Эксперты
Александр Александр
11 баллов
Михаил Михаил
8 баллов
Дмитрий Дмитрий
8 баллов
Светлана Артюхова Светлана Артюхова
7 баллов
Юрий Юрий
6 баллов




Олеся Перчак: Обвала на рынке первичной недвижимости не будет! От конкуренции в цене мы перейдем к конкуренции в качестве

Олеся Перчак: Обвала на рынке первичной недвижимости не будет! От конкуренции в цене мы перейдем к конкуренции в качестве

В последние годы инновации в строительстве первичной недвижимости стали все больше популярны. Все чаще от застройщиков мы слышим  о строительстве энергоэффективных зданий, применении новейших материалов и технологий. Не так давно рынок взорвали smart-квартиры. С каждым годом количество введенных в эксплуатацию м2 жилья растет, но спрос, по-прежнему, значительно ниже, чем предложение на ранке.


Портал Address.ua побеседовал с Олесей Перчак, коммерческим директором инвестиционно-строительной компании «Обрий» о том, почему рынок недвижимости не может уже развиваться по-старому, какие изменения ждут рынок в ближайшие годы, что будет с ценами и что поможет активизировать спрос на «первичке».


1. Неоднократно в СМИ говорится о том, что рынок первичной  недвижимости в 2018 году ждет обвал. Что предложение нового жилья на рынке значительно превышает существующий спрос. Ведь рынок напрямую связан с финансовыми возможностями населения.  Сегодня, даже несмотря на понижение цен, люди не могут приобрести собственное жилье. На что рассчитывают застройщики, запуская все новые и новые проекты?


Олеся Перчак:

1_200.jpg

- Я не была столь критична в оценке, что 2018 год ждет обвал, как сейчас это преподноситься. О том, что рынок первичной недвижимости рухнет, мы слышим из года в год, начиная с 2008-го, но как мы видим, обвал не случается. Основные проблемы, из-за которых порождаются слухи об обвале -  отсутствие реальной статистики финансовых возможностей населения, а также отсутствие единой статистики сделок на рынке первичной недвижимости.


Сегодня, у каждого застройщика, есть только своя собственная статистика, которая говорит  о том, сколько он в реальности продает и сколько в результате продаж привлекает клиентов. Анализируя свои данные, мы видим,  что емкость рынка еще до конца не выбрана, поэтому  и запускаются все новые и новые объекты.


Однозначно настанет тот момент, когда реальные финансовые возможности населения, о которых мы ничего не знаем, критически истощаться. И на тот момент начинается настоящая конкуренция.


Справедливости ради я отмечу, что конкуренция существует и сейчас, благодаря чему, все новые объекты, неважно в каком сегменте, становятся более качественные. Сейчас можно наблюдать тенденцию, что  большинство объектов комфорт-класса стали похожи на бизнес сегмент. Пример, ЖК «Місто квітів». Это  объект комфорт класса, у которого система контроля доступа такая же, как и у объектов бизнес-класса. И это ответ застройщика на требования потребителя.


В изобилии выбора, у потребителя есть набор требований, которые должны присутствовать в его новом доме. Исходя из этого,  новые объекты становятся уже совсем другими. Благодаря конкуренции объекты сами по себе становятся более качественные.


Крах понесут те компании, которые не смогут перестроиться на более качественное жилье. 


Сейчас на рынке всех застройщиков можно разделить условно на 2 группы:

  1. Молодые компании, которые выходят на рынок уже с более инновационными  предложениями, потому что они понимают, что на этом рынке нужно чем-то выделяться.
  2. Старые игроки, у которых  есть отличный опыт и статистика, при этом  они не желают «пасти задних», и приминают инновационный вызов. Вот эту группу я бы разделила на две подгруппы:


- те,  кто более решительно принимает вызов времени


- те, кто медленно, но уверенно делает шаги.


Без конкуренции не было бы развития. Это законы рынка и законы маркетинга, которые говорят о  том, что продукт должен соответствовать требованию потребителя, только тогда он будет успешным. Поэтому, я с уверенностью могу сказать, что в 2018 году рынок недвижимости ждет усиление конкуренции, но не обвал так точно.  


2
Логичный шаг для стимулирования спроса – это ипотечное кредитование банками /государственные программы. В средине 2017 года  Кабмин разрешил Государственному ипотечному учреждению (ГИУ) предоставлять жилую недвижимость гражданам Украины в финансовый лизинг. Заработала ли эта программа? Насколько, по вашему мнению, это интересно застройщикам?


Олеся Перчак:

- Да, я знаю о том, что в Государственном ипотечном учреждении запущена такая программа, но на практике мы не участвовали, и я думаю, что мало кто из застройщиков участвует. И все лишь потому, что финансовый лизинг по этой программе предполагает, что квартиры берутся готовые, с ремонтом.


