Спекулянты недвижимостью возвращаются?

 В текущем году в Киеве около 10% покупателей приобретали жилье с целью получения прибыли.
Это немного, если сравнивать с 2007 г., когда каждый третий покупатель приобретал жилье с инвестиционной целью за собственные средства. Если же учесть инвестиции с участием банковских кредитов, то можно оценочно говорить о порядка 50% покупателей в бизнес-сегменте, вкладывавших в 2007-м в жилье с целью получения дохода. Более того, если в 2011 г. количество сделок, в частности, на первичном рынке Киева составило 11 300, за десять месяцев 2012 г. – 11 000, то тогда оно было в несколько раз выше.

Тем не менее, по нашим наблюдениям и оценкам коллег, с весны 2012 г. интерес к такому способу приумножения средств заметно растет. На первичном рынке такие инвесторы обеспечивают сегодня более 20% продаж девелоперов в денежном выражении. Причем тенденция такова, что количество денег, которые приходят в этот рынок, увеличивается быстрее, чем число игроков. Уровень доходности покупки жилой недвижимости колеблется сегодня от 12 до 50% в зависимости от инвестиционной стратегии.

 Игроки

В спекуляциях с недвижимостью есть место как для небольших инвесторов (покупка одной или нескольких квартир), так и для заработка крупного игрока. Крупные инвесторы могут выкупить десятки квартир, находящихся в розничной продаже в доме, который вот-вот будет сдан, с тем чтобы потом эти квартиры были проданы более дорого – спокойно и по рыночной стоимости. Девелоперу или инвестиционному фонду проекта выгодны как первые, так и вторые инвесторы – на окончании проекта они помогают «обрубить хвосты продаж», закрыть проект для того, чтобы аккумулировать ресурсы на новых проектах.

При всех существующих рисках для инвестора, располагающего суммой порядка $1 млн, вложение в жилье – один из наиболее привлекательных вариантов для сохранения сбережений. Например, не все банки распознают его как важного клиента, которого они первым уведомят о возможных проблемах.

Девелоперы же начинает рассматривать такого покупателя уже как профессионального мелкого инвестора, поскольку такой суммы достаточно для приобретения 500-600 кв. м – в среднем, одного этажа. В некоторых случаях ему удается договориться о дополнительной скидке в 10, а то и 15%.
Аренда, ремонт или спекуляция

Диапазон доходности для рантье находится в пределах 12-20%, а период окупаемости таких инвестиций составляет 5-8 лет. На развитых рынках доля рантье самая большая в портфеле всех инвесторов – более 50%. В Украине часть покупателей квартир с целью последующей сдачи их в аренду сегодня, как минимум, не растет из-за низкой доходности. Но рынок цикличен, и мы ожидаем  роста количества таких игроков после укрепления банковской системы.

Те, кто покупает недвижимость с целью ремонта и последующей перепродажи, зарабатывают в своем бизнесе от 25 до 45% годовых, но при этом их риски намного ниже, чем у спекулянтов, которые получают самую высокую доходность – 25-50%. Главным образом доходность последних растет из-за того, что они могут быстро входить и выходить из сделок, в то время как ремонт и дальнейшая продажа подразумевает, что вы находитесь в инвестициях определенное время, за счет чего доходность падает. К примеру, при одной и той же доходности порядка (25%) спекулянт может выйти из инвестиции за полгода, а с ремонтом и перепродажей – за год.
Покупка до ввода в эксплуатацию

Спекулятивный сценарий для частного инвестора приносит от 25 до 50% прибыли. Например, в розницу жилье в новостройке в центральном районе Киева стоит порядка $2500 за кв. м. Если инвестировать в квартиру до ввода в эксплуатацию, но когда коробка дома уже построена, то цена за квадратный метр составит порядка $1875. После ввода дома в эксплуатацию квартира площадью порядка 75 кв. м, с документами, будет стоить $187 500, а, мониторя рынок, «за 5 минут до ввода» инвестор может приобрести ее за $140 000. Итого, при продаже такой квартиры после оформления права собственности – в пределах года – можно заработать порядка 33% годовых грязными или 27% чистыми (за вычетом транзакционных издержек).

 Как известно, чем меньше готовность дома, тем дешевле квадратные метры. Но большинство застройщиков начинают сегодня продавать, когда уже построена коробка здания. Это как раз те компании, которым можно доверять. Это игроки, которые пережили кризис, работают за свои деньги и не тратятся на рекламу на самых начальных этапах строительства. Но для покупателя, готового проинвестировать строительство одного-двух этажей, они могут сделать исключение. Располагающие меньшими суммами частные покупатели тоже интересуются сегодня вложением еще на этапе котлована, но те девелоперы, кто готов предоставить такую возможность, не имеют сегодня достаточной репутации и доверия.

Риски вложений в новостройку остаются прежними. Финансово-правовая схема сделки может быть разная, но в сложившейся практике в большинстве случаев договоры минимизируют ответственность застройщика. Поэтому нужно смотреть сквозь эту ситуацию и анализировать, кто строит дом – это то, что мы называем репутацией застройщика.

Ремонт и перепродажа

Если в рассмотренную квартиру в новостройке проинвестировать порядка $350-400 на кв. м (ремонт с мебелью, сантехникой и кухней) на ремонт, то ее можно сдавать за $1500 в месяц или продать за $3300-3400/кв. м, что обеспечит доход порядка 40%.

На рынке сложилась традиция, что в продажной стоимости такой квартиры затраты на ремонт закладываются в двойном размере. Крупные инвесторы сотрудничают с ремонтными фирмами, которые осуществляют работы за свой счет и получают с продажи более высокую оплату за проведенный ремонт и материалы.

Главный риск, если при реализации ремонта соотношение «цена-качество» будет непривлекательным для потенциального покупателя, вследствие чего экспозиция объекта на рынке увеличится, объект дольше будет продаваться, соответственно, доходность будет понижена.

Пакетная покупка

Привлекательной может быть схема покупки жилья на этапе завершения продаж (до 5% квартир) у девелопера, который не занимается эксплуатацией построенных им зданий. Упаковать как инвестиционно привлекательную сделку несколько квартир в одном комплексе может инвестиционный фонд, помогающий банку освободиться от проблемных активов.

 Например, у инвестиционного фонда осталось 3000 кв. м, оформленных как право собственности, по рыночной цене $1200/кв. м. Общая стоимость этих квартир составляет $3,6 млн. Инвестфонд намерен закончить проект точно в срок, как планировал, и продает эти квартиры с дисконтом до $800 за кв. м, то есть за сумму порядка $2,4 млн. В итоге эти квартиры продаются в розницу за полгода, а инвестор зарабатывает более 40% годовых.

В целом игроки, готовые инвестировать порядка $5 млн, приходят в проекты, доходность которых составляет не менее 40-45% «грязными».

Среди рисков – те же затягивания сроков розничной продажи, что приведет к уменьшению доходности инвестора, поэтому имеет смысл договориться с теми, кто уже продавал квартиры в этом жилом комплексе.

Очевидно, что инвестиции в первичную недвижимость сейчас могут быть выгодными, и доля инвесторов будет увеличиваться, особенно после того, как банковский сектор начнет предоставлять заемные средства дешевле 15% годовых в гривне.

Опубликовано: Forbes.ua

ARPA Real Estate
0 баллов