Извещен, значит вооружен. Как правильно оформить договор купли-продажи недвижимости

Покупая свою заветную квартиру или дом важно не торопиться и быть очень внимательным. На сегодняшний день  махинации и незаконные действия в сфере покупки недвижимости далеко не новость. Часто к юристам за помощью обращаются люди, которые пострадали от действий мошенников, причем избежать таких проблем можно было бы, просто предварительно проконсультировавшись с юристом.

Будьте внимательны к мелочам!

Важно по - возможности проверять все документы, а не просто верить на слово. Это касается в первую очередь документов на право собственности. Зачастую махинации связаны с  отсутствием у продавца права собственности, скрытие дефектов объекта, продажа по поддельным документам. Если у вас возникают, какие либо сомнения, лучше сначала показать документы на право собственности  продавца и текст договора, который вы собираетесь подписать юристу, адвокату, или своему нотариусу.  Существует много тонкостей, которые заметить может только специалист в сфере права.

 Так, например,  не рекомендуется покупать недвижимость, которая перепродавалась несколько раз за маленький срок.

Предварительный договор

Нужен ли предварительный договор при покупке недвижимости? Вопрос ситуативный, если стороны считают, что нужен по тем или иным причинам (необходимо выписаться, собрать деньги, получить какие либо документы и т.п.), значит – нужен.  Желательно нотариально заверенный. Ведь в этом договоре вы прописываете все условия будущей сделки: цена, задаток, порядок оплаты, сроки. На основании данного договора вы будете составлять основной договор купли-продажи. 

Отдельно о расписке на задаток

Подписывая предварительный договор, покупатель оставляет задаток продавцу.  Задаток – это денежная сумма, которую предоставляют в качестве доказательства серьезности своих намерений на покупку жилья. Что бы подтвердить передачу денег, продавец пишет расписку. Но является ли расписка официальным документом?

Согласно судебной практике, расписка используется в качестве доказательства о получении денег, в случае, если ее форма была четко установлена договором, по которому передавались деньги. В иных случаях доказать что по расписке получены деньги – немного сложнее. В любом случае такие дела не обходятся без почерковедческой экспертизы.

Основной договор

Договор купли-продажи и извлечение из государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество – основные документы, подтверждающие переход права собственности на жилье. Что обязательно должно быть в этом документе?  На что стоит обратить особое внимание при оформлении договора?

Законодательством установлена форма договора купли-продажи квартиры – письменная с обязательным нотариальным удостоверением и государственной регистрацией. Особое внимание необходимо обратить на правильность указанных в договоре: паспортных данных сторон, метраж и прочие характеристики объекта (улица, номер дома), На самом деле факторов много, но самое главное это:

1. Наличие права собственности у продавца (однако, в этом нужно удостовериться еще до оформления сделки).

2. Наличие у продавца полной правосубъектности (иными словами, он должен быть в состоянии осознания своих действий). Если продавец преклонного возраста – необходимо попросить справку из психдиспансера о состоянии здоровья.

3. При продаже по доверенности, нужны документы, подтверждающие  полномочия представителя, а так же, обязательно, нужно проверить доверенность по нотариальному реестру на предмет ее действительности. Здесь, как и в пункте 2 - нужна справка из психдиспансера, в случае если доверитель – в преклонном возрасте (в этом случае я вообще не советовал бы покупку через доверенность).

4. Согласие супруга/ги продавца на продажу.

5. Отсутствие в квартире каких либо прописанных лиц (особенно несовершеннолетних и инвалидов).

6. Отсутствие/наличие задолженности по коммунальным и иным платежам.

7. В договоре купли-продажи лучше указать реальную стоимость квартиры, по которой вы будите рассчитываться с продавцом, а не рыночную (оценочную), поскольку, в случае расторжения договора вы  получите обратно именно то, что прописано в договоре.

Хотим обратить ваше внимание на то, что договор купли – продажи на вторичном рынке и договор на покупку жилья на первичном рынке немного отличаются. Это разные договора и предмет у них разный. Если кратко и предельно просто, то предметом договора купли-продажи (на вторичке) является право собственности на квартиру/дом. Предметом договоров по первичке, как правило, являются имущественные права на квартиру/квадратные метры.

И напоследок скажу, что после того, как договор подписан и зарегистрирован, сделка о покупке-продаже недвижимости заключена. У счастливого обладателя жилья на руках должны остаться следующее документы:

- извлечение из госреестра о регистрации права собственности,

- зарегистрированный в установленном порядке договор купли-продажи квартиры.

Запомните. Каждый должен заниматься тем, в чем он специалист. Если вы не владеете достаточными знаниями в сфере недвижимости и права, прежде чем оформлять покупку жилья, не пожалейте денег и обратитесь к нотариусу или юристу. Специалист сможет вас проконсультировать,  предупредить о рисках и последствиях. Он составит вам надежный договор купли-продажи или дополнит уже существующий пунктами, которые вас уберегут от мошенничества. 

Алла Ивченко-Варварич
0 баллов