Мы еще работаем над изменением дизайна этой страницы.
Очень скоро Вам будет намного удобнее на Address!
Эксперты
Александр Александр
11 баллов
Михаил Михаил
8 баллов
Дмитрий Дмитрий
8 баллов
Юрий Юрий
6 баллов
Здоров Здоров
6 баллов

Практические аспекты сопровождения купли-продажи жилой недвижимости.

При самостоятельной покупке или продаже жилья существует высокая вероятность столкнуться с рядом проблем, препятствующих успешному завершению сделки. Так, возможны обман при оплате, невыполнение указанных в договоре сроков, неправильно составленные документы, внезапно объявившиеся владельцы купленной вами квартиры и т.п. Поэтому, совершая сделку с таким дорогостоящим объектом, адвокаты советуют воспользоваться профессиональным юридическим сопровождением сделки.

Сопровождение купли-продажи недвижимости происходит в несколько этапов. Рассмотрим, что они включают.

Первая встреча с юристом

Первым делом необходимо проконсультироваться со специалистом по всем волнующим вас вопросам. При продаже недвижимости удостоверьтесь, не может ли кто-либо из ваших родственников или ваш супруг препятствовать проведению сделки, уточните, как правильно совершить продажу, не нарушив прав зарегистрированных в квартире или доме, особое внимание стоит обратить на права несовершеннолетних. Также на этом этапе определитесь с желаемыми сроками заключения предварительного и основного договоров купли-продажи, назначьте оптимальную сумму предоплаты.

После согласования всех нюансов назначаются дата и место встречи для заключения предварительного договора.

Предварительное соглашение и внесение задатка

По мнению адвоката, составление предварительного соглашения является важнейшим этапом, так как от его содержания будет зависеть содержание всей сделки. В нем отражаются следующие условия:
  • описание объекта жилой недвижимости,
  • цена,
  • срок подписания основного договора,
  • сумма задатка и способ его передачи продавцу,
  • срок освобождения физического и юридического, что очень важно при покупке жилья,
  • кто именно, продавец или покупатель, несет расходы, связанные с государственной регистрацией сделки,
  • другие права и обязанности сторон, а также перечень документов, которые стороны обязаны предоставить в дальнейшем.
Адвокаты советуют в предварительном договоре указать конкретный банк и номер арендованной покупателем банковской ячейки, в которую он должен внести сумму, равную стоимости квартиры за вычетом предоплаты. При внесении в ячейку денежных средств доступ к ней имеют как покупатель, так и продавец. Далее продавец может распоряжаться заложенными средствами только при предоставлении выписки из ЕГРП или подписанного основного договора со штампом Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в указанные в договоре аренды ячейки сроки. Если же продавец не изъял деньги в назначенный период, содержимое ячейки вновь переходит в полное распоряжение покупателя. Такая схема расчетов наличными, напоминающая аккредитив, является наиболее надежной из всех существующих на сегодняшний день.

Для покупателя квартиры желательно акцентировать внимание в предварительном договоре  на условиях возвращения задатка в двойном размере, в том числе тогда, когда не подтверждается правовая чистота объекта недвижимости.

Подготовка к заключению сделки

После составления предварительного договора происходит сбор документов, необходимых для совершения сделки купли-продажи и подписания основного договора.

Наибольшее внимание на подготовительном этапе уделяется проверке юридической чистоты объекта заключаемой сделки.

Юридическая чистота недвижимости подразумевает под собой, что:
  • ранее с ней не проводилось незаконных сделок,
  • она свободна от всяческих обременений или арестов,
  • нет препятствий для заключения сделки с данной недвижимостью  и опасений, что она будет оспорена и признана незаконной,
  • риск оспаривания в будущем прав собственности на жилье сведен к нулю.
Полной уверенности в правовой чистоте объекта недвижимости быть не может даже при максимальной внимательности и ответственности при ее проверке, так как не все нюансы можно проверить, например, практически невозможно получить информацию обо всех сделках, ранее совершенных с жильем, особенно, если недвижимость не новостройка.

При положительном результате проверки со сторонами согласовывается время и место совершения сделки.

Подписание основного договора купли-продажи

На данном этапе происходит подписание договора и оплата. Местом для подписания договора чаще всего выбирается банк, через который производится расчет. При покупке квартиры в ипотеку договор подписывается в банке-кредиторе.

Прежде чем подписать договор, сторонам следует еще раз внимательно ознакомиться с его содержанием и задать юристу все возникшие вопросы.

Основной договор должен содержать:
  • наименование документа;
  • место подписания;
  • дату составления;
  • данные продавца и покупателя, позволяющие установить их личности;
  • данные представителей сторон и реквизиты доверенностей (если действуют представители);
  • описание объекта жилой недвижимости (адрес, количество комнат, этаж, площадь, кадастровый номер);
  • реквизиты правоустанавливающих и правоподтверждающих документов ;
  • цену объекта;
  • способ и срок оплаты;
  • порядок и срок передачи объекта недвижимости;
  • данные лиц, имеющих право пользования продаваемым жилым помещением с указанием их прав;
  • подписи сторон с расшифровкой.
Нотариальная форма договора является более надежной, но если вы уверены в своем юристе и контрагенте, на услугах нотариуса можно сэкономить и составить простой письменный договор.

Государственная регистрация сделки купли-продажи

В отделение Управления Федеральной  регистрационной службы, кадастра и картографии предоставляются следующие документы:
  • документы, удостоверяющие личность сторон, либо нотариально удостоверенные доверенности;
  • кадастровый паспорт, если объект недвижимости не был поставлен на кадастровый учет;
  • заявление о регистрации права собственности на объект жилой недвижимости;
  • основной договор купли-продажи;
  • правоустанавливающие документы на недвижимость (если это договор в простой письменной форме, то в двух оригинальных экземплярах);
  • нотариально удостоверенное согласие супруга на продажу жилья, если объект приобретен в период брака в результате возмездной сделки;
  • разрешение органов опеки и попечительства на распоряжение имуществом несовершеннолетних или недееспособных лиц;
  • платежный документ об оплате государственной пошлины, составляющей 2000 руб. для физических лиц.

По предоставлении данного пакета в УФРС вам или вашему доверенному лицу (юристу) должна быть выдана расписка о получении документов.

Срок государственной регистрации не превышает 10 дней. При получении свидетельства о праве собственности проверьте ошибки и опечатки. При наличии таковых свидетельство нужно вернуть для исправления.

Передача объекта жилой недвижимости

В целях подтверждения передачи объекта недвижимости продавцом покупателю составляется и подписывается акт приема-передачи. Он включает индивидуализирующие данные сторон, адрес передаваемого имущества, подтверждение произведенных расчетов, технического состояния объекта и отсутствие или наличие претензий у покупателя к продавцу, а также информацию о задолженности за коммунальные услуги.

Покупателю с помощью юриста необходимо проверить состояние жилого помещения, отсутствие задолженностей по коммунальным платежам. С момента подписания акта приема-передачи все права и обязанности по содержанию недвижимости переходят к покупателю.

Юридическое сопровождение купли-продажи недвижимости дело непростое и ответственное, которое можно доверить только надежным и высококвалифицированным специалистам.

Удачного совершения сделки!
Автор:  адвокат Андрей Комиссаров

Категории: Подготовка к продаже Покупка vs. аренда Покупка недвижимости за рубежом Покупка первички Процесс покупки Процесс продажи Прямые продажи (без агентов)
Регион: Санкт-Петербург
Размещено 31 августа 2015 Просмотров: 2501
Добавить комментарий
Имя
E-mail
Телефон
Сайт