Покупка квартиры, чтобы не было мучительно больно

Практика показывает, что украинцы не умеют и, что самое печальное, не хотят бороться за свои права. «Комсомолка» решила исправить ситуацию. В цикле статей «Клуб потребителей» мы вместе с юристами, специалистами по защите прав потребителей и профильными экспертами рассказываем, как добиться справедливости в различных сферах нашей жизни.

Но, согласитесь: одно дело купить поломанную кофемолку, и совсем другое – столкнуться с неприятностями или даже откровенным обманом при покупке квартиры. Ведь недвижимость – это самая дорогая покупка, которую человек делает в своей жизни. В связи с этим сегодня мы поговорим не о том, что делать, когда, как говорится, «поезд уже ушел», а как избежать неприятных ситуаций в этой сфере. Нашим экспертом выступила нотариус Киевского городского нотариального округа Людмила ГОЛИЙ.

1. Указывайте реальную сумму сделки

Проблема: Если в договоре купли-продажи указана меньшая сумма, и такой договор по какой-либо причине расторгается, покупатель сможет получить именно эту заниженную сумму, а не ту, что была передана «из рук в руки». Обвинить другую сторону или нотариуса в том, что именно виновны в недополучении вами денег, не получится!

Комментарий эксперта:

Цена договора купли-продажи является договорной, и для ее определения достаточно взаимного согласия сторон. Надо отметить, что цена является существенным условием договора купли-продажи недвижимости, и участники сделки должны четко понимать: при наступлении негативных последствий нотариус не несет ответственности за сокрытие действительной стоимости квартиры.

Также в договоре фиксируется подтверждение полного расчета за проданную недвижимость. Это может быть расписка заемщика или другой документ, заверяющий передачу определенной денежной суммы или определенного количества вещей. Расписка является самостоятельным документом и обязательному нотариальному удостоверению не подлежит.

2. Проверьте квартиру и ее владельца с помощью нотариуса

Проблема: Согласно новым правилам, продавец не обязан показывать техпаспорт. Как же в таком случае проверить метраж квартиры, расположение комнат, и понять, не были ли хозяином снесены стены, в том числе и несущие? Да и вообще, как узнать, что квартира принадлежит именно продавцу, если справки из БТИ отменили?

Комментарий эксперта:

С 1 января 2013 года нормативные акты, обязывающие продавца предоставлять на сделке «свежий» техпаспорт (который БТИ изготавливал в течение 30 рабочих дней) утратили силу. Теперь обновлять техпаспорт нужно только по желанию сторон – например, если покупатель нашел различия между тем, что в написано в документе и тем, как выглядит квартира.

После заключения сделки покупателю не нужно идти в БТИ, чтобы перерегистрировать техпаспорт на себя – всю сделку можно провести у нотариуса за несколько часов. Фактически нотариус является единственной обязательной инстанцией, которую нужно пройти при покупке недвижимости.

Нотариус имеет доступ к госреестру, в котором собраны данные о владельцах, правах собственности, других имущественных правах, об обременениях, ипотеке, налоговом залоге, наложении ареста, а также вся аналогичная информация для земельных участков. Поэтому нотариус может как проверить объект до продажи, так и обновить информацию в реестре после завершения сделки.

В случае, если квартира еще не внесена в так называемую электронную базу БТИ (Реестр прав собственности), нотариус может подать запрос о предоставлении необходимой информации, которая хранится в архивах БТИ на бумажных носителях. Это могут быть сведения о собственнике, техническом состоянии квартиры, метраже, перепланировке. Функция осуществления технической инвентаризации у БТИ осталась.

3. Несовершеннолетние должны быть выписаны по всем правилам.

Проблема: Ситуации, когда продавец пытается опротестовать сделку, не так уж редки. Обычно он ссылается на сложность финансовой ситуации, вынудившей его продать жилье, или на то, что в квартире были прописаны несовершеннолетние дети. Как себя обезопасить в подобной ситуации и в какой период можно опротестовать сделку?

Комментарий эксперта:

Для начала нужно определить, какая сделка может быть признана недействительной. Тут следует различать ничтожную и оспариваемую сделку.

