Як правильно оцінити та презентувати ділянку під комерційну забудову?

Виставили ділянку на продаж та більшероку не можете її продати? Найдієвіше,що раджу вам зробити, – припинити рекламу та зняти об`єкт з публічного продажу. Довгий період безуспішної експозиції майна, як правило, спонукає колопотенційних покупців та контрагентів думати, що у товару є приховані недоліки. Варто витратити час та кошти на аналіз найкращого способу використання землі та портрету (образу) будівлі,яку найраціональніше збудувати на ділянці.


Не здивуюсь, якщо дехто подумав:«Хіба я знаю, що кому потрібно?» чи «Хіба не потрібно чекати покупця і вінсам визначить, під що моя ділянка найкраще підходить?». З багаторічного досвіду операцій із земельними ділянками можу засвідчити – стратегія очікування в сучасних умовах не працює. Найчастіше вона призводить до згоди власника напродаж за першою-ліпшою пропозицією.Якщо ділянка тривалий час не продається – це свідчення, що презентація або ціна ділянки не відповідає ринковому попиту.Визначення найкращого формату використання земельної ділянки – аналітична робота, яку власник може здійснити сам або звернувшись до девелоперської компанії.

• Інфраструктурні, транспортно-логістичні та містобудівні умови і обмеженняділянки; 
• опис економічного тренду розвитку місцевості;
• конкурентний аналіз – 

все це допоможе власнику сформувати для себе та покупця словесний портрет та визначити комерційний потенціал нерухомості. Архітектура (концепція забудови) ділянки та візуалізація є найдієвішим способом зацікавлення учасників ринку. 

• Схема забудови, 
• поповерховий планбудівлі,
• техніко-економічні показники проекту,
• візуалізація (скетч чи 3D) 

– це базовий мінімум матеріалів, який хочуть бачити покупці у пропозиції з продажу ділянки.Підставою для визначення ринковоїціни ділянки є корисна площа будівлі, площа прилеглої території, дані про вартість оренди/продажу аналогічних будівель. Я рекомендую використовувати дохідний метод при оцінці вартості земельноїділянки, згідно з яким фахівець спершу визначає вартість функціонуючої будівлі,базуючись на прогнозі орендного доходу на період у 6–8 років.Ціна земельної ділянки – це частка земельної ділянки у структуріціни будівлі. Як правило, цей коефіцієнт становить 20% та не пере-вищує 25% загальної вартості нерухомого майна.
Розрахунок ціноутворення – опора для обґрунтування вартості продажу активу. Якщо власника влаштовують результати дослідження та концепція забудови, йому слід визначитися з цільовою категорією покупців. Сусіди по ділянці, ваші друзі чи друзі ваших друзів, місцеві підприємці визначеного сегменту підприємництва, – це найбільш мотивовані покупці на ваше майно. Презентуйте їм результати дослідження та архітектуру проекту. Загальноукраїнські мережеві оператори бізнесу чи українські представництва іноземних компаній або інвестори,що підшукують об`єкт інвестування (для подальшої здачі в оренду), – категорія покупців, що можуть заплатити за ваше майно більше. Проте вони набагато вибагливіші до структури та комплектності вашої пропозиції. Не дивуйтесь, якщо вас проситимуть надати технічні умови для підключення до комунікацій, фінансовий план проекту. Якщо протягом періоду аналізу ділянки у вас виникла думка, що вам самим під силу побудувати об`єкт нерухомості – самостійно чи з залученням фінансового інвестора, раджу здійснити наступні кроки:

• підготуйте ескізний архітектурний проект;
• доручіть спеціалізованій організації розрахувати прогнозний кошторис будівництва;
• залучіть фахівця, що проведе перемовини з зацікавленими орендарями та складе прогнозний план доходів (rent-roll);
• оцініть, які суму коштів та на яких умовах зможете залучити, та виходьте на ринок з пропозицією.

Пам`ятайте, що перше враження провашу ділянку є найсильнішим; а перша пропозиція з купівлі, як правило, – найвигіднішою.
Бажаю вдалого продажу!


Р.Зіньков, https://www.facebook.com/roman.zinkov

Категории:	Подготовка к продаже ,  Ценообразование
Регион:

Размещено 14 декабря 2017 Просмотров: 1312

---