ЖК Атлант: обзор комплекса, способного увеличить население Коцюбинского на треть

Застройка пригородов — давняя тенденция развития киевского рынка жилой недвижимости, и строятся здесь не только коттеджи, но и огромные многоквартирные высотки вполне «столичного» масштаба. Поселок Коцюбинское, в считанных километрах от станции метро «Академгородок», — не исключение, а скорее один из ярких подобных примеров. В рубрике «Стройконтроль» на 3m2 мы рассмотрим возводимый в этом поселке ЖК «Атлант» и ЖК «Атлант-2» (бывший ЖК «Коцюбинский»).

Коцюбинское можно назвать почти Киевом — уже много лет здесь идут дискуссии о присоединении к столице. Ведь вокруг, куда ни пойди, — Киев, точнее, Беличанский лес, знаменитый попытками застройки. 15-тысячный поселок довольно долго был в стороне «строительной лихорадки», да и сейчас здесь строится всего два больших комплекса, которые, впрочем, уже заметно влияют на развитие местной инфраструктуры.

Оба комплекса теперь строит один застройщик – компания «Атлант», которая, в силу очень сложной внутриполитической ситуации в Коцюбинском, волей-неволей оказалась также втянута в политические дрязги. Кажется, в небольшом городке все переругались со всеми, и, хотя застройщик взялся довести до ума печально известный ЖК «Коцюбинский» (кризис 2008 года, суды, ипотека в банке «Надра» и ряд других проблем – об этом много писали СМИ), «достается» и инвесторам ЖК «Атлант», оказавшимся в круговерти внутрикоцюбинских передряг. 3m2 разбирался в нюансах этой истории – как живется в ЖК «Атлант» и что можно ожидать потенциальным инвесторам высоток в этом поселке.

Власти и страсти: как Коцюбинское (не)срастается с Киевом

Поселок городского типа Коцюбинское находится всего в паре километров от окружной Киева (5 км до станции метро «Академгородок») посреди Беличанского леса, принадлежащего столице. На сегодняшний день поселок подчиняется Ирпенскому городскому совету, в мае 2015 года депутаты поселкового совета даже приняли решение о полном объединении с Ирпенем — однако оно было отменено судами. На тот момент Верховная рада распустила поселковый совет (до этого совет отстранил главу совета), да и не было проведено соответствующих общественных обсуждений с жителями — многие из которых хотят присоединения к Киеву, а не к Ирпеню.

Еще и.о. Президента Александр Турчинов издал указ о присоединении Беличанского леса к национальному природному парку «Голосеевский», правда, оформление землепользования до сих пор саботируется.

Фактически поселок давно срастается со столицей. Помимо близости к метро (далеко не все киевские районы могут похвастаться возможностью добраться до подземки за 10-15 минут маршруткой, особенно в час пик), на окраине Коцюбинского расположена большая котельная «Беличи» компании «Киевэнерго» (здесь же – дорога со столицы), с другой стороны к Коцюбинскому подступает застройка в районе ТРЦ Lavina Mall.

Неудивительно, что местные жители, в том числе и некоторые активисты, отстаивавшие Беличанский лес от застройки, ратуют за присоединение к Киеву. На сегодня прямой дороги из Коцюбинского в Ирпень нет — по административным и другим местным вопросам приходится ездить через Киев. Кроме того, так можно избавиться от поселкового сельсовета как такового, где имеют место постоянные конфликты. Как итог для жителей и инвесторов ЖК «Атлант» — местный совет не может принять решение о паевом участии и присвоении почтовых адресов.

Местоположение: поезда, колония и торговый хаб

Когда-то поселок Коцюбинское был небольшой железнодорожной станцией «Беличи» (название сохранилось), и до сих пор железная дорога на Коростень и Ковель разрезает его почти пополам – так что где бы здесь ни жить, поезда будут поблизости. ЖК «Атлант» строится в северной части поселка на улице Доковской, выходящей от въезда с Окружной дороги (улицы Пономарева) практически к ж/д станции, на месте Деревообрабатывающего комбината (ДОК).