Ничтожная сделка (или абсолютно недействительная) – это такая сделка, которая признается недействительной без волеизъявления какой-либо стороны исключительно в силу закона. Такие сделки считаются недействительными с момента их заключения, и для признания их недействительными решение суда не требуется. Простой пример – продажа приватизированной квартиры, из которой до приватизации без разрешения органов опеки и попечительства были выписаны несовершеннолетние дети. В этом случае приватизация признается недействительной, а сделка купли-продажи – ничтожной с момента ее совершения. Правда, недействительность права собственности нового собственника признается уже в судебном порядке.

Оспариваемую сделку  недействительной может признать только суд. Сюда относятся сделки:

*с несовершеннолетними, совершенные без согласия родителей, усыновителей, попечителей;

*с ограниченно дееспособными лицами, которые в момент их совершения не могли руководить своими действиями или не понимали их значения (например, употребляли наркотические вещества, транквилизаторы, находились в стрессовом или предынфарктном состоянии и т.д.);

*совершенные под влиянием обмана, насилия, злонамеренного соглашения представителей сторон, под влиянием тяжких обстоятельств.

Важный момент: то, что подобные факты присутствовали во время сделки, необходимо доказывать, а выводы сделает суд.

Помните, что если в продаваемой квартире (комнате) проживают несовершеннолетние дети, то обязательным документом для заключения договора купли-продажи является разрешение органов опеки и попечительства. При этом ребенку вовсе не обязательно быть собственником хотя бы части квартиры – достаточно лишь его права пользования данным имуществом.

Что касается сроков, в течение которых возможно оспорить сделку, то в юриспруденции существует такое понятие как исковая давность, то есть срок, в пределах которого человек может обратиться в суд с требованием защитить его гражданское право или интерес. Общая исковая давность устанавливается продолжительностью в три года, но по некоторым видам требований она может быть сокращенная или более длительная. Например, по договору дарения срок исковой давности 1 год. При этом течение исковой давности начинается не с момента заключения сделки, а со дня, когда человек узнал о нарушении своего права. В связи с этим сделка может быть признана недействительной даже более чем через 3 года.

4. Позаботьтесь о том, чтобы продавец выписался

Проблема: Продавец получил деньги, а потом оказалось, что он по-прежнему зарегистрирован по этому же адресу. Суд человека на улицу не выгоняет, а тот, в свою очередь, не торопится возвращать деньги. Что делать в такой ситуации?

Комментарий эксперта:

В идеале все проживающие должны быть выписаны из продаваемой квартиры до завершения сделки. Если же этого не произошло, на помощь приходит статья 391 Гражданского кодекса Украины, которая предусматривает, что собственник вправе требовать устранения любых препятствий пользования и распоряжения своим имуществом.

При оформлении договора купли-продажи недвижимости нотариусу предоставляется справка из ЖЕО по форме № 3 (о лицах, местожительство которых зарегистрировано по адресу  квартиры). Если продавец и члены его семьи на момент заключения договора зарегистрированы по адресу проданной квартиры, то по договоренности сторон в договоре фиксируется срок снятия с регистрации. В случае, если продавец не выполняет условия договора, покупатель имеет право подать исковое заявление, чтобы его сняли с регистрационного учета.

Обратите внимание: для снятия с регистрационного учета несовершеннолетнего, даже не являющегося собственником продаваемой квартиры, требуется решение органов опеки  и попечительства (см. Совет 3).

5. Помните, что при выдаче дубликата документа, оригинал становится недействительным.

Проблема: Достаточно популярным ужастиком в последние годы стали истории о том, как уже на этапе строительства одну квартиру продают двум-трем покупателям. Как обезопасить себя от продажи по дубликатам? Какие документы требовать? Как правильно оформить собственность, чтобы стать первым покупателем?

Комментарий эксперта:

Дубликат воспроизводит текст документа, если он, например, потерян или испорчен. По общему правилу дубликат может выдать только тот, кто выдавал сам документ.

