Что делать, если не хватает денег на жилье в новостройке

Многие застройщики в своей рекламе предлагают купить жилье в рассрочку или в кредит. Из-за этого складывается впечатление, что покупатели квартир в новостроях активно пользуются этими инструментами.

На самом деле статистика противоречивая. Одни застройщики утверждают, что среди их клиентов много таких, кто приобретает недвижимость в рассрочку. Другие говорят, что большинство покупателей предпочитает оплачивать полную стоимость жилья. А вот ипотека в структуре продаж у всех без исключения операторов измеряется всего несколькими процентами.

По оценке эксперта рынка недвижимости Михаила Артюхова, ипотечное кредитование сегодня составляет менее 3% от количества всех сделок на первичном рынке. Доля рассрочек достигает 15%.

«За 11 месяцев 2018 года мы реализовали более 86 тыс. кв м жилья, в строительство которых инвестировала наша компания. Из них 69% (более 60 тыс. кв м) продано со стопроцентной предоплатой, и 31% (более 26 тыс. кв м) на условиях рассрочки», — делится статистикой партнер компании InCo home Роман Белик. По его информации, показатели в сравнении с прошлым годом изменились незначительно — тогда стопроцентная оплата занимала в структуре продаж 61%.

Начальник отдела продаж мини-города Svitlo Park Александр Панфилов рассказал, что в 2018 году программами рассрочки воспользовалось более 60% покупателей жилья. «В 2019 году, при сохранении макроэкономического роста в стране, крупные девелоперские компании постараются сделать условия рассрочки еще доступнее. В частности, уменьшат размер первоначального взноса и увеличат период погашения всего займа», — прогнозирует собеседник «Минфина». По его оценке, в 2019 году количество квартир, приобретенных в рассрочку, превысит 70% от общего объема сделок на первичном рынке жилья.

С ипотечными программами от коммерческих банков ситуация сложнее. По словам  Панфилова, в 2018 году, по самым оптимистическим оценкам, ими воспользовалось не более 5-7% покупателей.

«Минфин» выяснил, на каких условиях сегодня можно воспользоваться рассрочками от застройщиков и действительно ли они выгоднее ипотеки.

Скромное очарование рассрочки

Рекламируя свои программы рассрочек, застройщики стараются сделать главный акцент на их основных преимуществах — минимум аванса, нулевая ставка, гибкие сроки и т.п.

Минимальный первоначальный взнос на сегодня — 10%. Однако в среднем, по данным портала Address.ua, застройщики требуют предоплату в пределах 25-50% от стоимости квартиры. Например, при покупке жилья в проектах корпорации «Укрбуд» первоначальный взнос стартует от 25%, в проектах InCo home (Ковальская и др.), «Интергал-Буд», Stolitsa Group — от 30%, в ХК «Киевгорстрой» — от 50%.

Более доступные предложения встречаются реже. Например, в проектах компании KAN Development — ЖК «Комфорт таун» и «Файна таун» — первоначальный взнос составляет 10%. Такой же политики придерживаются и в Svitlo Park. Там, например, чтобы приобрести однокомнатную квартиру площадью 35,95 кв. м необходимо внести только 81 тыс. грн (10% стоимости).

До 7 лет — такой максимальный срок рассрочек на сегодня заявляют застройщики. Вместе с тем, рассрочка традиционно ограничивается периодом строительства и истекает вместе с введением дома в эксплуатацию. «В момент, когда появляется готовый жилой объект, и становится возможной его передача, рассрочка обычно заканчивается, — говорит Роман Белик. — Поэтому отсрочка платежа до поставки товара будет справедливым названием для 90% рассрочек, существующих на рынке».

Однако сегодня появляются и более длительные программы. Как отмечает Александр Панфилов, за восемь лет существования покупки квартир в рассрочку, этот механизм претерпел глобальную эволюцию. В 2009-2010 годы рассрочка предоставлялась в единичных объектах максимум на 2 года, сейчас речь идет уже о 5-7 годах. Например, в Svitlo Park максимальный срок рассрочки составляет 6 лет, в Файна Таун — 7 лет.

Ставка 0% годовых, которой застройщики привлекают клиентов, как правило, распространяется на период до двух лет или до окончания строительства дома.