Площадка застройки практически подступает к путям — так что от дома №1 до «железки» совсем близко. Вдоль улицы Доковской (недавно расширенной и реконструированной) еще сохранились древние двухэтажки, близ станции — центральный городской парк и дом культуры, где есть детские кружки. У парка — торговая зона различных киосков и лавок, а уже в комплексе ЖК «Атлант» недавно начал работать супермаркет «Фора» и торговый центр.

Улица Доковская изначально была границей между промзоной и жилыми кварталами многоэтажек, так что новый комплекс вполне естественно дополнит их. В этих кварталах, в пешей доступности от ЖК «Атлант», расположены школа №18 (всего школ 2 в поселке – эта и №6), детский сад, поликлиника. Впрочем, вместе с ЖК «Коцюбинский/Атлант-2» численность населения в Коцюбинском может вырасти на треть, если не больше (в каждом комплексе почти по 3000 квартир). Так что местные активисты недаром бьют тревогу, что вскоре с местами в школе будет туго, да и детсады вряд ли справятся, даже если построят новые в рамках ЖК.

Среди неоднозначных соседей — промзона (где встречаются и вредные производства, например, «Пластмодерн») и Ирпенское исправительное учреждение №132, расположенное практически вплотную к ЖК «Атлант». Эта колония для заключенных нестрогого режима, потому днем их вполне можно встретить на улице и в поликлинике. Ну, а вокруг поселка – лес, немного замусоренный, однако местные стараются поднять культуру отдыха.

По части транспорта в Коцюбинском есть несколько вариантов маршрутов в Киев,ведь все дороги все равно ведут в столицу. Для автомобилистов есть три выезда. Первый — объехать через дальнюю часть поселка и железнодорожный переезд, второй маршрут— главный въезд, улица Пономарева с выездом через лес на Окружную, где в часы пик придется «потолкаться». Есть и третий, новый маршрут – с той же лесной дороги свернуть по просеке ЛЭП к задней парковке ТРЦ Lavina Mall и дальше, минуя Окружную, сразу на улицу Стеценка в направлении центра.

Если по первым двум маршрутам ходит и общественный транспорт (привычные для пригорода переполненные в часы пик маршрутки, в том числе и сельские ПАЗики), то выезд через «Лавину» пока доступен только автомобилистам. Еще один лайфхак — электрички, станция ведь почти у самого ЖК «Атлант». Пригородными можно доехать и до Борщаговки, и до Центрального вокзала, там можно пересесть и на городскую. Есть еще челночный маршрут электричек «Клавдиево-Святошино». Правда, железнодорожники недовольны сбором выручки; на станции «Беличи» не раз ломали турникеты. И традиционно для пригородов – такси несколько дороже, хотя расстояние от Киева и небольшое.

Ввиду неоднозначной ситуации со статусом поселка, а также конфликтами во власти (депутаты против главы сельсовета) и власти с активистами говорить о каких-то планах развития поселка пока не приходится. Очевидно, что будет развиваться выезд через «Лавину» — сюда бы и общественный транспорт, и освещение дороги с новым асфальтом. Ну, а для верящих в «светлое будущие» — перспективы, что метрополитен станет ближе. Озвучивались планы постройки новых станций на Новобеличах и дальше по Окружной в районе торговых центров.

Что строят: дома, двор и планировки

Проект ЖК «Атлант», позиционируемый в эконом-классе, предполагает строительство на территории 9 га двадцати 21-этажных домов-секций, в которых разместится 2730 квартир. Секции объединены в пять домов, на сегодняшний день уже выстроены и заселяются секции ближе к железной дороге.

Помимо жилых домов, в состав комплекса входит торговый центр – уже открылся со стороны улицы Доковской, в планах детсад с начальной школой, детские и спортивные площадки, паркинг на 670 машино-мест. После завершения строительства первой части комплекса (дома №1-7) предполагается обустроить закрытую охраняемую территорию.

