Почему выгодно создавать ОСМД? — Советы юриста

Купить квартиру и жить в ней — это две большие разницы. Порой ни ЖЭК, ни эксплуатационная компания застройщика не соответствуют нашим ожиданиям. Что делать в такой ситуации? Один из вариантов — создать Объединение совладельцев многоквартирного дома или же ОСМД.

Какие «подводные камни» существуют при создании ОСМД, выгодно ли это и чего стоит опасаться, 3m2 помогла разобраться адвокат, старший юрист ЮКК «ДЕ-ЮРЕ» Ирина Кравченко.

Что лучше: ЖЭК или ОСМД?

Закон Украины «О жилищно-коммунальных услугах» (далее — Закон) приняли 9 ноября 2017 г., а вступил в силу он 10 июня 2018. Сразу уточним, что отдельные его положения заработают с 1 января следующего года.  

Этот закон произвел настоящую «революцию» по части предоставления коммунальных услуг и обслуживания домов и придомовых территорий. Он предоставляет жильцам возможность принимать непосредственное участие в управлении домом, в котором они живут, определять основные векторы и направления расходов денежных средств, собранных для обеспечения «жизнедеятельности» дома.

ЖЭКи — страх и ужас нескольких поколений уходят в небытие, им на смену приходит более прогрессивное изобретение законодателя — «управитель многоквартирного дома». Согласно положениям ст. 1 Закона, управителем является субъект хозяйствования(физическое лицо-предприниматель либо юридическое лицо), который на основании договора с сособственниками многоквартирного дома обеспечивает надлежащеесодержание и ремонт общего имущества дома и придомовой территории, обеспечивает надлежащие условия проживания и удовлетворения хозяйственно-бытовых потребностей.

Кто может управлять домом?

Как видно из положений Закона, управителями многоквартирных домов выступают различные субъекты хозяйствования: физические лица-предприниматели, обслуживающие компании, различных форм собственности, обслуживающие кооперативы, и, конечно же, объединения сособственников многоквартирных домов(ОСМД).

Если деятельность ЖЭКов была регламентирована очень поверхностно, то новая редакция Закон выдвигает ряд обязательных требований к управителю и определяет детальный порядок ведения его хозяйственной деятельности.

Так, например, положения новой редакции Закона предусматривают необходимость иметь в штате управителя (юридического лица) хотя бы одного сотрудника, который прошел аттестацию по специальности «менеджер (управляющий) жилого дома (группы домов)». Определяется также тот факт, что управитель должен вести четкий учет документации по обслуживанию домов: вести учет выполненных работ; технической документации по каждому дому, который находится у него на обслуживании; учет аварийных ситуаций, которые возникли и были устранены по каждому дому в течении последних трех лет.

Следует отметить, что управитель может заключить договора на обслуживание с несколькими многоквартирными домами, и с 1 января 2019 года вступает в силу положение о том, что управитель обязан отдельно вести документацию по каждому дому. Таким образом, если жилой комплекс имеет в своем составе несколько домов с разными номерами — документация под каждый дом систематизируется отдельно.

Что будет с коммунальными тарифами?

Новый закон предусматривает жесткие положения к типовым договорам на обслуживания, чего не было детально регламентировано в эпоху существования ЖЭКов. Типовые договора существовали, но большое количество собственников жилых помещений даже не подозревали о них, а просто по молчаливому согласию оплачивали счета, предоставленные ЖЭКом на оплату их услуг. Как правило, суммы, отраженные в счетах, были драконовскими. Они не соответствовали качеству и количеству предоставленных услуг.

Но в новом Законе этот момент учли. Согласно положениям п.2 ч.3 ст.10 Закона управитель ежегодно обязан утверждать смету. Смета расходов на содержание многоквартирного дома и придомовой территории учитывает обязательный перечень работ (услуг), который утверждается центральным органом исполнительной власти, который обеспечивает формирование и реализует государственную политику в сфере жилищно-коммунального хозяйства, а также периодичность выполнения работ (оказания) работ (услуг) по содержанию многоквартирного дома и придомовой территории.

Ежегодно управитель отчитывается по выполнению указанной сметы перед сособственниками жилого дома, которому он предоставляет услуги по управлению. Что же касается ЖЭКов, то им это делать было не нужно.

Отличается у ОСМД и ЖЭКов и порядок оплаты «коммуналки». Если ранее потребитель оплачивал услуги поставщику, то на сегодняшний день, поставщики коммунальных услуг заключают договора только через обслуживающих субъектов (управителей).

Положениями ч.5 ст. 14 Закона предусмотрена необходимость открытия управителями банковских счетов со специальным режимом использования, на которых аккумулируются денежные средства для оплаты коммунальных услуг. Особенностью данных счетов является то, что на них не может быть наложено взыскание в рамках исполнительного производства, а также финансовые операции по указанным счетам не подлежат остановке.

В случае если у управителя на обслуживании находится не один жилой дом — под каждый дом открывается отельный счет со специальным режимом использования.

Что мы имеем по факту?

Плюс от такого решения на лицо: поставщики коммунальных услуг избавляют себя от огромного количества единичных точечных договоров с физическими лицами. Если возникают какие-то споры — между поставщиком и управителем — они разрешаются быстрее. Происходит это в порядке хозяйственного судопроизводства.

Но существует и «обратная сторона медали» для управителя: всегда есть собственники, которые по тем либо иным причинам не уплачивают за предоставленные им коммунальные услуги и управителю приходиться взыскивать с физического лица. Как быть с такими злостными неплательщиками, чтобы не страдали другие жильцы и поставщик? Это уже совсем иная история.

Address Group
0 баллов