Если рассрочка предоставляется на более длительный период, по истечении, скажем, двух лет на остаток долга начинают начисляться проценты. Например, в комплексе Svitlo Park после того, как за первые два года покупатель выплачивает не менее 50% стоимости квартиры, на остаток начисляются проценты в 7-12% годовых.

В отличие от банков, застройщики не выдвигают жестких требований к клиентам. «Главное позитивное отличие рассрочки от ипотеки – ее абсолютная доступность для всех покупателей, — говорит начальник управления развития продуктов розничного банкинга Укргазбанка Виталий Годун. — Банки могут отказать клиенту в выдаче кредита, если у него подпорчена кредитная история, нет возможности подтвердить доход или размер зарплаты не удовлетворяет кредитора. Застройщики, напротив, готовы продавать квартиры всем желающим, не интересуясь их платежеспособностью и аккуратностью в погашении прошлых долгов». 

Простота оформления — еще одно очевидное преимущество рассрочки. Как отмечает Виталий Годун, ее можно оформить за один день, тогда как процесс получения банковского ипотечного кредита обычно затягивается на 1-2 недели.

«Темная сторона» покупки частями

Как бы привлекательно не выглядели рассрочки от застройщиков на первый взгляд, покупателю нужно учитывать ряд нюансов, которые делают такой способ покупки менее выгодным и более рискованным.

Самые неприятные сюрпризы, которые могут скрываться за интересными предложениями застройщиков — привязка к доллару или запланированное повышение цены неоплаченных метров. «В основном строительные компании хотят диверсифицировать свои валютные риски, а законодательство не дает им инструмента, позволяющего оформить рассрочку в инвалюте, — объясняет Роман Белик из InCo home. — Поэтому одним из путей становится фиксация остатка долга покупателя с привязкой к курсу иностранной валюты».

Застройщики могут использовать и другие варианты — плановое повышение цены по мере готовности дома, «скидки» в случае большей или стопроцентной предоплаты и т.п. «Например, при первоначальном взносе в 30%, цена за квадратный метр фиксируется только после погашения 75% стоимости квартиры. Или при первоначальном взносе в 30%, цена за квадратный метр будет выше, чем при предоплате от 60%», — описывает распространенные на рынке схемы Роман Белик. То есть, фактически, декларируя нулевую стоимость рассрочки, застройщики все равно устанавливают наценку за риск тем или иным способом.

Обычно привязку цены к доллару или ее запланированный рост в рекламе рассрочек застройщики не афишируют. Зато фиксацию цены при оплате частями преподносят как акционные условия.

Например, Укрбуд в конце прошлого года проводил акцию, в рамках которой обещал покупателям зафиксировать цены в гривне на шесть месяцев.

Непрозрачность условий и отсутствие права собственности до выплаты рассрочки добавляет покупателям новые риски. По словам Михаила Артюхова, наиболее популярная форма оформления договора купли-продажи у застройщиков — предварительный договор с переходом права собственности только по факту оплаты. То есть пока вся сумма не погашена, ситуация с правами на жилье выглядит довольно шаткой.

Старший юрист юридической фирмы «Антика»Василий Шеретько считает, что такие условия застройщиков не имеют ничего общего с рассрочкой. На самом деле, это подмена понятий и хороший маркетинговый ход — по факту речь идет о финансировании покупателями строительства.

«Законодатель использует понятие рассрочки платежа в сочетании с оплатой за «переданный товар», — объясняет Василий Шеретько. — Но в 9 случаях из 10 покупателю в отделе продаж застройщика предлагают заплатить определенную сумму денег с «рассрочкой» оставшейся части оплаты до окончания строительства. После чего вместо товара он получает надежду на то, что застройщик выполнит свое обязательство». Собеседник «Минфина» удивляется, что при этом особо изобретательные застройщики умудряются еще и насчитывать проценты на такую «рассрочку». Как уже говорилось выше, наценка обычно не афишируется.

Если покупатель по каким-то причинам не может выплатить всю сумму и вынужден отказаться от покупки, вернуть вложенные ранее средства в полном объеме ему будет непросто. «Как правило, в таком случае определяется штраф за выход из договора и потери при этом будут обязательно», — предупреждает Михаил Артюхов.

Покупатели, зная о таких особенностях рассрочек, стараются выплатить их как можно быстрее, с опережением сроков. Так, представители портала Address.ua, ссылаясь на опыт своих клиентов — ИСК Обрій(строят квартал «Місто квітів» и др.), рассказали, что почти 40% покупателей погашают рассрочку на протяжении первого года. Поэтому программы дольше двух лет оказываются не особо востребованными.

