Рынок недвижимости - вверх или вниз?

Будут ли расти цены на недвижимость в 2012 году,  почему в конце прошлого года многие застройщики Киева подняли стоимость за квадратный метр жилья, насколько адекватны сегодняшние цены на рынке и почему, - эти и многие другие вопросы задала Михаилу Артюхову в своем интервью обозреватель  Надежда Гончарук. Интервью опубликовал деловой еженедельник «Бизнес» в рамках темы номера о ситуации на рынке первичной недвижимости Киева «По стройке смирно».
“Говорить о росте пока рано”
“Говорить о росте пока рано”, — уверен Михаил Артюхов, управляющий директор компании ARPA Real Estate
— Многие заговорили об ажиотаже на рынке первичной недвижимости. Вы разделяете это мнение?
— Говорить о росте пока рано. Рынок стабилен. В прошлом году в Киеве было введено 1,5 млн кв.м жилья, в этом году объемы останутся на уровне 2011 г. Хотя есть ощущение, что количество сделок может увеличиться. Старые площадки начинают оживать. В 2009 г. у кого-то было 7 проектов одновременно, в итоге оставили два, остальные — законсервировали. Сейчас, когда рынок немного стабилизировался, открывают еще 1-2 площадки из ранее законсервированных.
— А в этом году покупать недвижимость будут активнее?
— Да, потому что сейчас хорошее время для инвестиций. Цены приемлемые, и вряд ли они будут падать, есть из чего выбрать. Застройщики стараются предложить интересные кредитные программы. Но будем откровенны: это всего лишь грамотный маркетинг.
— Почему некоторые строители в конце прошлого года подняли цены на 5-7%?
— Это связано со стадией строительства их домов. Цену обычно устанавливают на этапе фундамента, потом повышают, когда построена “коробка” здания, затем — когда дом введен в эксплуатацию, и еще раз, когда получены документы о праве собственности. Грамотные строители постоянно корректируют цену. Не очень грамотные — ставят среднюю стоимость в течение всего периода строительства, поэтому у них сбыт идет вяло.
— Но если много объектов завершат в конце 2012 г., то средняя цена на рынке вырастет?
— Да. Стоимость “первички” может увеличиться на 10%. Но пока половина этих объектов на стадии фундамента, средняя цена на киевском рынке в бизнес-сегменте, напри??ер, может опуститься и до 14 тыс.грн. за 1 кв.м. Когда дом начинает активно строиться, цена, как было сказано, растет, но это не значит, что недвижимость дорожает.
— Для какой стадии строительства характерна наибольшая активность реализации?
— Незадолго до ввода дома в эксплуатацию, после ввода в эксплуатацию, после получения права собственности; все это — пики реализации.
— То есть на начальной стадии сейчас мало кто покупает?
— В дом на стадии фундамента могут инвестировать люди, которые, как отмечалось, доверяют этому застройщику настолько, что готовы “заморозить” деньги на три года, до окончания строительства.
— А как долго основная масса покупателей готова ждать новой квартиры?
— Сроки минимальные. Сейчас спрос меньше, чем предложение. Поэтому любой покупатель недвижимости может выбрать из нескольких квартир лучшую.
— И объемы предложения сокращаются?
— Да, потому что компании не могут строить быстро, как до кризиса. Спрос и предложение все больше приближаются к точке равновесия — вполне возможно, что скоро они будут равны. Как только ипотека начнет оживать, строители станут активнее работать. Но если спрос будет расти, то все более заметными на рынке будут те компании, которые обладают собственными финансовыми ресурсами.
— Какие именно?
— Пока немного сильных игроков, которые бы занимались только этим бизнесом и имели свои финансы.
— А “Киевгорстрой”?
— Они работают в эконом-сегменте, поэтому могут рассчитывать на финподдержку со стороны государства и города, продать часть площадей мелким оптовикам, которые понимают, что на ранней стадии строительства могут получить у застройщика существенную скидку. От реализации оставшихся квартир компания получает прибыль.
— Если мелкие оптовики покупают на ранней стадии, то какие квартиры?
— Они покупают этажами, подъездами. Гораздо реже — долю в проекте.
— Они сразу выбрасывают на рынок то, что купили?
— Нет, все зависит от их стратегии. Как правило, ждут, когда объект будет достроен, и только потом продают.
