Смена вида разрешенного использования земельного участка

Земельные участки обладают набором характеристик, устанавливающих их целевое назначение и правовой режим. К таким параметрам относится и вид разрешенного пользования (ВРИ) участка: от него зависит, на каких условиях земля предоставляется в пользование, как рассчитывается сумма налога и кадастровая стоимость, какие объекты пользователь может возводить на его территории, определяется максимальная и минимальная площадь предоставляемой земли.

Иногда граждане сталкиваются с необходимостью сменить вид использования. 
 Что такое разрешенное использование?

«Это совокупность параметров использования земли в рамках закона. Устанавливается она публично», - рассказывает специалист. Назначение разрешенного использования земельного участка - обязанность органов местного самоуправления. Муниципальное собрание принимает решение с указанием возможного использования территории. Данные вносятся в государственный кадастр недвижимости.

«Землепользователи не всегда задумываются об этой важной характеристике участка, что порой приводит к нарушению законодательства. Чтобы избежать подобных ситуаций, прежде чем поменять что-либо на участке или начать там какую-либо деятельность, узнайте о видах его разрешенного использования, - советует Андрей Комиссаров. -  Обратитесь в Госкадастр и закажите выписку о вашем участке или кадастровый паспорт. Эти документы  содержат всю нужную информацию. Если же в кадастре сведения отсутствуют, то участок не может использоваться полноценно, ведь его правовой режим не определен. Поэтому необходимо как можно скорее внести недостающие данные».

Какие бывают ВРИ в Санкт-Петербурге

Виды разрешенного использования земельных участков города перечислены в Приложении 3 к Закону «О Правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга». Андрей Комиссаров отметил, что ВРИ напрямую зависят от зон, в которых расположены участки. К примеру, допускаемое в производственных зонах использование может быть запрещено в зонах жилых строений. Специалист перечислил основные виды использования земли:

• строительство жилья и дач;
• подсобное хозяйство;
• фермерское и сельское хозяйство, сельхозпроизводство;
• коммерческая недвижимость;
• размещение спорткомплексов, парков, учреждений культуры и образования;
• медицинские учреждения и т.д.

Каждому виду использования присвоен свой номер и код. Кодовое обозначение есть и у территориальных зон. Например, 1-я линия Волхонского шоссе г. Санкт-Петербург находится в зоне Т1Ж2-2. Здесь разрешено возведение индивидуальных жилых домов (код - 10110). На Пионерской улице допускается строительство многоквартирных домов.

Изменение вида разрешенного использования

«Иногда землевладельцам требуется изменить ВРИ участка, - рассказывает Андрей Комиссаров. - Происходит это, как правило, если человек хочет возвести на земле другой вид недвижимости, непредусмотренный видом его участка, или заняться бизнесом». К примеру, в практике адвоката был случай, когда клиент решил сделать из гаража автомойку. Для того чтобы процесс прошел законно, было проведено изменение вида разрешенного использования земельного участка. Это довольно распространенная процедура, однако прежде чем совершить ее, стоит внимательно ознакомиться с алгоритмом смены и законами, которые регулируют процесс.

 Решение об изменении остается за главой местной администрации, предварительно проходят публичные слушания. Перед этим землепользователю необходимо выполнить ряд приготовлений.

1. Сбор документов

Понадобятся следующие документы:

• заявление, написанное на имя главы;
• для физических лиц – удостоверяющий личность документ, для юридических - выписка из ЕГРЮЛ, для предпринимателей – из ЕГРИП;
• копии правоустанавливающих документов;
• ситуационный или адресный план участка;
• копии выписок из госкадастра (формы КВ.1, КВ.2, КВ.3);
• проект планировки территории, где расположен участок;
• если на участке возведено здание, нужно приложить правоустанавливающие документы на него.

Если интересы землепользователя будет представлять другое лицо, необходимо оформить доверенность, в которой прописаны его полномочия, также в этом случае понадобится копия паспорта доверенного лица.

Для смены ВРИ земель, использующихся заявителем на основе аренды, обязательно нужно предоставить согласие арендодателя на изменение данных.

Когда пакет документов собран, он направляется заявителем или его доверенным лицом в администрацию. Можно отнести бумаги лично, разрешается их отправка по почте. Андрей Комиссаров напоминает, что при получении документов работники администрации должны выдать соответствующую расписку. Рассмотрение заявления (в том числе слушания) должно произойти в срок до 60 дней.

2.         Получение решения

Через установленный срок администрация должна выдать заявителю решение: разрешение на изменение или письменный отказ.

3.         Регистрация изменений в кадастре

Далее нужно подать заявление на изменение ВРИ в  данных кадастрового учета. К нему прилагаются следующие документы:

• свидетельство о регистрации права собственности;
• положительное решение главы администрации;
• план межевания.

Документы можно отослать по почте (в этом случае Андрей Комиссаров рекомендует сделать опись документов, вложенных в конверт) или подать лично, предъявив паспорт. Согласно ч. 1 ст. 17 Закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ документы должны быть рассмотрены в срок до 10 рабочих дней. Итогом этого этапа будет изменение данных в госкадастре. Для подтверждения внесения новой информации заявитель получает выписку в отношении земельного участка в органе кадастрового учета. В ЕГРП информация об изменении разрешенного использования земельного участка направляется автоматически, без предварительных запросов.

Как проходят публичные слушания

«Для многих землепользователей непонятным остается механизм проведения публичных слушаний, – рассказывает адвокат Андрей Комиссаров. – При этом процедура достаточно жестко регламентирована ст. 39 Градостроительного кодекса РФ и местным законодательством». Для данного процесса собирается комиссия, в которую входят правообладатели участков, соседствующих с рассматриваемой землей, и находящихся рядом зданий. Члены комиссии могут высказывать свои замечания и пожелания по поводу изменения вида использования, всё озвученное заносится в протокол.

Изменение ВРИ без дополнительных разрешений

Андрей Комиссаров отмечает, что существует возможность произвести смену вида использования земли в упрощенном порядке. Это, согласно ст. 10 гл. 3 ч. 1 прил. 1 «Правил землепользования и застройки Санкт-Петербурга», возможно в двух случаях:

• если новый вид использования прописан в градостроительном регламенте;
• если правообладатель направил в градостроительство уведомление об отсутствии необходимости серьезного изменения объектов.

В этих случаях, как и при смене ВРИ в общем порядке, Андрей Комиссаров рекомендует воспользоваться услугами адвоката. Специалист поможет быстро собрать необходимые документы и ответит на любые возникшие вопросы.

Что делать в случае отказа

В такой ситуации Андрей Комиссаров советует заручиться поддержкой адвоката и оспорить решение в судебном порядке. Заявитель подает иск, в котором ссылается на необходимость  изменения. 

Коллегия адвокатов "Комиссаров и партнеры"
0 баллов