Юрист не должен ошибаться. Как правильно провести сделку покупки недвижимости в России.

Наш российский рынок недвижимости еще далек от цивилизации, поэтому юристам компаний, которые проводят сделки, приходится быть всегда начеку. Им, как минерам, нельзя ошибаться. Ошибки бывают чреваты. О том, как их избежать, я беседую с начальником юридического отдела АН «ЮСИН-недвижимость» Андреем Готовцевым. 

— С чего начинается проверка квартиры?

— Первое – проверить правоустанавливающие (договор купли-продажи, договор мены или дарения) и правоподтверждающие (свидетельство о государственной регистрации) документы.

Второе – понять, собственник перед вами или нет. То есть, нужно проверить паспорт того, кто предлагает квартиру к продаже. У нас был случай. К нам пришли продавать квартиру. Стали изучать документы и выяснилось, что паспорт числился, как утраченный. На первый взгляд, вроде как лицо в паспорте и в жизни одно, но было в нем что-то, что заставило нас взять тайм-аут. Те же, видя, что сходу у них с авансом не получилось, ушли и больше не вернулись.  Так что необходимо все тщательно проверить, чтобы обезопасить себя в дальнейшем.

— А как проверить, не под арестом ли квартира?

— Арест на квартиру накладывает только суд. Но могут быть ограничения по распоряжению квартирой. Это может сделать сам собственник. К примеру, он боится, что его могут принудить продать квартиру. Тогда он пишет заявление в регистрационную палату, чтоб не производились действия с его квартирой.

— Ограничить может и следователь…

— Да, следствие накладывает ограничения на сделки с этой недвижимостью. И пока оно их не снимет, продать квартиру нельзя.

— И где об этом можно узнать?

— В выписке из ЕГРП будет написано, какие есть ограничения и кем они наложены. Хотя может и не быть такой отметки. Один мой знакомый брал выписку из ЕГРП, там не было никаких ограничений, а когда подали документы на регистрацию, то в регистрационной палате приостановили регистрацию сделки – не снят арест. Был спор и вовремя не сняли арест. Но все обошлось. Собственник написал заявление в суд и все благополучно разрешилось.

— Скажите, а «третьи лица» в квартире сейчас встречаются?

— Уже довольно редко. Раньше было, когда при приватизации осужденных лишали собственности, они приходили, а …собственник уже другой.  Сейчас таких случаев меньше. Если видим, что была приватизация давно, то все знают, что нужно брать архивную выписку из домовой книги.

— Но архивную выписку получить довольно сложно, не все паспортистки ее дают.

— Согласен. Не все паспортные столы выдают, ссылаясь на закон о защите персональных данных. Выписку может получить только собственник или лицо действующее по доверенности от собственника.

— Если нет полной картины истории квартиры, то как потом, в случае судебной тяжбы, доказывать, что вы были добросовестным приобретателем?

— Если приобретатель сделал все, что мог, действовал с должной осмотрительностью и осторожностью и не знал, что кто-то может претендовать на квартиру, то суд может признать его добросовестным приобретателем.

— Но все это надо доказать.

— Безусловно. Покупатель должен доказать. Поэтому я всегда рекомендую в помощники брать профессионала.

— Или заключать нотариальный договор, с ним наверняка легче доказывать добросовестность?

— Я бы тут поспорил. Нотариусы не проводят проверку квартиры, они опираются на документы, которые им предоставили. Риэлтор же одними документами не ограничивается…

— Андрей Евгеньевич, хотелось бы узнать, как сейчас работают органы опеки и попечительства. Еще несколько лет тому назад сделки, в которых участвовали несовершеннолетние –  были большой проблемой для риэлторов.

— В последнее время органы опеки стали более лояльны. Клиенты нашей компании недавно продали однокомнатную квартиру в Москве, а купили дом с землей в Подмосковье. Органы опеки и попечительства дали согласие на сделку.

— А раньше в Подмосковье практически не давали согласия. Считали их неравноценными.

— Да было сложно. Родители весь дом на сына оформили. А раньше не дали бы и так сделать. Говорили – это же Москва, а тут всего лишь Подмосковье. Но, наверное, за последние годы недовольными родителями было подано немало исков в суды, которые удовлетворялись, поэтому сложилась определенная судебная практика. Скажем так, в пользу родителей.

— На рынке немало квартир продаются по доверенности, либо были получены по завещанию. Что, на ваш взгляд, опаснее для покупателя?

— По доверенности более опасно. Почему? Был случай, когда по поддельной доверенности мошенники продали квартиру. Хозяин был пьющий, они подделали его подпись и…продали квартиру. Был суд, но вернуть ее не удалось. Судья принял решение, что он имел волю на продажу данной квартиры. И мы ничего не смогли доказать. Суд отказал в иске.

Завещание. Это односторонняя сделка, ее можно оспорить. Можно оспорить любую сделку. Родственники и третьи лица права, которых затрагиваются этим завещанием, также могут оспорить. Могут появиться еще родственники, которые не знали, что человек умер и т.д.

Здесь есть такой неприятный момент. Покупатель может приобрести квартиру с наследником о котором он не знал. К примеру, через некоторое время объявляется наследник, за которым признают долю в наследственном имуществе. Продавец может сказать покупателю, что все споры, которые возникнут с объявившимися наследниками, я улажу за свой счет, вплоть до выплаты компенсации за долю. А наследник говорит — деньги мне не нужны, мне нужна доля в квартире. Суд выделяет ему эту долю, и…квартира будет с «обременением» в виде нового собственника. Я собственник и буду жить в этом уголочке.

— Говорят, что не всех родственников еще можно выписать.

— Да, это так. К примеру, статья 19 закона о введении в действие Жилищного кодекса говорит о том, что сохранение права пользования на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения не распространяется за исключением если в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим жилым помещением с лицом его приватизировавшим.

Этого гражданина снять с регистрационного учета невозможно, только с его согласия. Кроме всего прочего, если квартира приобреталась и в договоре прописано, что сохраняли право пользования в ней, то они его сохраняют при переходе права собственности.

— Так что если вам говорят, что мы квартиру продаем дешевле, потому что вам по суду предстоит родственника выписать, то здесь нужно смотреть в оба.

—  Безусловно. Надо понять, на каких основаниях этот родственник поселился в квартире, и какие у него будут права на нее после смены собственника.

— Одним словом, хоть и говорят, что наш рынок недвижимости стал цивилизованнее, но в судах по-прежнему очень много дел.

— К сожалению, любую сделку можно оспорить. Не всегда квартиру у добросовестного приобретателя отнимут, но по судам придется походить. Особенно, если продавец пожилой человек. Родственники часто инициируют такие дела. Подарил пенсионер квартиру или продал, а они говорят, почему не нам. Люди пожилые часто бывают, зависимы от родственников, которые навязывают им свою волю. Он изъявил волю, подарил квартиру, а другие родные недовольны.

— Поэтому квартиры после покупки надо страховать.

— Да. Титул надо страховать. И спать будете спокойнее. А если, не дай Бог, через суд вас обяжут ее возвратить, то получите деньги от страховой компании. И пусть это будет меньше, чем нынешняя рыночная стоимость квартиры, но это все же лучше, чем оказаться на улице, лишившись и квартиры, и не получив денег.

Беседу вел Вениамин ВЫЛЕГЖАНИН
Источник:  http://flat-story.ru/yurist-ne-dolzhen-oshibatsya/

Вылегжанин Вениамин
0 баллов