Приведу теперь пример.  Если рассматривать объект ЖК «Місто квітів», который мы ввели в декабре прошлого года, то у нас из готовых квартир после ввода в эксплуатацию оставалось 1,4 % . Поэтому говорить о том, что нам интересна или нужна эта программа, я бы не стала.


Эффективность данного инструмента была бы выше, если бы финансовый лизинг предполагал более ранние стадии приобретения недвижимости. 


Тем не менее мы аккредитованы и участвуем в гос. программе Молодежного кредитования. Такие программы работают лучше, ведь предполагают приобретение жилья на стадии готовности - 70%.


Конечно, ипотечное кредитование, может служить огромнейшим дополнительным стимулом к росту спроса и доступности конкретного жилья. Но, при сегодняшних ставках, мы понимаем, что это пока не рабочий инструмент.


3. Уже несколько лет мы видим, что  застройщики активно начали предлагать собственные рассрочки? Я знаю некоторых застройщиков, которые дают рассрочку до 7 лет, несут ли застройщики убытки, предлагая такие длительные рассрочки?

Олеся Перчак: 

- Если говорить о рассрочке от застройщика, то до 2008 года понятие рассрочка было не сильно распространённым. Но, после кризиса, когда рынок, начиная с 2010 года начал оживать и переходить в стадию дальнейшего развития,  рассрочка начала появляться как инструмент продаж, и это стало спасительным механизмом для расширения круга покупателя.


На сегодняшний день средний период рассрочки, которую предоставляет клиентам застройщик -  это до ввода в эксплуатацию, либо максимально на 2 года. Крайне редко есть программы на 7 - 10 лет. В рассрочках, где срок погашения разбивается на 7 лет, обязательно посчитана стоимость этих денег во времени, риск для застройщика отсутствует, так как  цена фиксируется в долларе. И несмотря на это, получить рассрочку у застройщика более выгодно, чем взять кредит в банке.  Именно поэтому кредитные программы банков не пользуются спросом у покупателей.


Рассрочка – это хороший инструмент и застройщики им пользуются, и будут пользоваться дальше. Скажу больше, застройщики, по возможности, будут в дальнейшем делать его более доступным, за счет  регулирования и уменьшения уровня первоначального взноса.


Интересный факт. Мы провели анализ своей рассрочки на всех наших объектах, и выяснилось, что рассрочка более 2 лет, оказывается, никому не нужна. Почти 40 % покупателей погашают ее на протяжении первого года.

4. Как вы считаете, какие еще инструменты, со стороны застройщика, смогут  активизировать спрос на первичную недвижимость?


Олеся Перчак:

- Активизировать спрос на первичную недвижимость, в первую очередь, может сам продукт, точнее его качество строительства, правильная программа продвижения, а также достойные и правильные компании по эксплуатации – это то, что у нас еще слабо развито.


В больших комплексах вопрос квалифицированных эксплуатационных компаний стал очень актуальным. Это следующая  ступень в развитии, к которой идет современный рынок недвижимости Украины.


Мне кажется, уровень сервиса, который растет на рынке недвижимости и улучшения качества продукта - это единственный путь конкурировать на рынке. Потребитель от этого только выигрывает.

5. С какими основными проблемами столкнулись застройщики (гиганты и мелкие) в 2017 году?


Олеся Перчак:

- Основной проблемой большинства застройщиков в 2017 году была продолжающаяся волна псевдо-общественности, которые борются с каждой стройплощадкой. Практически ни одна стройка, которая стартует, не начинается без общественности. И это не только в центральных районах столицы.


Боюсь, но в наступившем году эта тенденция также будет присутствовать, ведь «на носу» выборы 2019 года, которые эту проблему еще больше усилят. Здесь добавятся еще и политические окрасы, поэтому застройщику нужно будет подумать, есть ли смысл в 2018 году начинать новые проекты или лучше подождать.

6. Чего стоить ожидать от рынка первичной недвижимости в 2018 году. Будет ли дорожать квадратный метр? Что застройщики готовы предложить покупателям, дабы сгладить /компенсировать повышение цен?


Олеся Перчак:

- В 2018 году однозначно цены будут увеличиваться. Мой прогноз  - в пределах 30% в гривне. Почему не больше? Потому-что предложение растет, и будет расти,  при этом спрос, к сожалению, не растет такими же темпами. Взамен на повышение цен, застройщик предлагает покупателю все более качественное жилье. Плюс, будет расширяться перечень дополнительных услуг, как в инфраструктуре комплексов, так и в обслуживании объектов в дальнейшем.
  
