Проблемы “довоенных” крымских проектов в области недвижимости и перспективы “послевоенных”.

Все “довоенные” проекты в Крыму задумывались, согласовывались, строились и реализовывались собственниками проектов с одной единственной целью – получить прибыль.

Основные проблемы этих проектов:

1.    Право собственности проекта, которое состоит из нескольких прав:

a.      Право распоряжения.

По каким законам и на основании какого законодательного права собственник может распоряжаться своим имуществом? Как минимум продолжить строительство.

Представьте: идёт строительство комплекса апартаментов, вся разрешительная документация была выпущена по украинскому праву, строительство велось по украинским ДБН и СНиПам. Как думаете, сложно ли будет российскому чиновнику любого контролирующего государственного органа найти несоответствие российскому законодательству и наложить штраф, запрет или и вовсе признать (возможно посредством суда) полнейшее несоответствие законодательству РФ и как итог – снос под ноль всего построенного.

Что делать застройщикам в такой ситуации? Проходить переаттестацию, давать взятки и договариваться? Давить на некий «переходный период»? Видимо решение в каждом конкретном случае будет особым, которое будет зависеть и от характера строительства и от собственника, его лояльности к новой власти и других фактов.

b.      Право отчуждения.

Данное право вытекает из первого. Можно ли реализовать что-то по российскому законодательству, того чего нет? Т.е. некий материальный продукт, который не был получен методом купли-продажи или производства. Опять же масса вопросов, споров и разночтений.

Допустим, хозяйственный субъект украинского хозяйственного права в форме общества с ограниченной ответственностью почти закончил строительство гостиничного комплекса и в виду того, что «условия ведения бизнеса изменились» а тем более на спорных территориях, которые не признало мировое сообщество и международный бизнес решил избавиться от него. Какие варианты? Замена собственника на территории Украины по украинскому законодательству или материализация недвижимости в российских реестрах недвижимости, как бы из воздуха: по законам РФ договора на землю нет, разрешения на строительство никогда не было, нет ни одной накладной, ни акта работ в налоговой, но дом есть.

2.    Одной из самых больших проблем есть признание права собственности и украинских реестров недвижимости. Я как-то писал о том, что будет совсем не лишним сходить в органы государственной власти и попросить справки о том, что жильцы прописаны такие-то… что договор на обслуживание заключен от имени… что задолженности за газ / воду / электричество у такого-то собственника, проживающего по такому-то адресу нет. Все эти косвенные подтверждения права собственности могут пригодиться в суде и если не российском, то европейском.

3.    А что дальше? Кто будет инвестировать в первичный рынок недвижимости на непризнанных территориях? Падение индексов российской экономики, хоть и медленное, но все же обесценивание акций российских предприятий, рост курса рубля по отношению к мировой тройке валют говорят о том, что свободных средств и так нет для новых проектов. Мировые инвесторы не рискнут вкладывать в недвижимость Крыма, вспомним, что инвестиции в российский рынок недвижимости упали на 56% за прошедший год. А значит, что еще не один год крымский рынок недвижимости будет предоставлен сам себе.

4.    По разным данным число туристов в этом году которые посетили полуостров снизилось от 50 до 75%. Следующий сезон обещает быть критическим для жителей Крыма, основные доходы которых напрямую зависят от туристического потока. А это значит, что вся инфраструктура мини-отелей и частных сезонных апартаментов будут или выставлены на продажу или придут в упадок.

5.    Сегодняшняя эйфория от «роста спроса на крымскую недвижимость и роста цен в несколько раз», которая возникла после аннексии Крыма закончится, и все мы станем свидетелями лопнувшего искусственно надуваемого мыльного пузыря. Практикующие риелторы утверждают, что реального потока сделок на сегодняшний день нет. А та динамика направления российского законодательства, которое взяло курс на запреты, говорит о том, что легче не будет.

6.    Кто сегодня говорит о развитии Крыма? Где программы по отраслям? Кто хоть слово сказал о трудовых местах? Чем местная власть собирается занимать местное население? Новые производства? Туризм? Сельское хозяйство? Нет, ничего этого нет. И только декларация о развитии Крыма с 2018-2020 года. Может ли развиваться рынок недвижимости в условии стагнации всех остальных отраслей? Очевидно – нет.

7.    Стоил ли сегодня вкладывать инвестиции в недвижимость Крыма? Я бы не рекомендовал...

В итоге, можно сделать вывод, что в ближайшие годы инвестиции в крымский рынок недвижимости не предвидятся. А внутренний рынок не в силах будет развивать сам себя. Рынок скорее ожидает период стагнации, нежели обвал и забвение.

Олег
0 баллов