Q&A: як придбати квартиру в новобудові і уникнути проблем із забудовником, керуючою компанією та сусідами

Ви маєте певну суму, достатню для покупки квартири в новобудові. Але як уникнути непотрібних витрат, не потрапити в «комунальне рабство» керуючої компанії, а головне – не стати жертвою недобросовісних забудовників, залишившись без квартири і без грошей? На що звернути увагу при виборі об'єкта інвестування, щоб згодом життя в ньому не перетворилося на постійну боротьбу за свої права? Щоб отримати відповіді на ці та інші питання, Mind підготував покрокову інструкцію для інвесторів.

З чого почати вибір? Перш за все варто визначитися з одним або декількома житловими комплексами, які вас влаштовують за ціною і місцем розташування. Спочатку для цього можна скористатися агрегаторами на зразок ЛУН.ua, Adress.ua, Rielt.ua або SV Development.com. На цих же ресурсах можна отримати і первинну інформацію про забудовника, житловий комплекс, інфраструктуру, терміни введення в експлуатацію, а також про ризики, які несе інвестування в той чи інший об'єкт (деякі ресурси складають свої рейтинги).

Як оцінити рівень готовності нового будинку? Пам'ятайте, що придбання квартири на первинному ринку в будь-якому випадку є більш ризиковим, ніж укладання угоди на вторинному. Чим нижчий ступінь готовності будинку, тим нижча ціна, але вищий ризик заморозки об'єкта. Саме на «готовність» вашого майбутнього житла варто звертати першочергову увагу.

Необхідно пам'ятати: готова коробка будівлі зі склінням і фасадом – це лише 60% від необхідних капіталовкладень у будівництво. Є невидимі для ока витрати – пайовий внесок у розвиток інфраструктури, внутрішнє обладнання та ліфти, підключення до міських мереж, благоустрій території, соціальні зобов'язання перед власником земельної ділянки тощо. Тому краще обирати будинок з готовністю на 70% і вище.

Чому ціна на сайтах забудовників не завжди відповідає реальній ціні? На наступному етапі вам доведеться відвідати інтернет-сайти кожного з уподобаних комплексів і поспілкуватися з відділами продажів, щоб переконатися, що зазначена в оголошеннях вартість актуальна, а необхідна вам за площею і кількістю кімнат квартира є в наявності. Багато забудовників часто вказують низьку вартість лише для того, аби привернути увагу потенційних покупців.

При детальнішій розмові може виявитися, що дешеві «акційні» квартири вже продано, або вони залишилися лише на останньому поверсі, з видом на смітник тощо. Але є інші, такі ж за характеристиками, тільки «трохи дорожчі». Буває і навпаки: у відділі продажів будівельної компанії повідомляють, що однокімнатних квартир маленької площі, які, власне, вас цікавлять, вже не залишилося. Тоді як на сайтах на кшталт «ОЛХ» або «Авізо» їх  хоч греблю гати, але продає їх уже не забудовник, а посередники – з переуступкою прав. І ціна таких квартир вже вища. 

Що робити, якщо вам подобається квартира на первинному ринку, але вона є в наявності лише у посередників? Забігаючи наперед, зазначимо: згодом може виявитися, що квартиру продає забудовник, причому за початково зазначеною на його сайті низькою ціною, яка і вноситися на рахунок фірми у відділі продажів. А решту потрібно без будь-яких підтверджуючих документів віддати в руки посереднику. Як правило, такі схеми використовують нечисті на руку працівники відділів продажів (були помічені в цьому компанії «Київміськбуд» і ДСК-4). Якщо влаштувати скандал і пообіцяти поскаржитися керівництву будівельної компанії або контролюючим і правоохоронним органам, можна непогано заощадити на оплаті послуг так званих посередників.

Скільки в Києві проблемних об'єктів? І чому це не тільки недобудови?  Коли список відповідних комплексів складено, а наявність і вартість квартир актуалізовані, настає найскладніший етап – оцінка ризиків, пов'язаних з можливістю перетворення об'єкта інвестування в довгобуд. За даними голови Асоціації інвесторів житла, члена комісії Київради з питань архітектури, містобудування та землекористування Олега Петровця, лише в Києві налічується близько 200 проблемних об'єктів житлового будівництва, введення в експлуатацію яких під великим питанням.

53% з них – офіційно неідентифіковане житло, 18% – заморожене будівництво, 15% – житло, яке вже побудовано, 14% – житло в процесі будівництва. Щоб не стати жертвою недобросовісних забудовників, необхідно як мінімум вивчити списки проблемних об'єктів. Наприклад, на сайті КМДА в розділі «Центр моніторингу забудови Києва» до таких віднесено близько 70 об'єктів у столиці. А Асоціація допомоги постраждалим інвесторам налічує 60 проблемних об'єктів. Є й інші профільні ресурси, інформація в яких може дублюватися, а також численні форуми, в яких вже дійсні й ще потенційні інвестори активно обмінюються інформацією. Звичайно, на їх вивчення доведеться витратити не один день. Але нехтувати цим не варто: витрачений час дозволить уникнути втрати значних коштів.

