Эксперты
Александр Александр
11 баллов
Михаил Михаил
8 баллов
Дмитрий Дмитрий
8 баллов
Светлана Артюхова Светлана Артюхова
7 баллов
Юрий Юрий
6 баллов




Хитрые тайны нехитрого задатка

Хитрые тайны нехитрого задатка

Законодательством предусмотрено множество способов, с помощью которых можно добиться выполнения сторонами обязательств по договору купли-продажи недвижимости. Одним из наиболее распространенных способов обеспечения выполнения обязательств является задаток. Это действенное средство защиты прав и серьезная гарантия выполнения обязательств. Но при заключении соглашения о задатке нужно придерживаться некоторых условий.

Для чего нужен задаток?
Ситуация на рынке недвижимости в Украине в настоящее время имеет весьма нестабильный характер. По словам экспертов, рост цен на столичную недвижимость связан в первую очередь со стремительным повышением спроса на нее, в то время как количество предложений остается ограниченным. Исходя из этой тенденции, могут возникнуть вполне обоснованные сомнения — как при покупке, так и при продаже недвижимости, потому что никто не знает, когда ожидать очередного скачка цен.

С момента заключения договора купли-продажи, к примеру, квартиры, до момента, когда покупатель получит в собственность желанную жилую площадь, а продавец — оговоренную сумму, может пройти некоторое время. Это время на оформление сделки, регистрацию договора и осуществление прочих действий, предусмотренных законодательством и необходимых для купли-продажи объекта.

Как застраховаться от того, что в течение этого времени одна из сторон в силу тех или иных причин внезапно изменит свое решение по поводу продажи или покупки объекта договора?

Законодательством предусмотрено множество способов, с помощью которых можно добиться выполнения сторонами обязательств по договору купли-продажи недвижимости. И задаток является одним из наиболее распространенных способов обеспечения выполнения обязательств, используемых при заключении сделки.

Говорит Гражданский кодекс Украины…
В соответствии со статьей 570 Гражданского кодекса (ГК) Украины задаток — это денежная сумма или движимое имущество, которое выдается кредитору должником в счет надлежащих из него по договору платежей, на подтверждение обязательства и на обеспечение его выполнения.

Задаток по своей природе призван выполнять три функции. Во-первых, он служит способом подтверждения существования обязательств.

Во-вторых — является способом расчета за объект, так как вносится за счет причитающихся из должника платежей. Задаток выдается в счет предстоящих платежей по договору, то есть является средством частичного (или даже полного) выполнения основного денежного обязательства. К примеру, если покупатель квартиры стоимостью 100 тыс. грн. вручил продавцу в качестве задатка 5 тыс. грн., то покупателю предстоит доплатить в последующем только 95 тыс. грн.

Третьей и основной функцией задатка является обеспечение выполнения обязательства.

Кроме того, задаток — еще и мера ответственности за невыполнение обязательств, хотя законодательством это прямо не предусмотрено. В соответствии с частью 1 статьи 571 ГК если сторона, давшая задаток (должник), нарушает основное обязательство, то задаток остается у кредитора, а должник соответственно теряет задаток. Нарушение основного обязательства стороной, получившей задаток (кредитор), обязывает кредитора уплатить другой стороне двойную сумму задатка, то есть вернуть полученный задаток и дополнительно уплатить сумму в размере задатка или его стоимости. В случае если размер убытков превышает размер двойной суммы задатка, пострадавшая сторона вправе требовать погашения недостающей суммы.

Согласно части 2 статьи 571 ГК сторона, виновная в нарушении обязательства, должна возместить второй стороне убытки в сумме, на которую они превышают размер задатка, если иное не установлено договором. Это означает, что убытки подлежат возмещению с зачетом суммы (стоимости) задатка. Например, если за нарушение договора отвечает сторона, предоставившая задаток, она должна возместить убытки только в части, превышающей сумму задатка. В случаях, когда в нарушении договора виновна сторона, получившая задаток, другая сторона имеет право требовать уплаты двойной суммы задатка и, кроме того — возмещения убытков в части, превышающей однократную сумму задатка. Однако стороны вправе договориться об изменении данного общего правила. Это можно предварительно установить в основном договоре (соглашении о задатке).

