Отдать, чтобы найти: новые технологии продажи квартир на первичке

Cогласно закону об инвестиционной деятельности, инвестирование и финансирование строительства объектов может осуществляться исключительно через фонды финансирования строительства, фонды операций с недвижимостью, институты совместного инвестирования, негосударственные пенсионные фонды, а также через выпуск беспроцентных (целевых) облигаций, по которым базовым товаром выступает единица такой недвижимости.

1. Форвардные контракты — назад в будущее

Согласно определению в экономическом словаре, это контракты с реальной поставкой, по которому две стороны договариваются обменяться активами на определенную дату в будущем.

В недвижимости данный инструмент украинские застройщики начали применять несколько лет назад для стимулирования продаж после кризиса. Суть схемы такова: инвестор заключает с компанией договор, согласно которому через определенное время (например, по окончании строительства дома) он уплатит записанную в договоре сумму в обмен на квартиру. Сделка очень выгодна, когда рынок находится на дне. Если цены вырастут, то потери коснутся застройщика, а не покупателя. Но возможна и обратная ситуация: если цены на недвижимость упадут, то покупатель, соответственно, останется в проигрыше, ведь в договоре указана более высокая цена, установленная на момент его подписания. Обращением форвардных контрактов занимается товарная биржа. Она обязуется проверять наличие у строительной компании документации, но, кроме нее, никакой гос­орган не уполномочен это делать.

2. Редукционы — игра на понижение

На торг выставляется квартира, за которую соревнуются покупатели, предлагающие более низкую стоимость недвижимости, но не ниже оговоренной организатором суммы. Побеждает участник, предложивший самую низкую цену. В Украине первые редукционы прошли в 2010 году. ARPA Real Estate выставила в сети на продажу десять квартир в жилищно-офисных комплексах Киева и Ирпеня, построенных компанией «ЮЗТС». По такой схеме за один день были проданы шесть объектов. В конце 2010-го похожий редукцион прошел в Харькове, во время которого ОАО «Трест Жилстрой­1» продало пять из семи квартир, а снижение цены по одному объекту достигало 200 тыс. грн. Продавцы ссылались на успешный опыт Италии, где редукционы вывели рынок недвижимости из посткризисной спячки. Сама идея игры на понижение позаимствована у классических голландских аукционов по оптовой продаже цветов.

За последние два года украинские стройкомпании массово не прибегали к редукционам. Отечественный покупатель отличается консервативностью, к тому же многим гражданам сама схема проведения голландских аукционов показалась сложной.

3. Рассрочка — в банк не пойдем

Это не новый инструмент, но стал популярным после кризиса, когда банки свернули программы ипотечного кредитования. В столице более половины квартир покупается путем предоставления ссуды застройщиком.

В отличие от стандартного ипотечного кредита у рассрочки более приемлемые условия. Застройщик и девелопер заинтересованы в продажах, поэтому могут реализовать квартиру даже без справки о доходах клиента.

Однако в большинстве случаев в рассрочку продается строящееся жилье, а если и близкое к завершению, то не всегда ликвидное (речь идет об этажности, виде из окна, планировке и т. д.) или очень больших метражей. Рассрочка дается на год­два и не более, а проценты и комиссии за пользование займом настолько велики, что конечная цена объекта может повыситься вдвое, а то и больше изначальной стоимости квартиры. По­этому ежемесячные выплаты могут стать неподъемными для покупателя. Право собственности на недвижимость закрепляется за клиентом только после выплаты суммы долга, а это означает риск потери квартиры в непредвиденных ситуациях.

4. Обмен квартир по системе trade-in

Данную схему активно применяют автодилеры, но в разгар кризиса ее пытались популяризировать застройщики. Суть trade-in заключается в обмене старой вещи за счет покупки новой. Она немного отличается от советского принципа обмена квартир. Сейчас вопросами обмена занимается посредник, который продает недвижимость и одновременно ищет новые квартиры на замену старому жилью. Причем оба договора — продажи и покупки — подписываются одновременно. К сожалению, данная схема применяется в мегаполисах, да и то по отношению к коттеджным городкам, когда квартира меняется на загородный дом. Застройщики, реализующие метры в столичных новостройках, не желают отступать от классических схем, разрешенных законодательством Украины. Но большинство компаний, использующих данный вид продаж, пытается подать trade-in как инновацию. Посредника сделки в основном интересует недвижимость в центральных или околоцентральных районах города. Как правило, компания занижает стоимость продаваемой квартиры на 10%, чтобы быстрее реализовать ее на рынке. Взамен она может предложить неликвидные квартиры в новостройке или коттеджном городке.

5. Купля-продажа имущественных прав: имеют ли право?

Эту схему компании используют для строящегося жилья. «Да, мы в том числе продаем квартиры через куплю-продажу имущественных прав», — подтвердили Контрактам в компании ТММ. Покупатель приобретает не объект, а права на него, то есть обязательство застройщика отдать ему квартиру в срок. Покупатель вносит полную стоимость квартиры в обмен на получение имущественных прав. При этом продавец обязан оформить право собственности покупателя на квартиру своими силами и за свой счет в БТИ в течение определенного времени после подписания акта приема-передачи объекта. Юристы рекомендуют включать в договор пункт о возврате внесенной покупателем суммы, если продавец нарушит обязательства, указанные в документе. Самое главное правило при заключении такого договора — проверить надежность застройщика. Если это известная компания, которая построила не один объект, то ей доверить сумму можно, если застройщик рынку неизвестен, то лучше воздержаться от покупки квартиры таким образом.

Светлана Артюхова
7 баллов