Технология строительства — монолитный бетон, со сборными плитами перекрытий и утеплением пенополистиролом. Заявленная высота потолка – 2,7 метра, однако фактическая от пола до потолка, замеренная жителями, составляет чуть больше 2,5 м. Коммуникации — киевские, собственно, в том числе ради коммуникаций застройщик включился в достройку ЖК «Коцюбинский».

Газа в доме нет — готовить придется на электроплитах, как и централизованной горячей воды — бойлеры жильцы уже ставят сами. Стоит учесть, что разводка отопления вертикальная – так что ставить свои счетчики тепла очень накладно.

Придомовая территория у заселенных домов уже благоустроены — аллеи, газоны, детские площадки. В перспективе обещают паркинг – пока же приходится довольствоваться гостевыми парковками. Вскоре добавится еще одна открытая площадка — однако все равно по мере заселения возникает дефицит паркомест, и чем дальше — тем значительнее будет эта проблема. Подвалы выведены в частную собственность (хотя там довольно много коммуникаций), некоторые технические помещения можно приобрести – они довольно габаритные, и часто есть смысл кооперироваться с соседями.

Сдают квартиры инвесторам в состоянии «под ремонт» — со штукатуркой на стенах, электропроводкой, радиаторами отопления. Уже заселившиеся инвесторы рекомендуют при подписании акта приемки внимательно осматривать качество стяжки и задувки окон, а также не поцарапаны ли стекла. Замечания устраняют, однако лишь если на них обратить внимание.

На этаже расположено по 5-10 квартир, число лифтов разное: например, в домах №6 и №7 (по 5 квартир на этаже) и в домах №1 и №3 (по 8 квартир) — по два лифта, а в домах №5 (10 квартир) и №11 (9 квартир) – по 3 лифта. Обитатели уже заселенных домов обращают внимания на поломки лифтового оборудования, что для 21-этажки довольно накладно.

Планировки в ЖК «Атлант» традиционны, особенно для однокомнатных квартир, метраж которых начинается от 42 кв. м. Особенность «однушек» в ЖК «Атлант» — наличие отдельных туалета и ванной комнаты.

Двухкомнатные квартиры имеют метражи от 50 кв. м, как с классическим последовательным расположением комнат, так и с довольно длинными разветвленными коридорами в 13-14 кв. м. Длинные коридоры и в трешках — для площади в 82-85 кв. м на коридоры приходится 16 кв. м. и более. В зависимости от дома в каждой квартире — типовой балкон в 3,47 кв. м или более просторная продолговатая или угловая лоджия в 5 кв. м.

Законность: земля, документы и страсти по паевому взносу

Девелопером ЖК «Атлант» выступает одноименная производственная проектно-строительная компания с вполне хорошей репутацией, основанная еще в 1988 году. География строительства – более 10 жилых комплексов в Киеве, почти столько же — в Броварах, есть проекты в Чернигове, других городах, дома сдаются в срок и без серьезных замечаний. Проекты «Атланта» схожи между собой: высотки эконом-класса, с низкими потолками и дефицитом паркомест, но зато сдаются в срок и стоимость приемлемая. Ранее 3m2 уже писал о ЖК «Олимпийском» в Броварах от этого же застройщика – и этот проект в чем-то схож с ЖК «Атлант» в Коцюбинском.

ЧАО «ВПБФ «Атлант» выступает и заказчиком, и девелопером, и генеральным подрядчиком проекта, более того – владеет частью участка, 3 га земли, где и ведется строительство ЖК «Атлант». Еще 5 га земли принадлежали деревообрабатывающему комбинату, который заключил с девелопером договор суперфикции на строительство жилья.

Согласно решения поселкового совета Коцюбинского был разработан детальный план территории (ДПТ), впоследствии утвержденный, также депутаты изменили целевое назначение участков — с промышленного назначения на жилую застройку. 

Что касается истории участка и прав собственности, то по данным СМИ ДОК принадлежал бывшему главе поселкового совета Вадиму Садовскому, часть земли он впоследствии продал «Атланту». В то же время Садовский вошел в число совледельцев акций ЧАО «ВПБФ «Атлант». Нынешнюю голову поссовета Ольгу Матюшину СМИ и вовсе называют лоббистом интересов компании «Атлант».