Еще одна серьезная сложность, с которой сталкиваются покупатели жилья в рассрочку — значительные суммы платежей, которые ежемесячно или ежеквартально приходится платить. Например, чтобы купить у одного из киевских застройщиков однокомнатную квартиру по цене около 1,083 млн грн, нужно внести минимальный первоначальный взнос 270,75 тыс. грн (25%) и потом на протяжении 15 месяцев до сдачи дома в эксплуатацию выплачивать от 54,150 тыс. грн в месяц. А это задача отнюдь не для среднего украинского кошелька. Рассрочки на 6-7 лет, конечно, предлагают более доступные условия, но на рынке таких немного.

Также стоит отметить, что рассрочки от застройщиков отнюдь не заменяют банковскую ипотеку. Часто они служат лишь маркетинговым ходом для привлечения интереса покупателей. Однако для клиентов с высоким уровнем дохода, которые учитывают валютные риски и устойчивы к ним (имеют заработки в валюте), рассрочка поможет на несколько лет сократить путь к обретению собственного жилья.

Примеры рассрочек от застройщиков в некоторых столичных жилых комплексах в конце декабря

Банки присматриваются к ипотеке

Ипотека, особенно на первичном рынке жилья, сегодня в Украине выглядит экзотикой. Преуспели на этом поприще, в первую очередь, госбанки. По данным НБУ , в 2018 году они выдали больше половины всех ипотечных кредитов, в большинстве случаев – на покупку вторичного жилья.

Как отмечает Александр Панфилов, получить ипотечный кредит на покупку жилья в новостройках потенциально можно лишь у 8-10 финучреждений. Они предлагают довольно схожие условия: срок погашения — до 20 лет, ставка спустя год после получения займа — около 18% годовых.

Речь идет о новом продукте последних нескольких лет — партнерских программах финучреждений с льготным периодом.

«Банки, сотрудничающие с застройщиками, предлагают схему выплат, при которой в первые год-два процентная ставка минимальна. Но с каждым последующим годом или через определенный период она увеличивается», — объясняет механизм таких продуктов Виталий Годун из Укргазбанка. Льготный период может составлять 1-5 лет, на протяжении которого ставка начисляется от 0,01% до 8,9%, далее — 18,9-22% годовых.

С точки зрения банкиров, подобные программы на сегодня выгодны для всех сторон. «Клиент получает низкую процентную ставку на первый или второй год, возможность оформить кредит на 20 лет с первоначальным взносом в 20% и с фиксацией стоимости недвижимости, — объясняет начальник управления по работе с партнерами банка «Глобус» Катерина Личана. — Для банка — это высокодоходный качественный кредитный портфель и застройщики, которые комплексно обслуживаются в финучреждении. Для застройщиков — это дополнительные клиенты, которые оплачивают 100% стоимости недвижимости».

Банки, которые развивают партнерские программы с застройщиками, говорят, что интерес к таким займам растет. Как отмечает Катерина Личана, за прошедшие два года количество ипотечных кредитов, выдаваемых в рамках партнерских программ с застройщиками, выросло в 8 раз.

По словам собеседницы «Минфина», такие кредиты оформляются на максимальный срок в 20 лет, но выплачиваются значительно быстрее — в среднем за 33 месяца. При этом первоначальный взнос клиента составляет 30-40% от стоимости недвижимости. По всей видимости, покупатели жилья спешат воспользоваться льготным периодом партнерской ипотеки с низкой ставкой, чтобы не выплачивать потом «драконовские» 19-22% годовых.

Несмотря на положительную динамику, объем выдаваемых банками кредитов в масштабах рынка пока выглядит каплей в море.

Да и застройщики отнюдь не горят оптимизмом. «Мы работаем с банками «Глобус», «Ощадбанк» и «Укргазбанк», — делится опытом Роман Белик из InCo home. — Но для всего отечественного банковского сектора характерна очень низкая активность в направлении развития ипотеки. Из-за этого кредит не является рыночным инструментом и может рассматриваться только в каких-то уникальных, индивидуальных случаях». По его мнению, на сегодня ипотечных программ, которые бы стимулировали рынок недвижимости, не существует ни у одного из банков. И они вряд ли появятся в ближайшее время. 

Условия некоторых партнерских программ банков с застройщиками