Законодательство также не исключает случаев, когда задаток будет подлежать возврату в однократном размере. На основании части 3 статьи 571 ГК такое возможно в случае прекращения обязательства до начала его выполнения (например, по договоренности сторон, согласно статье 604 ГК) или вследствие невозможности его выполнения (например, в результате гибели вещи, которая составляет предмет основного обязательства, или в результате действия обстоятельств непреодолимой силы).

«Несущественные» детали
 Задаток является хорошим средством защиты прав и серьезной гарантией выполнения обязательств. Но при заключении соглашения о задатке нужно придерживаться некоторых условий для того, чтоб это соглашение могло иметь юридические последствия.

Во-первых, ГК требует заключать в случае с приобретением недвижимости договор о задатке только тогда, когда покупатель и продавец уже подписали договор купли-продажи. То есть получается, что сначала оформляется купля-продажа, а затем в виде обеспечения обязательств покупатель платит продавцу задаток, и такую передачу уже можно удостоверить нотариально. В обратном же случае, когда задаток дается до заключения основного договора, по закону он не имеет юридической силы, следственно, сторона, которая не выполнила свои обязательства, не несет предусмотренной законодательством ответственности. Возьмем, к примеру, случай из практики компании, чтобы рассмотреть, как решение таких вопросов происходит в жизни.

Покупатель и продавец подписали соглашение о задатке. По условиям этого соглашения продавец получил 3%, рассчитанных от суммы предполагаемой сделки. Однако вопреки договоренностям, основной договор с покупателем так и не был заключен. Сначала продавец под разными предлогами откладывал момент совершения сделки, а после повышения рыночной стоимости объекта начал выдвигать новые условия с учетом новых цен. Покупатель, естественно, не согласился на такие условия и отказался заключать договор, потребовав возврата задатка в двойном размере. Не дождавшись денег, покупатель обратился в суд с иском к фирме о взыскании двойной суммы задатка. Исследовав материалы дела, суд признал сделку недействительной — такой, которая не соответствует законодательству, и вынес решение о возврате суммы задатка, но в однократном размере.

Во-вторых, согласно статье 657 ГК договор купли-продажи квартиры заключается в письменной форме, подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации и в соответствии с частью 3 статьи 640 Кодекса такой договор считается заключенным с момента его нотариального удостоверения и государственной регистрации. Для нотариального удостоверения такого договора необходимо получить справку-характеристику из БТИ. Обычно квартиру или дом осматривает сотрудник БТИ и проверяет, не проводились ли несанкционированные перепланировки, соответствует ли план на бумаге существующему и т. д. (об этой процедуре следует написать отдельную масштабную статью).

Выписку из реестра нотариус берет уже непосредственно перед заключением договора купли-продажи. Тогда же он получает информацию о том, не находится ли имущество в залоге, нет ли каких-либо запретов или ограничений относительно его реализации. В соответствии со статьей 220, частью 2 статьи 215 ГК несоблюдение сторонами требования закона о нотариальном удостоверении договора влечет недействительность такого договора. А в соответствии с частью 2 статьи 548 этого Кодекса недействительность основного обязательства влечет недействительность сделки по его обеспечению, если иное не установлено ГК. Таким образом, в случае недействительности договора купли-продажи недействительным также является и соглашение о задатке — следственно, оно не будет иметь никаких юридических последствий в случае невыполнения обязательств по договору.

В-третьих, при заключении договора купли-продажи и соглашения о задатке очень важно указать сумму, которая вносится именно как задаток. Если этого не сделать, задаток может быть расценен как авансовый платеж и ??тратит свое прямое назначение. Авансом является денежная сумма, которая вносится в счет предстоящих платежей за какие-либо товары или услуги. Аванс засчитывается в счет окончательного платежа при надлежащем исполнении договорного обязательства, но средством обеспечения выполнения этого обязательства не является.

Предварительный договор: забегая назад
Соглашение о задатке является надежной гарантией защиты прав и обеспечения выполнения обязательств, но как видим, договор задатка хорош только в ситуации, когда обе стороны выполняют свои обязанности добросовестно и когда основной договор уже подписан и является юридически безупречным. Но если в ситуации будут фигурировать лица «нечистые», отстоять свои права в суде будет непросто.

Предварительный договор: забегая назад Соглашение о задатке является надежной гарантией защиты прав и обеспечения выполнения обязательств, но как видим, договор задатка хорош только в ситуации, когда обе стороны выполняют свои обязанности добросовестно и когда основной договор уже подписан и является юридически безупречным.

