Рывок недвижимости.

Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений в новой редакции учел недоработки предыдущей.

КМ Украины своим постановлением от 17.10.2013 №868 утвердил Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений (далее – Порядок №868). Порядок вступит в силу с 12.02.2014. До этой даты продолжает действовать Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений, утверждённый постановление КМ Украины от 22.06.2011 №703 (далее – Порядок №703). В чем новый Порядок будет отличительным от существующего? На этот  вопрос мы попытаемся ответить.

Отличительные свойства

Функция государственной регистрации вещных прав на недвижимость и их отягощений (далее вместе – вещные права) согласно Закону Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений» (далее Закон) возложена на государственных регистраторов и нотариусов. Несмотря на это, Порядок №703 не учитывал специфику совершения регистрационных действий во время проведения нотариальных действий, что вело к значительному числу практических трудностей в деятельности нотариусов. В частности, не было единого понимания, как проводить нотариусами регистрация вещных прав (их изменения), отличных от права собственности, если право на такое имущество зарегистрировано до 13.01.2013, то есть до вступления в силу Закона. Подобного рода практические вопросы решались посредством разъяснений Укргосреестра. В настоящее время работа нотариусов более-менее вошла в нормальное русло, так как большинство спорных аспектов государственной регистрации нашли свои решения. Но, заметим, что эти решения пока не нашли своего нормативного отображение в украинском законодательстве. Лишь с вступлением в силу Порядка №868 часть вопросов будет однозначно снята. Например, Порядок №868 определил, что нотариус уполномочен вносить в Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество (далее – Госреестр) информацию о праве собственности на недвижимость, в отношении которой оформляется нотариальная сделка.

Нельзя не отметить такой позитивный момент, как стремление Укргосреестра предоставить возможность потребителям административных услуг по регистрации вещных прав получать такие услуги посредством почтовой связи, без личного контакта с государственным регистратором. Порядок №703 не допускал дистанционной подачи документов для государственной регистрации прав. Но, согласно части 5 Порядка №868 предоставление документов для проведения государственной регистрации прав совершается лично заявителем или путём отправления почтой с описанием вложения. Для имплементации указанной нормы между Укргосреестром и УГППС «Урпочта» заключён Меморандум о взаимном сотрудничестве в сфере упрощения процедуры предоставления административных услуг, который позволит сделать более доступной и менее обременительной государственную регистрацию прав на недвижимость в Украине для потребителей этой услуги. Конечно, зная, как иногда работает наша почта, многие лица, не исключено, останутся приверженцами традиционного общения с госрегистраторами. Как бы там ни было, не может не радовать появление разумной альтернативы бесконечным живым очередям в подразделениях Укргосреестра.

Без потерь

Не оставил без внимания Порядок №868 такой важный вопрос как регистрация прав на недвижимость, возникших до 01.01.2013 года, в случае утраты, повреждения, уничтожения правоустанавливающих документов. К правоустанавливающим документам Порядок №868 отнёс: государственный акт на право постоянного пользования земельным участком, свидетельство о праве собственности на недвижимое имущество, выданного органом местного самоуправления или местной госадминистрацией, государственный акт на право собственности на землю (земельный участок). Безусловно данное нововведение можно считать полезным, так как позволяет в ряде случаев реализовать правообладателям свои законные правомочности, которыми нет возможности воспользоваться в случае потери документа, удостоверяющее такие права. К примеру, собственник недвижимости не имеет возможности заключить какой-либо юридический договор, подлежащий нотариальному удостоверению, без оригинала правоустанавливающего документа на такое имущество. Таким образом, владелец имущества лишён возможности распоряжаться своим имуществом, то есть реализовать одну из составляющих права собственности. Для недопущения подобных ситуаций Порядок №868 разрешает проводить регистрацию в Госреестре прав по утерянным, уничтоженным правоустанавливающим документам, если заявитель предоставит заверенною в установленном порядке органом, который выдал утерянный или уничтоженный документ, копию экземпляра этого документа. Заполучить надлежащим образом удостоверенную копию потерянного или уничтоженного документа, по нашему мнению, является сверхзадачей для заявителя. Сложности могут возникнуть из-за того, что некоторые свидетельства о праве собственности изготавливались в одном экземпляре или второй экземпляр храниться в ином органе или учреждение, отличном от органа выдавшего правоустанавливающий документ. Не следует забывать, что некоторые органы, выдававшие правоустанавливающие документы прекратились, поэтому возникает вопрос о правопреемстве и как его подтвердить. Порядок №868 ограничено определяет категории правоустанавливающих документов, в отношении которых может применяться описанная выше процедура. Так сюда не отнесены свидетельства, выданные не «органом местного самоуправления или местной госадминистрацией». Вспомним, что свидетельства о праве собственности на квартиры, оформление в процессе приватизации государственного жилищного фонда, выдавали даже коммунальные предприятия на основании делегированных полномочий, а на объекты государственной собственности – Фонд государственного имущества. Но не первые, ни последний, в данном случае, не охватываются Порядком №868, что исключает возможность воспользоваться подобной процедурой лицам утратившим документы на недвижимость, выданные упомянутыми органами.

Без участия застройщика

Коснуться изменения и процесса регистрации права собственности на новостройки, сооружённые за счет привлечённых от физических и юридических лиц средств. В отличие от действующего Порядка №703, позволяющего регистрировать право собственности на жилые и нежилые помещения, размещённые в новостроях без участия застройщика, Порядок №868 требует предоставления отдельного пакета документов для регистрации как будущим собственником (заявителем), так и заказчиком строительства (застройщиком). Возврат к концепции, существовавшей в Украине до 13.01.2013, по нашему мнению, может привести к возможным злоупотреблениям со стороны недобросовестных застройщиков, поскольку непредставление в органы Укргосреестра соответствующего пакета документов лишает инвестора, приобрётшего у застройщика право на помещение, юридической возможности своевременно оформить в собственность недвижимость. То есть, возникает определённая зависимость прав лиц, принимавших участие в инвестирование в объект строительства от исполнения застройщиком своих обязанностей.

Конечно, Порядок №868 не лишён и ряда других менее существенных изъянов, но в целом он является доработанной версией Порядка №703, учитывавшей спорные вопросы применения положений о государственной регистрации вещных прав.

Автор:  Богдан Шаповал партнер юридической компании Jurimex

Jurimex
0 баллов