Практические аспекты сопровождения купли-продажи жилой недвижимости.

При самостоятельной покупке или продаже жилья существует высокая вероятность столкнуться с рядом проблем, препятствующих успешному завершению сделки. Так, возможны обман при оплате, невыполнение указанных в договоре сроков, неправильно составленные документы, внезапно объявившиеся владельцы купленной вами квартиры и т.п. Поэтому, совершая сделку с таким дорогостоящим объектом, адвокаты советуют воспользоваться профессиональным юридическим сопровождением сделки.

Сопровождение купли-продажи недвижимости происходит в несколько этапов. Рассмотрим, что они включают.

Первая встреча с юристом

Первым делом необходимо проконсультироваться со специалистом по всем волнующим вас вопросам. При продаже недвижимости удостоверьтесь, не может ли кто-либо из ваших родственников или ваш супруг препятствовать проведению сделки, уточните, как правильно совершить продажу, не нарушив прав зарегистрированных в квартире или доме, особое внимание стоит обратить на права несовершеннолетних. Также на этом этапе определитесь с желаемыми сроками заключения предварительного и основного договоров купли-продажи, назначьте оптимальную сумму предоплаты.

После согласования всех нюансов назначаются дата и место встречи для заключения предварительного договора.

Предварительное соглашение и внесение задатка

По мнению адвоката, составление предварительного соглашения является важнейшим этапом, так как от его содержания будет зависеть содержание всей сделки. В нем отражаются следующие условия:

• описание объекта жилой недвижимости,

• цена,

• срок подписания основного договора,

• сумма задатка и способ его передачи продавцу,

• срок освобождения физического и юридического, что очень важно при покупке жилья,

• кто именно, продавец или покупатель, несет расходы, связанные с государственной регистрацией сделки,

• другие права и обязанности сторон, а также перечень документов, которые стороны обязаны предоставить в дальнейшем.

Адвокаты советуют в предварительном договоре указать конкретный банк и номер арендованной покупателем банковской ячейки, в которую он должен внести сумму, равную стоимости квартиры за вычетом предоплаты. При внесении в ячейку денежных средств доступ к ней имеют как покупатель, так и продавец. Далее продавец может распоряжаться заложенными средствами только при предоставлении выписки из ЕГРП или подписанного основного договора со штампом Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в указанные в договоре аренды ячейки сроки. Если же продавец не изъял деньги в назначенный период, содержимое ячейки вновь переходит в полное распоряжение покупателя. Такая схема расчетов наличными, напоминающая аккредитив, является наиболее надежной из всех существующих на сегодняшний день.

Для покупателя квартиры желательно акцентировать внимание в предварительном договоре  на условиях возвращения задатка в двойном размере, в том числе тогда, когда не подтверждается правовая чистота объекта недвижимости.

Подготовка к заключению сделки

После составления предварительного договора происходит сбор документов, необходимых для совершения сделки купли-продажи и подписания основного договора.

Наибольшее внимание на подготовительном этапе уделяется проверке юридической чистоты объекта заключаемой сделки.

Юридическая чистота недвижимости подразумевает под собой, что:

• ранее с ней не проводилось незаконных сделок,
• она свободна от всяческих обременений или арестов,
• нет препятствий для заключения сделки с данной недвижимостью  и опасений, что она будет оспорена и признана незаконной,
• риск оспаривания в будущем прав собственности на жилье сведен к нулю.

Полной уверенности в правовой чистоте объекта недвижимости быть не может даже при максимальной внимательности и ответственности при ее проверке, так как не все нюансы можно проверить, например, практически невозможно получить информацию обо всех сделках, ранее совершенных с жильем, особенно, если недвижимость не новостройка.

При положительном результате проверки со сторонами согласовывается время и место совершения сделки.

Подписание основного договора купли-продажи

На данном этапе происходит подписание договора и оплата. Местом для подписания договора чаще всего выбирается банк, через который производится расчет. При покупке квартиры в ипотеку договор подписывается в банке-кредиторе.

Прежде чем подписать договор, сторонам следует еще раз внимательно ознакомиться с его содержанием и задать юристу все возникшие вопросы.

Основной договор должен содержать:

• наименование документа;
• место подписания;
• дату составления;
• данные продавца и покупателя, позволяющие установить их личности;
• данные представителей сторон и реквизиты доверенностей (если действуют представители);
• описание объекта жилой недвижимости (адрес, количество комнат, этаж, площадь, кадастровый номер);
• реквизиты правоустанавливающих и правоподтверждающих документов ;
• цену объекта;
• способ и срок оплаты;
• порядок и срок передачи объекта недвижимости;
• данные лиц, имеющих право пользования продаваемым жилым помещением с указанием их прав;
• подписи сторон с расшифровкой.

Нотариальная форма договора является более надежной, но если вы уверены в своем юристе и контрагенте, на услугах нотариуса можно сэкономить и составить простой письменный договор.

Государственная регистрация сделки купли-продажи

В отделение Управления Федеральной  регистрационной службы, кадастра и картографии предоставляются следующие документы:

• документы, удостоверяющие личность сторон, либо нотариально удостоверенные доверенности;

• кадастровый паспорт, если объект недвижимости не был поставлен на кадастровый учет;

• заявление о регистрации права собственности на объект жилой недвижимости;

• основной договор купли-продажи;

• правоустанавливающие документы на недвижимость (если это договор в простой письменной форме, то в двух оригинальных экземплярах);

• нотариально удостоверенное согласие супруга на продажу жилья, если объект приобретен в период брака в результате возмездной сделки;

• разрешение органов опеки и попечительства на распоряжение имуществом несовершеннолетних или недееспособных лиц;

• платежный документ об оплате государственной пошлины, составляющей 2000 руб. для физических лиц.

По предоставлении данного пакета в УФРС вам или вашему доверенному лицу (юристу) должна быть выдана расписка о получении документов.

Срок государственной регистрации не превышает 10 дней. При получении свидетельства о праве собственности проверьте ошибки и опечатки. При наличии таковых свидетельство нужно вернуть для исправления.

Передача объекта жилой недвижимости

В целях подтверждения передачи объекта недвижимости продавцом покупателю составляется и подписывается акт приема-передачи. Он включает индивидуализирующие данные сторон, адрес передаваемого имущества, подтверждение произведенных расчетов, технического состояния объекта и отсутствие или наличие претензий у покупателя к продавцу, а также информацию о задолженности за коммунальные услуги.

Покупателю с помощью юриста необходимо проверить состояние жилого помещения, отсутствие задолженностей по коммунальным платежам. С момента подписания акта приема-передачи все права и обязанности по содержанию недвижимости переходят к покупателю.

Юридическое сопровождение купли-продажи недвижимости дело непростое и ответственное, которое можно доверить только надежным и высококвалифицированным специалистам.

Удачного совершения сделки!
Автор:  адвокат Андрей Комиссаров

Категории:	Подготовка к продаже ,  Покупка vs. аренда ,  Покупка недвижимости за рубежом ,  Покупка первички ,  Процесс покупки ,  Процесс продажи ,  Прямые продажи (без агентов)
Регион:	Санкт-Петербург

Размещено 31 августа 2015 Просмотров: 3032

---