Дубликаты документов могут быть выданы согласно письменному заявлению наследников, исполнителя завещания, а также на запрос нотариуса, которым заведено наследственное дело. В этом случае кроме свидетельства о смерти нужно подавать также документы, подтверждающие семейные отношения (или свидетельство исполнителя завещания).

Дубликат должен содержать весь текст оригинала. При этом на дубликате делают отметку, что он имеет силу оригинала. Кроме того, на экземпляре документа, который хранится в делах государственной нотариальной конторы или частного нотариуса, делается отметка о выдаче дубликата. И, наконец, дубликат документа о купле-продаже недвижимости подлежит обязательной регистрации в реестре.

До 1 января 2013 года оформление права собственности на недвижимое имущество с выдачей свидетельства о праве собственности проводилось, в том числе, органами местного самоуправления. Поэтому в случае потери или повреждения свидетельства его и должен выдавать соответствующий орган. Если же он уже прекратил свою деятельность, дубликат выдается либо его правопреемником, либо архивным учреждением, если предусмотрена передача документов в архив.

После выдачи дубликата оригинал становится недействительным. При этом теоретически возможна ситуация, когда к нотариусу пришел продавец с недействительным оригиналом договора,  информация о котором не внесена в новый реестр. Возникает огромный риск и для покупателя, и для нотариуса. Поэтому в случаях, когда документы о праве собственности продавца не внесены в электронный реестр БТИ, следует убедиться, не зарегистрирован ли за это время дубликат правоустанавливающего документа. Тем более что закон позволяет нотариусам требовать дополнительные документы при сделках купли-продажи недвижимости, право собственности на которую оформлялось до 1 января 2013 года.

Существуют 2 наиболее распространенных способа обмана покупателя.

1. Сбор задатков на квартиру у нескольких покупателей.

Сделать это могут и мошенники (например, арендаторы квартиры), и просто недобросовестный владелец. В данной ситуации вас обезопасят тщательная предварительная проверка документов и грамотный нотариальный договор задатка.

2. Подделка документов на право собственности, паспортов, справок и т.д.

Самостоятельно убедиться в достоверности документов покупателю непросто. Гарантией нормальной проверки может служить услуга агентств недвижимости или нотариуса по проверке юридической чистоты квартиры.

СОВЕТЫ «КП»

На что еще обратить внимание

1. Изучите паспорт владельца. Внешний вид хозяина должен соответствовать фотографии и возрасту, указанному в паспорте. Если на момент вступления в право собственности продавец находился в браке (это можно узнать по штампам в паспорте о браке и разводе), уточните, вступил ли в силу документ о разделе имущества и не был ли он опротестован. Помните, что бывший супруг продавца вполне может предъявить иск на проданную площадь.

2. Убедитесь, что вы покупаете именно ту квартиру, которую видите: обратите внимание на соответствие адреса и параметров квартиры.

3. Не покупайте квартиру по доверенности. А если все же решились на такой рискованный шаг, встретьтесь с доверителем и проверьте его паспорт. Ведь если, например, доверитель умер, сделка будет признана недействительной.

4. Проверьте регистрационное свидетельство нотариуса, где указан нотариальный округ и рабочий адрес для частных нотариусов (копия свидетельства обычно висит в конторе на видном месте). Также можно проверить наличие нотариуса в перечне на сайте управления юстиции соответствующего региона (для Киева - http://justicekyiv.gov.ua/show/297).

Помните, что вы вполне можете столкнуться с лженотариусом, работающим по поддельным документам в арендуемом на короткое время офисном помещении. Такой лженотариус может заведомо сделать парочку ошибок при составлении договора купли-продажи, дабы дать возможность бывшему владельцу основания для предъявления претензий.

5. Не оставляйте свои документы в руках посредников. Составление всех документов должно проводиться при непосредственном участии обеих сторон сделки.

6. Ни в коем случае не соглашайтесь на уговоры «дооформить» часть документов после передачи денег.

7. Сами деньги лучше передавать в присутствии друзей или родственников. В случае оспаривания сделки они смогут выступить свидетелями в суде.

Голий Людмила Игоревна, частный нотариус Киевского городского нотариального округа
0 баллов