский сад на 60 детей разных возрастных групп, куда можно спуститься буквально на лифте, что удобно в современном ритме жизни. В ЖК Wellspring, который мы начали строить в Вишневом также будет детский сад, центр развития ребенка, коворкинг и фитнес-клуб. Стоит отметить, что в нашем локальном ТРЦ Cherry Mall будут такие якорные арендаторы, как первый в городе кинотеатр и фитнес-клуб с тремя бассейнами, что существенно улучшит качество жизни горожан», — отметила в разговоре Кравченко.

Интересно, что появление торговых и офисных встроенных или отдельных зданий в составе ЖК или рядом с ним — это еще один тренд рынка жилья, который намекает: все концепции, работавших ранее, морально устарели. Сейчас девелоперу вообще не стоит начинать проект, если нет ответа на простой вопрос: как максимально сэкономить время людей и дать им все, что нужно для комфортной жизни в комплексе.

Зонирование в размещении объектов социально-бытовой инфраструктуры и сервисов имеет большое значение для решения этого вопроса: якорные арендаторы должны быть расположены максимально удобно и удачно, чтобы пользу получил и бизнес, и житель комплекса.

Именно поэтому девелоперы стали гораздо внимательнее относиться к размещению коммерческих площадей в своих объектах. Так, во всех комплексах категории комфорт+ и выше отбором арендаторов занимаются профессиональные команды, или есть в структуре девелоперского проекта, или выступают в роли подрядчиков и консультантов. Их задача: следить, чтобы был создан сбалансированный и нужный покупателю состав операторов.

Последний, конечно, будет отличаться в зависимости от концепции проекта, категории (комфорт+ или бизнес+), а также формата (сервисные ЖК, город в городе, многофункциональные комплексы, апарт-отели и т.д.). Однако, как правило, общим является то, что девелопер пытается максимально обеспечить жителей местами для развлечений и шопинга, занятий спорта, коммерческими, офисными и сервисными объектами, а также зонами отдыха.

УРБАНИСТИЧЕСКИЙ ФОН: ВЗАИМОДЕЙСТВИЕ С РАЙОНОМ

Нельзя строить жилой комплекс обособленно от района, в котором он расположен. Это простое на первый взгляд правило выливается для девелоперов в многомиллионные инвестиции в улучшение инфраструктуры окружающей среды.

«За 5 лет на развитие инженерных сетей Киева мы потратили 320 млн грн. Деньги пошли на замену сетей канализации, водопровода, тепло-, электросетей и реконструкции котельных», — рассказывает Анна Лаевская.

Кроме того, компания «Интергал-Буд» инвестировала деньги в очищение 5 озер, реконструкцию «Парка Победы», создала игровую зону на ВДНХ на 5 га и разбила несколько новых скверов в разных районах столицы.

Деньги доставали из собственного кармана, однако понимали зачем: изношенные сети коммуникаций, устаревшая инфраструктура, отсутствие публичных рекреационных зон напрямую влияют на привлекательность ЖК с позиции его расположения в глазах современного покупателя.

КАК ВЫБРАТЬ ЖК И НЕ ОШИБИТЬСЯ

Когда вы покупаете свою квартиру, важно четко определиться с приоритетами — для чего вам это жилье, какую ценность хотите получить, какие ключевые характеристики повлияют на выбор.

Ниже добавляем небольшой чек-лист, который поможет выбрать из большого количества проектов именно тот.

Выберите район и локацию с позиции личной ценности.

Проверьте документы и историю застройщика, его предыдущие и активные проекты.

Изучите комплекс онлайн: статус застройки, документы, концепцию, генплан, инфраструктуру в ЖК и вне его. Узнайте в отделе продаж по телефону или онлайн актуальную цену, планировки, условия покупки, материалы, из которых строят.

Посетите объект для трех целей: познакомиться с районом, увидеть проект собственными глазами, задать все вопросы представителю девелопера лично.

Address Group
0 баллов