— Сколько жилых проектов застройщики финансируют за счет продажи квартир?
— Все зависит от сегмента. Элитное жилье девелоперы стараются продавать готовым. К примеру, квартиры в небольшом клубном доме по ул.Десятинной, где 1 кв.м в среднем стоит $11 тыс., можно было купить только после окончания строительства. Жилье бизнес-сегмента стараются продавать на завершающей стадии. В эконом-сегменте — на этапе котлована. Тот же “Киевгорстрой”, который занимает около 50% рынка первичного жилья в Киеве, умудряется реализовывать квартиры на начальной стадии, потому что это известный на рынке застройщик. Источники финансирования жилого строительства: собственные средства девелопера, привлеченные деньги, кредит банка, продажа акционерного капитала на бирже. Одни застройщики владеют огромными банками земли, на которой могут возводить дома в течение многих лет. Другие имеют доступ к “длинным” деньгам и располагают собственными финансовыми ресурсами.
— Но в кризис застройщику получить кредит от банка стало ой как нелегко…
— Есть Государственное ипотечное учреждение (ГИУ), которое фактически предоставляет кредиты на строительство жилья в эконом-сегменте. Оно дает деньги коммерческим банкам, которые передают их застройщикам. Последние же продают квартиры покупателям в кредит вместе с банком — партнером ГИУ. Таким образом, можно стимулировать застройщиков, предоставляя населению ипотечные кредиты на 30 лет под 15% годовых, что считается хорошим условием для покупки жилья в эконом-сегменте. В целом же застройщику трудно получить кредит в банках, поскольку те ставят компаниям жесткие условия по выдаче и обслуживанию займов.
— Но бюджет ГИУ не резиновый, а в Украине несколько сотен долгостроев.
— Я общался с руководителем ГИУ, и он сказал, что проблема не в деньгах, а в недостатке хороших целевых проектов.
— Какой проект можно назвать “хорошим”, с точки зрения ГИУ?
— Цена 1 кв.м жилья в Киеве не должна превышать 8 тыс.грн., а в регионах и того меньше. Желательно, чтобы уже 85% “коробки” дома было построено, объект был подключен к коммуникациям или находился на финальной стадии этого процесса. Застройщик должен иметь надежную репутацию — ранее вводить в эксплуатацию жилые дома и т.д.
— Реализация квартир на первичном рынке в прошлом году неожиданно выросла — строительная отрасль идет на поправку?
— Традиционно ноябрь-декабрь считаются одним из самых активных периодов реализации на рынке. В конце 2011 г. спрос был практически вдвое выше среднего уровня по году.
— Почему?
— В первую очередь это можно объяснить сезонностью. Кроме того, банковский сектор и рынок недвижимости взаимосвязаны. В прошлом году доходность по депозитам начала падать, доверие населения к финансовым компаниям было низким, и люди начали снимать деньги с депозитов и вкладывать их в недвижимость. Особенно в ту, которую можно сдать в аренду и получать за нее стабильный рентный доход.
— Почему они решили сделать это в конце 2011 г., а не годом ранее?
— Потому что тогда на рынке наблюдалась ценовая неопределенность. В 2009 г. недвижимость подешевела вдвое, а подчас и втрое. Покупатели наблюдали за этим и не знали, как себя вести. Речь в первую очередь об инвесторах, которые приобретают жилые объекты в целях получения рентного дохода.
— На рынке много таких инвесторов?
— Четыре года назад на первичном рынке недвижимость приобретали для себя и на собственные средства треть покупателей (2 тыс. сделок в месяц). Сейчас 90% сделок проходится на покупку недвижимости для себя и за свои. “Свернулись” два других сегмента. Первый — недвижимость, купленная в кредит. В 2011 г. в общем объеме реализации доля ипотечных сделок составляла 5-7% (до кризиса — также треть). С мая 2011 г. можно было наблюдать высокую активность банков — они пытались увеличиват?? ипотечные портфели. К осени они свернули свою деятельность в этом направлении из-за низкой ликвидности гривни. Уверен, что весной-летом 2012 г. тенденция выдачи кредитов на покупку жилья восстановится и количество сделок вырастет.
— А второй сократившийся сегмент — спекулятивный?