Mind також готує більший спеціальний проект з оцінки надійності забудовників і ЖК, який буде запущено протягом декількох місяців.

Якщо комплекс не внесено до списку проблемних, чи означає це, що він надійний? Якщо уподобаний вами комплекс не внесено до списку проблемних, а його будівництво не супроводжують скандали в пресі – розслаблятися не варто. Вам доведеться особисто поїхати до відділу продажів і ознайомитися з дозвільними документами забудовника. Прострочений договір оренди землі, наявний судовий спір щодо земельної ділянки, цільове призначення землі не відповідає характеру будівництва, занижена категорія будівництва, завищена висотність будинку тощо – таке в Києві трапляється часто-густо. Поки забудовник на хвилі «гарної репутації» своєчасно сплачує до бюджету міста або просто платить «кому треба», на недоліки в дозвільних документах влада закриває очі. Але варто йому оступитися або потрапити у вир політичних розбіжностей – на самого забудовника, а разом з ним й інвесторів, чекають неминучі проблеми.

Які документи слід вимагати у забудовника? Відповідаючи на це питання, юристи називають абсолютно різну кількість документів: усе залежить від індивідуальних особливостей земельної ділянки, геології та будови і навіть населеного пункту, в якому ведеться будівництво. Юрист-консультант з нерухомості Іван Кудояр виділив 11 базових документів, які забудовник зобов'язаний мати ще до початку будівництва. Стосовно Києва цей список виглядає так:

- Рішення Київської міської ради про виділення забудовнику в оренду або користування (власність) землі (цільове призначення землі має відповідати генеральному плану забудови Києва).
- Договір оренди землі (йде в комплекті з планом забудови земельної ділянки та розрахунком орендної вартості землі).
- Договір між забудовником і підрядником, в якому позначені всі умови будівництва.

- Технічні умови на підключення будинку до міських комунікацій.

- Містобудівні умови і обмеження забудови земельної ділянки (доповненням до них йде обов'язкова графічна частина).

- При будівництві об'єктів 1–3 категорії складності – декларація на виконання робіт; при будівництві об'єктів 4 або 5 категорії – дозвіл ДАБК на виконання будівельних робіт (перевірити наявність дозвільної документації можна на сайті).

- Державна будівельна експертиза проекту для 4–5 категорії складності (просіть експертизу з доповненням, там відображені всі умови будівництва. Основні критерії будівельної експертизи повинні відповідати Містобудівним умовам і обмеженням).

- Ліцензія на будівництво (якщо будівництво ведеться по 1–3 категорії складності, то зазначений клас наслідків – «СС2», якщо по 4–5 категорії – «СС3»).

- Контрольна картка (ордер) на тимчасове порушення благоустрою (видає Департамент благоустрою та збереження природного середовища КМДА).

- Витяг з наказу про присвоєння будівельної адреси об'єкту нового будівництва (видає Департамент містобудування та архітектури КМДА).

- Витяг з Кадастрового плану на земельну ділянку, в якому забудовник значиться як власник або орендар.

Ще декілька документів забудовник зобов'язаний мати при введенні будинку в експлуатацію і під час видачі свідоцтва про право власності на квартиру:

- Технічний паспорт БТІ на будинок.

- Якщо будівництво 1–3 категорії складності – декларація про готовність будинку до експлуатації. Якщо 4–5 категорія складності – акт введення будинку в експлуатацію та сертифікат про завершення будівництва.

- Договір забудовника з Департаментом економіки та інвестицій КМДА на оплату пайової участі в створенні соціальної та інженерно-транспортної інфраструктури міста Києва (після оплати пайового внеску видається довідка).

- Розпорядження районної адміністрації про присвоєння поштової адреси об'єкту капітального будівництва.

На що звернути увагу під час укладання договору купівлі-продажу? Якщо документи в порядку, а репутація забудовника не заплямована, варто звернути увагу на спосіб продажу житла, що будується. Юристи виділяють чотири способи залучення коштів у будівництво, кожен з яких несе свої ризики:

- механізм з використанням Фонду фінансування будівництва (ФФБ),

- механізм Інституту спільного інвестування (ІСІ),

- випуск цільових облігацій,

- альтернативні способи залучення коштів.

Іван Кудояр нарахував близько десятка схем інвестування. Але будь-який договір інвестора з забудовником, на його думку, має спірну юридичну гарантію. По суті можливі лише два варіанти: або інвестор стає первинним власником квартири, або вторинним. В останньому випадку виникнуть додаткові витрати на нотаріальне оформлення договору купівлі-продажу квартири.