Камнем преткновения в истории вокруг «Атланта» стало паевое участие. По закону община в праве получить от застройщика сумму в размере от 0 до 4% стоимости объекта, причем часто в эту сумму засчитывают построенную инфраструктуру, которую передают городу. Например, это инженерные сети, дороги, детские садики и прочее, что используется не только жителями нового ЖК. Застройщик действительно реконструировал улицу Доковскую, построил инженерные сети, однако депутаты поселкового совета отказываются засчитывать это как паевое участие.

Подробнее о перипетиях можно прочитать в интервью первого заместителя руководителя строительной компании «Атлант» Александра Шубина, а также в статье, ставшей, по сути, ответом на данное интервью.

Мнение о ситуации можно найти у консультанта по недвижимости Ивана Кудояра на его странице в Facebook и в комментариях к посту.

В этом процессе уже успели поучаствовать многие государственные структуры, т.к. местные депутаты слали обращения всем. В 2017 году в поселковом совете проходила проверка Госаудитслужбы Украины, по словам депутатов, были обнаружены нарушения у застройщика, группа депутатов написала заявление о мошенничестве в особо крупных размерах в Генеральную Прокуратуру.

Впрочем, в уголовном производстве было отказано, застройщик же обратился в суд, обвиняя поселковый совет в бездеятельности. Окружной административный суд Киева обязал поссовет рассмотреть вопрос о том, чтобы засчитать построенную застройщиком инфраструктуру в счет паевого участия. Успели в этом процессе «засветиться» и пожарные – впрочем Печерский районный суд Киева досудебным расследованием выявил, что сотрудники ДСНС требовали «неправомерные выгоды».

Вероятно, рано или поздно дома таки зарегистрируют, но когда и при каких обстоятельствах, пока сказать сложно.

Как поселиться: инвестирование, сроки и эксплуатация

На сегодняшний день квартиры предлагаются в готовых домах-секциях №1 и №2 и строящихся домах-секциях №3 (заселение в сентябре 2018 года) и №11 (самый дальний ряд домов-секций на участке, заселение в конце 2019 года). Оформить инвестицию можно через договор купли-продажи имущественных прав, который заключается непосредственно с застройщиком – ЧАО «Производственная проектно-строительная фирма «Атлант».

Готовые квартиры продаются по стопроцентной оплате, а вот в строящемся доме-секции №11 возможна рассрочка. Первый взнос – не менее 30%, срок — до 3 лет, под 12% годовых. Привязка к курсу доллара условная – стоимость невыплаченных метров меняется только при изменениях курса более чем на 20%. Также при оформлении инвестиции заключается договор страхования от неввода в эксплуатацию — сума страховки составляет 8,5%, однако уже включена в декларируемую стоимость квартиры.

Сроки сдачи застройщик задерживает незначительно – месяц-два, что относительно неплохо. Чтобы оценить динамику строительства: начали возводить ЖК «Атлант» в феврале 2014 года, а уже в октябре 2015 года была сдана первая очередь. Полноценную сдачу – с оформлением права собственности – задерживает история с присвоением почтовых адресов поселковым советом.

Обслуживание ЖК «Атлант» обеспечивает собственный ЖЭК, при этом тарифы довольно приемлемые – 3,63 грн/кв. м (на первом этаже, где не нужен лифт – меньше 3 грн), плюс 80 грн за консьержа и еще столько же в перспективе — за охрану. Из-за задержки с присвоением почтового адреса уже более двух лет оплата воды, канализации, электричества происходит по временным договорам через посредников.

Пока прямые договора оформить невозможно, однако, справедливости ради, застройщик компенсирует разницу между коммерческими тарифами (де-юре это же еще поставки электричества на стройку) и тарифами для жителей. Это важно, поскольку в домах электроплиты – однако, например, ночной тариф установить не удастся — хотя установлены многотарифные счетчики.

Из нареканий уже живущих в ЖК «Атлант» можно назвать монополию на интернет — довольно высокая стоимость подключения, перебои, хотя тарифы довольно демократичны и скорость высокая.

Address Group
0 баллов