Покупка первичной недвижимости, находящейся в ипотеке: основные риски

Для большинства украинцев, желающих приобрести квартиру в еще строящемся доме, слово «ипотека» ассоциируется либо с кредитом, который им придется взять, чтобы оплатить ее стоимость, либо же с ситуацией, когда предыдущий покупатель, взявший ипотеку, по каким-либо причинам передумал, и теперь хочет продать заложенное имущество и переложить свое бремя на нового хозяина.

Тем не менее, есть случаи, когда сами компании-застройщики берут банковские кредиты, чтобы покрыть расходы на строительство, и продаваемая квартира, у которой еще не было ни одного хозяина, и которая в принципе может еще не существовать, находится в ипотеке у банка-кредитора. Стоит ли бежать сломя голову от таких застройщиков и искать другие варианты, или все же можно обратить свое внимание на подобные предложения и выгодно купить недвижимость? На эти вопросы специально для 3m2 отвечает юрист ЮФ KopotLawyers Андрей Михеев.

Риски для покупателя

Действующее законодательство Украины, в том числе и часть 2 статьи 5 Закона Украины «Об ипотеке» предоставляет возможность передавать в ипотеку объекты незавершенного строительства, имущественные права на них, другое недвижимое имущество, которое станет собственностью ипотекодателя (в нашем случае — застройщика) после заключения ипотечного договора, при условии, что такой ипотекодатель может документально подтвердить в будущем право на приобретенное им в собственность данное недвижимое имущество. Также, объекты незавершенного строительства можно передать в залог и путем передачи в ипотеку права собственности или права аренды земельного участка, на котором такой объект будет возводиться, но при этом важно понимать, что любые объекты строительства, находящиеся на переданном в ипотеку земельном участке, являются предметом ипотеки независимо от того, кто является его (объекта) собственником.

Следовательно, при покупке квартиры в таком доме следует быть крайне осторожными во избежание ряда рисков, которые могут иметь весьма неприятные последствия для покупателя.

1. Продажа предмета ипотеки с нарушением процедуры

В первую очередь необходимо выяснить и установить сам факт нахождения интересующей вас недвижимости в ипотеке. Безусловно, застройщик должен быть сам заинтересован в том, чтобы уведомить потенциального покупателя о таком статусе жилья, чтобы самому избежать потом проблем с банком-ипотекодержателем, но застройщики и обстоятельства бывают разные.

В соответствии с положениями части 3 статьи 9 ЗУ «Об ипотеке», ипотекодатель имеет право отчуждать (в т.ч. и продавать), сдавать в аренду, лизинг, передавать в следующую ипотеку предмет ипотеки (т.е. квартиру, в нашем случае) исключительно по согласию ипотекодержателя. Следовательно, если недобросовестный застройщик все же сумеет скрыть факт нахождения квартиры в ипотеке и продаст ее покупателю в рамках обычного договора купли-продажи, ипотекодержатель в дальнейшем сможет легко добиться признания такого договора недействительным (такой договор изначально является недействительным в соответствии с частью 3 статьи 12 ЗУ «Об ипотеке») и потребовать от застройщика досрочного погашения основного (кредитного) обязательства, а в конечном итоге и обратиться за взысканием на предмет ипотеки.

Если у покупателя есть выбор между тем, чтобы купить заложенную квартиру или недвижимость, право собственности на которую не отягощена, ему однозначно стоит выбрать второй вариант

Конечно, в данном случае всю ответственность будет нести застройщик, но покупатель фактически может потерять квартиру и столкнется с рядом проблем, связанных с возвратом уплаченных денег. Возможно, у него это даже не получится, если, например, застройщик объявит себя банкротом, а таких обманутых покупателей окажется множество. Поэтому, для успокоения совести лучше все же взять на компанию-застройщика информационную справку из Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество с официального сайта Министерства юстиции Украины за небольшую плату.

В этом документе будет предоставлена информация о том, что недвижимость застройщика или право собственности (аренды) на земельный участок, где происходит строительство, находятся в ипотеке, со всеми вытекающими из этого последствиями. После этого, потенциальному покупателю уже можно будет самому решать, стоит ли связываться с таким застройщиком или же стоит поискать варианты понадежнее.

Если же покупатель все-таки решится вступить в подобную сделку, в первую очередь ему следует потребовать от застройщика подробное и правильно оформленное согласие на такую сделку от банка-ипотекодержателя.

2. Невыполнение застройщиком своих обязательств перед банком-ипотекодержателем

В случае невыполнения должником основного (кредитного) обязательства, банк-ипотекодержатель может обратиться за взысканием на предмет ипотеки, также он может это сделать, если должник нарушит обязательства по ипотечному договору в отношении страхования или сохранения предмета ипотеки (статьи 12,33 ЗУ «Об ипотеке»)

Проще говоря, если застройщик вовремя не вернет сумму займа или нарушит другие вышеуказанные обязательства, банк имеет право компенсировать свои утраты за счет получения права собственности на предмет ипотеки. Следовательно, у такого дома появляется новый хозяин.

