Советы юриста: На что обратить внимание в предварительном договоре с застройщиком

Приобретение жилья в строящемся доме — популярный способ обзавестись собственным жильем. Ты вкладываешь меньшую сумму и получаешь по итогу новое жилье комфортабельной планировки и даже с хорошо организованной инфраструктурой района, если повезет. Но такая понятная на первый взгляд выгода несет за собой определенные риски. Как обезопасить себя и на что обратить внимание при подписании договора, 

3m2 помогла разобраться адвокат, партнер, руководитель практики агробизнеса, недвижимости и строительства Адвокатского Объединения «Кролевецкий и партнеры» Виктория Любич.

Следует учитывать, что застройщики используют разные схемы продажи квартир в строящемся доме. И то, что в народе называется «предварительным» договором, может быть изложено в форме договора об участии в фонде финансирования строительства, договора об ассоциированном членстве в кооперативе, договора купли-продажи имущественных прав и др. Собственно предварительный договор купли-продажи квартиры — один из вариантов, которые могут предлагаться застройщиком. Каждый вид договора имеет свою специфику, нюансы содержания и правовых последствий.

Заключение предварительного договора — это обязательство сторон заключить в будущем договор купли-продажи квартиры. Вот основные моменты, которые необходимо детально проверять при заключении такого договора:

Детализация информации о приобретаемом объекте

Обязательно должны быть указаны: наименование объекта строительства, которое должно дословно соответствовать разрешительной документации, кадастровый номер земельного участка, адрес, этаж, количество комнат, площадь, номер квартиры, порядок корректирования стоимости в случае отклонения фактической площади готового объекта от согласованной в предварительном договоре.

Цена

Поскольку в большинстве случаев человек не готов выплатить сразу всю сумму одним платежом, договор обычно содержит условия по рассрочке платежей, которые могут предусматривать изменение стоимости в зависимости от степени готовности объекта на момент осуществления очередного платежа, привязку к курсу иностранных валют на момент оплаты и т.д. Своевременное изучение этих условий позволит определить финансовые риски и объективно рассчитать затраты.

Срок завершения строительства, соответственно — срок передачи права собственности на квартиру.

Часто эти сроки в договорах определены очень обтекаемо, и даже если есть ссылка на запланированный период окончания строительных работ, то могут использоваться неподходящие для покупателя формулировки «не ранее, чем…», что фактически означает возможность завершения строительства в любой момент после указанного в договоре периода. Обязательно следует исключать из договора возможность застройщика в одностороннем порядке изменять срок завершения строительства. Такой вопрос должен решаться исключительно по взаимному согласию сторон.

Условия расторжения предварительного договора

Часто в договорах содержится условие, которое запрещает покупателю в одностороннем порядке расторгать договор, передавать свои права на получение квартиры другому лицу. При этом для застройщика предусмотрен широкий перечень оснований, которые даже при незначительных нарушениях со стороны покупателя позволяют отказаться от договора, еще и с применением значительных штрафных санкций, которые удерживаются из фактически оплаченных на момент расторжения денежных средств.

Отдельное внимание нужно обратить на такие моменты:

- Основания привлечения к ответственности за невыполнение условий договора, размер, порядок применения штрафов.

- Порядок действий в случае уклонения застройщика от заключения основного договора купли-продажи.

- Если в договоре имеется ссылка на какие-либо Правила, Порядки, утвержденные застройщиком или третьим лицом, которые с момента подписания договора становятся обязательными к выполнению покупателем, настоятельно рекомендуем требовать изложения таких Правил в виде неотъемлемых приложений к договору. Брать на себя обязательства вслепую, не видя содержания навязанных условий, чревато негативными последствиями.

- Форма договора. Как и основной договор купли-продажи квартиры, предварительный договор подлежит нотариальному удостоверению. В случае внесения изменений в предварительный договор, все дополнительные соглашения также должны быть нотариально удостоверены.

- Перечень работ, которые будут осуществлены застройщиком в доме, квартире, на придомовой территории. Наличие этих условий в договоре увеличит шансы избежать неприятные сюрпризы и получить объект, который будет соответствовать устным обещаниям менеджера застройщика или в крайнем случае даст возможность отстаивать свои права, требовать уменьшения согласованной стоимости квартиры.

- При желании покупателя получить вместе с квартирой место для парковки автомобиля, необходимо уточнить у застройщика информацию о запроектированном размещении и количестве паркомест для строящегося дома.

В случае строительства подземного паркинга или размещения парковки в отдельно стоящем здании паркоместо будет самостоятельным объектом недвижимого имущества, что позволяет включать его в условия предварительного договора. Если парковка планируется на открытой площадке на придомовой территории, закрепить за собой паркоместо на этапе предварительного договора невозможно, а вопрос распределения мест будет решаться уже после ввода дома в эксплуатацию совместно собственниками квартир.

- Детальное изложение условий будущего договора купли-продажи. В идеале, проект основного договора должен быть неотъемлемым приложением к договору предварительному. В противном случае, все условия, не согласованные сторонами предварительно, будут уточняться уже непосредственно перед заключением договора о переходе права собственности, что может поставить покупателя в невыгодное положение.

Учитывая довольно сложные механизмы привлечения денежных средств населения в строительство, необходимость получения застройщиком перечня разрешительной документации и разного рода согласований, без которых строительство не будет считаться законным, изложение договоров в типовой форме застройщика, с учетом его интересов, разобраться в процедуре инвестирования и определить для себя гарантии в случае нарушения застройщиком оговоренных условий, бывает непросто.

Address Group
0 баллов