Олеся Перчак: Обвала на рынке первичной недвижимости не будет! От конкуренции в цене мы перейдем к конкуренции в качестве

Олеся Перчак:

- Я не была столь критична в оценке, что 2018 год ждет обвал, как сейчас это преподноситься. О том, что рынок первичной недвижимости рухнет, мы слышим из года в год, начиная с 2008-го, но как мы видим, обвал не случается. Основные проблемы, из-за которых порождаются слухи об обвале -  отсутствие реальной статистики финансовых возможностей населения, а также отсутствие единой статистики сделок на рынке первичной недвижимости.

Сегодня, у каждого застройщика, есть только своя собственная статистика, которая говорит  о том, сколько он в реальности продает и сколько в результате продаж привлекает клиентов. Анализируя свои данные, мы видим,  что емкость рынка еще до конца не выбрана, поэтому  и запускаются все новые и новые объекты.

Однозначно настанет тот момент, когда реальные финансовые возможности населения, о которых мы ничего не знаем, критически истощаться. И на тот момент начинается настоящая конкуренция.

Справедливости ради я отмечу, что конкуренция существует и сейчас, благодаря чему, все новые объекты, неважно в каком сегменте, становятся более качественные. Сейчас можно наблюдать тенденцию, что  большинство объектов комфорт-класса стали похожи на бизнес сегмент. Пример, ЖК «Місто квітів». Это  объект комфорт класса, у которого система контроля доступа такая же, как и у объектов бизнес-класса. И это ответ застройщика на требования потребителя.

В изобилии выбора, у потребителя есть набор требований, которые должны присутствовать в его новом доме. Исходя из этого,  новые объекты становятся уже совсем другими. Благодаря конкуренции объекты сами по себе становятся более качественные.

Крах понесут те компании, которые не смогут перестроиться на более качественное жилье. 

Сейчас на рынке всех застройщиков можно разделить условно на 2 группы:

1. Молодые компании, которые выходят на рынок уже с более инновационными  предложениями, потому что они понимают, что на этом рынке нужно чем-то выделяться.
2. Старые игроки, у которых  есть отличный опыт и статистика, при этом  они не желают «пасти задних», и приминают инновационный вызов. Вот эту группу я бы разделила на две подгруппы:

- те,  кто более решительно принимает вызов времени

- те, кто медленно, но уверенно делает шаги.

Без конкуренции не было бы развития. Это законы рынка и законы маркетинга, которые говорят о  том, что продукт должен соответствовать требованию потребителя, только тогда он будет успешным. Поэтому, я с уверенностью могу сказать, что в 2018 году рынок недвижимости ждет усиление конкуренции, но не обвал так точно.  

- Да, я знаю о том, что в Государственном ипотечном учреждении запущена такая программа, но на практике мы не участвовали, и я думаю, что мало кто из застройщиков участвует. И все лишь потому, что финансовый лизинг по этой программе предполагает, что квартиры берутся готовые, с ремонтом.

Приведу теперь пример.  Если рассматривать объект ЖК «Місто квітів», который мы ввели в декабре прошлого года, то у нас из готовых квартир после ввода в эксплуатацию оставалось 1,4 % . Поэтому говорить о том, что нам интересна или нужна эта программа, я бы не стала.

Эффективность данного инструмента была бы выше, если бы финансовый лизинг предполагал более ранние стадии приобретения недвижимости. 

Тем не менее мы аккредитованы и участвуем в гос. программе Молодежного кредитования. Такие программы работают лучше, ведь предполагают приобретение жилья на стадии готовности - 70%.

Конечно, ипотечное кредитование, может служить огромнейшим дополнительным стимулом к росту спроса и доступности конкретного жилья. Но, при сегодняшних ставках, мы понимаем, что это пока не рабочий инструмент.

- Если говорить о рассрочке от застройщика, то до 2008 года понятие рассрочка было не сильно распространённым. Но, после кризиса, когда рынок, начиная с 2010 года начал оживать и переходить в стадию дальнейшего развития,  рассрочка начала появляться как инструмент продаж, и это стало спасительным механизмом для расширения круга покупателя.

На сегодняшний день средний период рассрочки, которую предоставляет клиентам застройщик -  это до ввода в эксплуатацию, либо максимально на 2 года. Крайне редко есть программы на 7 - 10 лет. В рассрочках, где срок погашения разбивается на 7 лет, обязательно посчитана стоимость этих денег во времени, риск для застройщика отсутствует, так как  цена фиксируется в долларе. И несмотря на это, получить рассрочку у застройщика более выгодно, чем взять кредит в банке.  Именно поэтому кредитные программы банков не пользуются спросом у покупателей.