Також варто звернути увагу на деталі в договорі, санкції і на форму оплати. Почасти вам можуть запропонувати сплату 70% за договором і 30% – готівкою, 50% за договором і 50% – на рахунок приватного підприємця, і навіть 100% готівкою без будь-якого платіжного доручення. Найчастіше таке практикують будівельні компанії Київської області. Не погоджуйтеся. Бажано, щоб уся сума відбивалася в одній квитанції і за одним договором.

Як убезпечити себе від перебоїв або відсутності комунальних послуг? Якщо вас не насторожує спосіб інвестування і договір, який запропонував забудовник, не поспішайте його підписувати. Для введення об'єкта в експлуатацію будкомпанії потрібна згода комунальних служб на підключення до інженерних комунікацій – електропостачання, водопроводу, каналізації. Переконайтеся в наявності відповідних проектів і дозволів, щоб не потрапити в неприємну ситуацію. А якщо будинок вже зданий в експлуатацію, забудовник зобов'язаний мати акти на підключення до мереж «Київводоканалу», «Київенерго», «Київгазу» (або аналогічних служб в інших населених пунктах), а також договір на обслуговування будинку.

По-перше, незговірливість монополістів-постачальників вищезазначених послуг може призвести до суттєвої затримки введення будинку в експлуатацію. По-друге, в передмістях столиці поширюються випадки, коли багатоквартирні будинки здаються взагалі без підключення до центральних комунікацій: електрика подається від дизель-генератора в підвалі, каналізаційні стоки зливаються в вигрібну яму, яка швидко заповнитися після заселення будинку, а вода – надходить зі свердловини, дебет якої може бути просто не розрахований на споживання сотень квартир. У підсумку, після здачі будинку в експлуатацію його мешканці залишаться один на один з цими проблемами.

Чи варто спілкуватися з майбутніми сусідами? Іноді спілкування з громадянами, які проживають по сусідству з будівництвом, може дати більше інформації, ніж вивчення документів та інтернет-ресурсів. Поцікавтеся про історію земельної ділянки, на якій будуватиметься ваш будинок. Може виявитися, що на цьому місці раніше знаходилося екологічно небезпечне промислове підприємство, звалище побутових і промислових відходів (під яким може залишитися небезпечний для життя і здоров'я фільтрат) або цвинтар. Переконайтеся на власні очі, що забудовник виконав вимоги Державних будівельних норм (ДБН) зі щільності населення, відступах від найближчих будівель, наявності парковки тощо, оскільки в іншому випадку це може стати приводом для судових позовів сусідів.

Від тих же сусідів можна дізнатися і про наявність супутньої інфраструктури – обов'язкової умови комфортного проживання в комплексі. Звичайно, практично всі забудовники обіцяють облаштувати дитячий майданчик, розбити квітники і організувати на перших поверхах продуктові магазини і дитсадки. Але, за фактом, далеко не всі виконують ці зобов'язання. Тим більше, що комерційні площі на перших поверхах продаються без цільового призначення, а дошкільні та шкільні заклади в складі житлових комплексів – як правило, приватні.

З'ясуйте, наскільки далеко від забудови розташовані найближчі дитячий садок, школа, магазин, зупинка громадського транспорту? Чи достатньо прибудинкової території для паркування автотранспорту майбутніх власників квартир? Чи є поблизу зелені зони? Ці знання допоможуть вам уникнути подальшого розчарування в місці проживання і заощадити кошти.

Як не потрапити в «комунальне рабство»? Ще до підписання акту прийому в експлуатацію забудовник, швидше за все, зажадає від вас підписати договір з ЖЕКом, керуючою компанією або ОСББ. Причому, найчастіше, інвесторам нав'язують афілійовану із забудовником організацію, умови обслуговування якої можуть виявитися для вас неприйнятними. Наприклад, деякі жителі житлокомплексу «Чайка» вимушені були продавати свої квартири лише через те, що не змогли знайти спільну мову з обслуговуючою компанією, яка, на їхню думку, виставляла космічні рахунки і неправомірні вимоги.

А інвестори комплексу «Кришталеві джерела» взагалі стверджують, що обслуговуюча організація загрожує позбавити їх квартир навіть за прострочення оплати на декілька днів. І ці погрози не порожні: під тиском забудовника інвестори підписали кабальні договори, відповідно до яких вони є абсолютно безправними.

Тому ще до покупки квартири поцікавтеся, хто і на яких умовах обслуговуватиме уподобаний вами житловий комплекс. Якщо відповідь вас влаштує, запропонуйте внести це окремим пунктом до інвестиційного договору, щоб у майбутньому забудовник не зміг маніпулювати цією темою.

У будь-якому випадку пам'ятайте: вимога укласти договір з обслуговуючою організацією, як одна з умов передачі вам прав власності на квартиру, є протизаконною.

Источник: http://mind.kiev.ua

Вернуться к списку