— Да, речь идет об инвесторах, спекулянтах или рантье, т.е. о тех, кто вкладывает деньги в недвижимость для получения дохода. До кризиса треть реализации приходилась на подобные сделки. В 2009-2010 гг. их доля была практически нулевой. Сейчас количество таких инвесторов плавно увеличивается: как уже было сказано, люди перемещают свои деньги из банковского сектора в недвижимость. Уровень доходов по депозитам их уже не удовлетворяет (несмотря на запредельные депозитные ставки; см. статью "Ставки уделаны" — Ред.), аренда дает возможность зарабатывать больше: кто не может позволить себе ипотеку, ищет альтернативу — снимает жилье. Поэтому собственники жилых объектов, сдающие их в аренду, процветают. Наблюдая за этой тенденцией, умные инвесторы вкладывают средства в недвижимость. Прогнозируют, что в этом году рост сделок на первичном рынке активизируется.
— Почему в конце года в практически готовых новостройках, к примеру, на Харьковском массиве, уже нельзя было купить квартиру, имеющую одну или две комнаты?
— Такие квартиры пользуются большим спросом, чем состоящие из трех или четырех комнат, независимо от того, кто покупатель, — спекулянт или нет. Кстати, в прошлом году двухкомнатные квартиры продавались лучше, чем однокомнатные. Это говорит о том, что люди, приобретающие сейчас недвижимость, чаще всего заключают такие сделки не впервые, улучшая условия проживания. Судя по структуре предложения, однокомнатных квартир продается немного — около 30%, 40% занимают двухкомнатные квартиры, 30% — квартиры с тремя и более комнатами. Создать правильную пропорцию квартир в доме — искусство девелопмента недвижимости. Но сейчас надо успеть продать то, что запланировано. До кризиса наблюдался спрос на квартиры большой площади. Проекты таких домов были качественными, но строительство затянулось. Сейчас на рынке все изменилось: в продаже “висят” 3- и 4-комнатные квартиры площадью 130-160 кв.м, но они никому не нужны. Недавно мне позвонил покупатель, который хотел купить 4-комнатную квартиру площадью 90 кв.м. Когда я начал уверять, что таких квартир нет, он назвал два конкретных дома на левом берегу. Я перепроверил, и действительно, такие объекты на рынке есть. Пусть у них планировки советского образца, но, как видите, они интересуют покупателей. Разные люди решают разные задачи: какая-то семья хочет или вынуждена жить вместе с родителями, поэтому им надо многокомнатную квартиру как можно дешевле, пусть даже площадь каждой комнаты 8-12 кв.м. А кто-то хочет однокомнатную, но площадью 60 кв.м. Последних сейчас меньше.
— Строятся ли дома с боле?? компактными квартирами?
— Да. Мне нравится наблюдать за трансформацией рынка на примере компаний, в которых работают грамотные архитекторы-маркетологи, выдающие хороший продукт. Например, таких как ЖК “Паркове мiсто” (застройщик — компания UDP) или проект “Комфорт Таун” (застройщик — компания “К.А.Н. Девелопмент”). Они придумали свою нишу и правильно позиционировали объекты. Строители, которые сегодня не изменят своего отношения к проектированию жилой недвижимости, завтра рискуют потерять рынок.
— А цена реализации в этих новых проектах адекватная?
— Здесь они немного лукавят, завышая стоимость. Это бизнес, и если девелоперы держат такую цену, то включают в нее и процентные выплаты по кредитам, и то, что дом продается дольше, чем до кризиса. Понизить стоимость можно в любой момент. Но они подают рынку пример того, как нужно делать проекты, — точно в срок и с продуманной концепцией. Еще приведу пример: проект “Ривер Стоун” на левом берегу около станции метро “Осокорки” состоит из нескольких высоток на берегу Днепра с прекрасным видом на город. Девелопер четко “попал” в категорию людей, которые хотят жить около воды, кататься на катерах и лодках. В Москве подобный проект “Алые паруса” построила компания “Дон-Строй”. В столице РФ ввиду пробок люди добираются на работу на катерах. У нас такого пока нет, но кто знает, может, через пять лет на Подол будет быстрее доехать по Днепру. ?
БИЗНЕС №6(993) от 07.02.2012

Источник: http://www.arpa.com.ua/

ARPA Real Estate
0 баллов