Но если в ситуации будут фигурировать лица «нечистые», отстоять свои права в суде будет непросто.

Итак, некоторые агентства практикуют применение предварительных договоров, которые предусмотрены статьей 635 ГК. Данная схема является более надежной, поскольку предварительный договор обеспечивает достаточную степень защиты. Из предварительного договора у сторон в??зникает обязательство заключить в будущем основной договор на установленных условиях. Каких-либо иных денежных обязательств предварительный договор не порождает. Денежное обязательство (обязательство оплатить имущество) появляется после заключения сторонами основного договора (договора купли-продажи). И заключение предварительного договора дает право требовать в судебном порядке от стороны, которая отказывается от своих обязательств по заключению основного договора, возмещения убытков, причиненных просрочкой заключения основного договора.

В таком договоре стороны могут установить обязательство до определенного срока заключить договор купли-продажи квартиры, определить существенные условия этого договора, а также установить взаимные права и обязанности, необходимые для заключения договора купли-продажи квартиры (такие, как обязанность до определенного срока обеспечить наличие надлежащим образом оформленного пакета документов на квартиру, приведение квартиры в оговоренное сторонами состояние и т. п.). По предварительному договору также может передаваться определенная сумма, которая будет служить гарантией продавцу недвижимости о намерениях покупателя купить ее. Особенно следует оговорить последствия незаключения в будущем договора купли-продажи и отобразить ответственность сторон.

Итак, договор задатка будет обеспечивать выполнение обязательств по уже заключенному предварительному договору, а не по договору купли-продажи квартиры.

Автор: Владимиров Александр

Категории: Когда продавать Оформление сделки Процесс покупки Процесс продажи
Регион: Киев
Размещено 29 июня 2011 Просмотров: 53650
Community manager Community manager
1 балл

Комментарии (10)

Хочу рассказать занимательную историю. Жила себе бабушка 90 лет , одинокая, не считая невестки и внучки. Здоровье понятно какое.Вот и решила уйти жить к невестке, т.к ухаживать ей будет легче за ней, но при этом бабушка решила продать домик свой, с газовым отоплением, вода, свет, участок земли, хоз.постройки. По состоянию здоровья (невестка на пенсии, работает) обратилась в агенство. и они мигом нашли покупателей, оформили очень приличный задаток, но в задатке прописали, что бабука через неделю освобождает дом, а сделка будет через 4 месяца. Бабушка выполняет услови язадатка переехжает к невестке , в ее дом вселяются люди, через месяц этих людей нект, а живет там в прямом смысле слова цыганский табор, говорят мы дети, за коммуналку не платят, разрушили хоз.постройки, в доме ужас, проходит 10 месяцев со дня подписания задатка, а денег бабушка не видела и по сей день, у цыган нет денег совершить сделку, оплатить коммунальные услуги и при этом угрозы бабушке при свидетелях , что денег у них нет, но выселяться они не будут, а если попробуют силой они дом сожгут и бабушке и невестке достанется или возращайте задаток. А то что убыток, восстанавливать все кто будет, и в таком состоянии этот дом не купят даже за сумму этого задатка.Как быть 90 летнему ветерану войны. Агенство отказалось иметь дальнейшие отношения, т.к срок задатка истек в январе, а когда уговорило бабушку(она была против) заселить покупателей, т.к. "большой задаток" имели отношение к этой афере .

Мария
0 баллов +1 -2 Ответить

ситуация высосана из пальца, и никакой роли не играет был ли задаток и агентство, с той же частотой такие случаии происходят и среди   самостоятельных, кто  без посредников берет аванс и впускает в СВОЙ дом постороних людей. Короче, собственники лохи натуральные.  Ситуацию решить как 2 пальца от асфальт - нанимается ЧОП + пару своих крепких родственников и вышвыривается вместе с вещами  к едреной матери эти отходы человечества - цыганва.

+3 0 Ответить

Считаю, что такое агенство недобросовестно, либо замешано в афере. Набо здесь написать его название и откуда оно.

0 0 Ответить

Привет недобросовестным агенствам!  Спасибо за еще одну занимательную историю. Бабушке-только в суд. И на цыганов и на агенство. ПРичем очень срочно!) Удачи) !