Более того, стоит отметить, что согласно части 2 статьи 33 ЗУ «Об ипотеке», при возбуждении процедуры признания застройщика неплатежеспособным (банкротом) или в случае его ликвидации, банк может осуществить взыскание вне зависимости от того, подошел ли срок выполнения должником обязательства по кредиту или нет.

Соответственно, все ваши предыдущие договоренности с застройщиком в отношении покупки квартиры уже не будут актуальны, поскольку необходимо будет заключать договор с новым продавцом — банком, и уже на условиях, которые выдвинет уже банк. Если же с застройщиком ранее был заключен предварительный договор о покупке квартиры и внесен аванс, то покупателю придется значительно постараться, чтобы вытребовать его у застройщика обратно.

Также, в соответствии со статьей 39 ЗУ «Об ипотеке», предмет ипотеки может быть продан по решению суда с прилюдных торгов. Также, согласно части 2 статьи 39, статьей 40 ЗУ «Об ипотеке», суд одновременно принимает решение о выселении жителей кроме нанимателей (арендаторов) жилья. Однако здесь стоит отметить, что в случае покупки квартиры в объекте незавершенного строительства данный закон предусматривает благоприятное для покупателей условие.

Так, частью 3 статьи 16 предусмотрено следующее: «В случае передачи в ипотеку объекта незавершенного строительства застройщиком и обращения взыскания на завершенную здание (сооружение), ипотека не распространяется на ту ее часть, которая выделена в натуре и была приобретена любым лицом (покупателем) на основании гражданско-правового договора путем полной уплаты ее стоимости до момента принятия решения об обращении взыскания, если иное не установлено договором с покупателем. После обращения взыскания к новому владельцу завершенной здания (сооружения) или объекта незавершенного строительства переходят определенные договором права и обязанности застройщика в отношении третьих лиц-покупателей».

Это означает, что если до обращения взыскания на предмет ипотеки (которым является строящийся дом), его часть (квартира) была выделена в натуре и продана (презюмируется, что по согласию ипотекодержателя, ведь без его согласия договор автоматически является недействительным), то купленная таким образом квартира не будет входить в предмет ипотеки, на который осуществляется взыскание. При этом нужно понимать, что такая квартира, во-первых, должна быть куплена до обращения взыскания, которое подается заранее (за 30 дней до даты его осуществления), во-вторых, она должна быть либо оплачена полностью, либо должен быть заключен полноценный договор, где устанавливается иной график оплаты стоимости квартиры.

К предварительному договору, который зачастую заключается между застройщиком и покупателем с обязательством заключить основной договор в будущем, данное положение не применяется и покупателю будет довольно сложно отстоять возместить свои убытки и отстоять свои права.

Советы по покупке квартиры в ипотеке

Таковы основные риски, с которыми могут столкнуться потенциальные покупатели или инвесторы, желающие приобрести недвижимость, находящуюся в ипотеке. По мнению юриста ЮФ KopotLawyers, если у покупателя есть выбор между тем, чтобы купить заложенную квартиру или недвижимость, право собственности на которую не отягощена, ему однозначно стоит выбрать второй вариант. Но! Если все же экономическая выгодность покупки «ипотечной» квартиры превалирует над соображениями безопасности интересов, необходимо придерживаться следующих советов.

• 3апрашивать информацию об отягощениях прав у любого застройщика и самостоятельно брать информационную справку о таких застройщиках с государственных реестров.

• Как можно полнее и внимательнее изучить информацию о деятельности застройщика из всех доступных источников, акцентируя внимание на наличие задолженностей, судебных дел, связанных с невыполнением обязательств перед заемщиками и клиентами, информации о нахождении застройщика в состоянии прекращения/ликвидации или процедуры объявления неплатежеспособным (банкротом). Не меньше внимания стоит уделить и изучению информации о банке-ипотекодержателе. Большинство вышеуказанной информации можно найти в открытых источниках, на государственных сайтах (но лучше обращаться к специалистам).

• Требовать от застройщика предоставления полной документации, связанной с ипотекой, в частности: сам договор ипотеки, в котором могут прописываться особенности обращения взыскания на его предмет, основной (кредитный) договор (по возможности), полное и правильно оформленное согласие ипотекодержателя на отчуждение предмета ипотеки (его части) в вашу пользу.

В случае следования вышеуказанным советам, риски нарушения ваших прав и интересов значительно снизятся.

Address Group
0 баллов