Рассрочка – это хороший инструмент и застройщики им пользуются, и будут пользоваться дальше. Скажу больше, застройщики, по возможности, будут в дальнейшем делать его более доступным, за счет  регулирования и уменьшения уровня первоначального взноса.

Интересный факт. Мы провели анализ своей рассрочки на всех наших объектах, и выяснилось, что рассрочка более 2 лет, оказывается, никому не нужна. Почти 40 % покупателей погашают ее на протяжении первого года.

Олеся Перчак:

- Активизировать спрос на первичную недвижимость, в первую очередь, может сам продукт, точнее его качество строительства, правильная программа продвижения, а также достойные и правильные компании по эксплуатации – это то, что у нас еще слабо развито.

В больших комплексах вопрос квалифицированных эксплуатационных компаний стал очень актуальным. Это следующая  ступень в развитии, к которой идет современный рынок недвижимости Украины.

Мне кажется, уровень сервиса, который растет на рынке недвижимости и улучшения качества продукта - это единственный путь конкурировать на рынке. Потребитель от этого только выигрывает.

Олеся Перчак:

- Основной проблемой большинства застройщиков в 2017 году была продолжающаяся волна псевдо-общественности, которые борются с каждой стройплощадкой. Практически ни одна стройка, которая стартует, не начинается без общественности. И это не только в центральных районах столицы.

Боюсь, но в наступившем году эта тенденция также будет присутствовать, ведь «на носу» выборы 2019 года, которые эту проблему еще больше усилят. Здесь добавятся еще и политические окрасы, поэтому застройщику нужно будет подумать, есть ли смысл в 2018 году начинать новые проекты или лучше подождать.

Олеся Перчак:

- В 2018 году однозначно цены будут увеличиваться. Мой прогноз  - в пределах 30% в гривне. Почему не больше? Потому-что предложение растет, и будет расти,  при этом спрос, к сожалению, не растет такими же темпами. Взамен на повышение цен, застройщик предлагает покупателю все более качественное жилье. Плюс, будет расширяться перечень дополнительных услуг, как в инфраструктуре комплексов, так и в обслуживании объектов в дальнейшем.
  
7. Какие тенденции будут присутствовать на рынке в 2018 году?

Олеся Перчак:

- Если говорить в целом о тенденциях, то они меняются достаточно медленно, но при этом они не проходят красной нитью на протяжении долгого времени. К примеру, те проекты, которые проектировались в 2008 году, они продавались до 2012 года. В 2012 все застройщики наконец-то поняли, что пора внедрять уже что-то более новое и вменяемое с точки зрения объемов.

К примеру, популярными в 2015- 2016 годах стали смарт-квартиры, которых уже на рынке недвижимости очень много. Соответственно будут ли они популярны в 2018 году? Не уверена.  Но точно могу сказать, что  в 2019 году никто не будет делать акцент на этих квартирах.

Сегодня мы стоим на пути активного внедрения квартир с ремонтом. Но в ближайшие годы бума не произойдет по причине того, что люди думают, что застройщик дополнительно зарабатывает на ремонте, и им кажется, что они смогут сделать его дешевле. Это касается эконом сегмента. Если говорить о  премиальном сегменте, там уже есть понимание того, что ремонт  это очень и очень не просто, но здесь присутствуют индивидуальность, и желание сделать все «под себя».  

В 2018 году,  по-прежнему, доля квартиры с ремонтом не будет превышать  долю квартир без ремонта.  Но мы потихоньку движемся к тому, что через  5-7 лет в структуре предложений квартир, которые будут на первичном рынке, сможем наблюдать уже совсем иную картину, нежели сегодня.  

8. Каким вы видите рынок недвижимости Киева в ближайшие годы? Какие объекты будут более востребованы? Можно ли спрогнозировать значительный рост спроса на конкретный сегмент?

Олеся Перчак:

- Анализируя предложение и спрос на рынке первичной недвижимости, как у себя в компании, так и у коллег, могу сказать, что комфорт-класс будет больше востребован, в сравнении с остальными сегментами. Только сразу отмечу, что речь идет не о комфорт-классе, который присутствовал на рынке до этого времени, а о комфорте с растущими требованиями, о которых я говорила ранее. Во всех остальных классах рост спроса будет не столь активен, но, тем не менее, рынок растет и развивается. И очень хочется, чтобы в Киеве все больше появлялось интересных не тривиальных объектов.

Беседу вела Алла Ивченко-Варварич,
специально для Address.ua