Мрак. Задаток это еще не сделка!  И по закону покупатели только по истечении 2х недель имеют право въехать в пиобретенное имущество, это предусмотренно законом.   А иногда, бывает что продавцы недобросовестные продадут такой дом, что только пожив в котором видишь его реальное состояние. Хорошая поговорка есть "семь раз отмерь, один раз отрежь"


Доброе утро всем!!!
Статья отличная согласен на 100 % ,а вот в плане коментариев описанных под статьей честно говоря не понимаю,зачем людей пугать.Как мы знаем глаза зеркало души,сначало смотрим на квартиру.потом на продавца,потом проверяем документы по реестрам,если человек порядочный он вернет задаток,поскольку порядочные на этом не зарабатывают...,если человек непорядочный и не захочет его вернуть ой тяжело...Самое главное - покупка дело позитивное!!! ,доверяйте своей интуиции и чистоте документов!!! ,нравиться-покупайте!,что-то смущает-ищите то ,что Вам по душе!!!.Живите комфортно и получайте удовольствие от жизни! Всем отличного дня!
С уважением Виктор

Виктор
0 баллов +5 -1 Ответить

Профанация! Прочтите внимательно 2-й абзац! Его начало «С момента заключения договора купли-продажи, к........» все точка, какие дальнейшие действия какие договора -  договор заключен!! Думайте когда пишите.  А на счет законных 2-х недель .... улыбнуло!


Удалите статью она уже не соответствует ЗАКОНОДАТЕЛЬСВУ!!!!!!!! С 01.01.2013 уже еще раз изменилось законодательство. 

Оксана
0 баллов +1 0 Ответить

Такая же ситуация была с домом на Осокорках.выселяли со знакомыми милиционерами...


Статья полезная. Спасибо. Есть моменты в статье которые ушли в прошлое например (справка характеристика в БТИ). Желаю всем честных и благодарных клиентов.

Tatyana
0 баллов +1 -1 Ответить

Статья полезная. Спасибо. Есть моменты в статье которые ушли в прошлое например (справка характеристика в БТИ). Желаю всем честных и благодарных клиентов.

Tatyana
0 баллов 0 -1 Ответить

Помогите пожалуйста. Со строительной компанией заключила "Предварительный договор купли - продажи имущественных прав и получения задатка" сроком на один месяц . Был внесен задаток. Но в силу сложившихся обстоятельств (невозможность продажи своей квартиры из за отказа выписать дочь бывшим мужем) и добавления основной суммы от продажи своей квартиры не смогу в поставленный срок произвести оплату и составления договора на куплю-продажу новой квартиры в новострое. Как правильно поступить , что бы возвратить у данной компании свой залог? 

Ольга
0 баллов 0 0 Ответить

Добавить комментарий
Имя
E-mail
Телефон
Сайт
Популярное
Прием квартиры. На что обратить внимание?
Процесс покупки, Переезд, Оформление сделки, Состояние рынка продажи
26 января 2017, 22:44 , комментариев: 10
Как справедливо разменять квартиру?
Киев. Процесс продажи, Особенности обмена
16 октября 2014, 13:34 , комментариев: 10
Когда делать первый ремонт после строительства дома?
Тенденции, Перепланировка и ремонт, Материалы, Новострои \ Здания
13 января 2017, 11:40 , комментариев: 9
Покупка квартиры в Гатном под Киевом.
Киевская область. Процесс покупки, Инвестирование, Покупка первички, Переезд, Школы, Экология, Мебель, Перепланировка и ремонт, Материалы, Отзывы о застройщиках, Новострои \ Здания
20 апреля 2017, 16:58 , комментариев: 169
Как Вам Совские Пруды?
Киев. Новострои \ Здания
12 марта 2015, 20:38 , комментариев: 55
Что лучше: дизайнер или сделать все самой?
Тенденции, Перепланировка и ремонт, Дизайн и декорации
16 сентября 2016, 11:39 , комментариев: 23
Артур ОГАНЕСЯН. Этические правила риелтора
Отзывы об агентствах недвижимости \ риелторах, Маркетинг недвижимости, Сообщества, Риелторские технологии
10 июня 2015, 11:32 , комментариев: 15
Хитрые тайны нехитрого задатка
Киев. Процесс покупки, Оформление сделки, Когда продавать, Процесс продажи
29 июня 2011, 19:27 , комментариев: 12
15 простых и эффективных идей меблировки маленькой квартиры
Мебель, Перепланировка и ремонт, Дизайн и декорации
17 августа 2015, 11:45 , комментариев: 5
Вход  или регистрация Разместить объявление