7. Какие тенденции будут присутствовать на рынке в 2018 году?


Олеся Перчак:

- Если говорить в целом о тенденциях, то они меняются достаточно медленно, но при этом они не проходят красной нитью на протяжении долгого времени. К примеру, те проекты, которые проектировались в 2008 году, они продавались до 2012 года. В 2012 все застройщики наконец-то поняли, что пора внедрять уже что-то более новое и вменяемое с точки зрения объемов.


К примеру, популярными в 2015- 2016 годах стали смарт-квартиры, которых уже на рынке недвижимости очень много. Соответственно будут ли они популярны в 2018 году? Не уверена.  Но точно могу сказать, что  в 2019 году никто не будет делать акцент на этих квартирах.


Сегодня мы стоим на пути активного внедрения квартир с ремонтом. Но в ближайшие годы бума не произойдет по причине того, что люди думают, что застройщик дополнительно зарабатывает на ремонте, и им кажется, что они смогут сделать его дешевле. Это касается эконом сегмента. Если говорить о  премиальном сегменте, там уже есть понимание того, что ремонт  это очень и очень не просто, но здесь присутствуют индивидуальность, и желание сделать все «под себя».  


В 2018 году,  по-прежнему, доля квартиры с ремонтом не будет превышать  долю квартир без ремонта.  Но мы потихоньку движемся к тому, что через  5-7 лет в структуре предложений квартир, которые будут на первичном рынке, сможем наблюдать уже совсем иную картину, нежели сегодня.  


8. Каким вы видите рынок недвижимости Киева в ближайшие годы? Какие объекты будут более востребованы? Можно ли спрогнозировать значительный рост спроса на конкретный сегмент?


Олеся Перчак:

- Анализируя предложение и спрос на рынке первичной недвижимости, как у себя в компании, так и у коллег, могу сказать, что комфорт-класс будет больше востребован, в сравнении с остальными сегментами. Только сразу отмечу, что речь идет не о комфорт-классе, который присутствовал на рынке до этого времени, а о комфорте с растущими требованиями, о которых я говорила ранее. Во всех остальных классах рост спроса будет не столь активен, но, тем не менее, рынок растет и развивается. И очень хочется, чтобы в Киеве все больше появлялось интересных не тривиальных объектов.


Беседу вела Алла Ивченко-Варварич,
специально для Address.ua

                                                                                                                                                                                                                                                      

Категории: Тенденции
Регион:
Размещено 12 февраля 2018 Просмотров: 667
Валерия Валерия
0 баллов

Комментарии (3)

Неожиданно по поводу рассрочки! Я уверен что это не вовсех ЖК так.

Егор 13.02.2018
0 баллов +1 0 Ответить

То, что рынок уже не будет прежним, здесь я согласна.
Не согла с тем, что смарт-квартиры станут менее популярны. В ближайшее время это единственная возможность купить себе квартиру в Киеве не за все деньги мира. Да, и хочется квартир уже с каким то ремонтом, хоть минимальным. Застройщики, ПЛИЗ!!! ведь вот какая ситуация получается. На квартиру насобирали денег, купили...... а жить негде..... в голые черные стены не заедишь, а все деньги ушли на покупку квартиры :(
Может уже пора начать продавать жилье хоть с минимальным ремонтиком!!!

Svet_Lana 13.02.2018
0 баллов +1 0 Ответить

Да... что тут скажешь.
Говорите цены будут и дальше расти, так кто у вас будет за такие цены покупать квартиры???
+ 30% ОБАЛДЕЛИ что ли???

Шаляпин 14.02.2018
0 баллов +1 0 Ответить

Добавить комментарий
Имя
E-mail
Телефон
Сайт
Популярное
Когда делать первый ремонт после строительства дома?
Тенденции, Перепланировка и ремонт, Материалы, Новострои \ Здания
13 января 2017, 11:40 , комментариев: 10
Прием квартиры. На что обратить внимание?
Процесс покупки, Переезд, Оформление сделки, Состояние рынка продажи
26 января 2017, 22:44 , комментариев: 10
Как справедливо разменять квартиру?
Киев. Процесс продажи, Особенности обмена
16 октября 2014, 13:34 , комментариев: 10
Покупка квартиры в Гатном под Киевом.
Киевская область. Процесс покупки, Инвестирование, Покупка первички, Переезд, Школы, Экология, Мебель, Перепланировка и ремонт, Материалы, Отзывы о застройщиках, Новострои \ Здания
20 апреля 2017, 16:58 , комментариев: 252
Как Вам Совские Пруды?
Киев. Новострои \ Здания
12 марта 2015, 20:38 , комментариев: 56
Ужасы ЖК Standard One на Выставочном центре
Инвестирование, Покупка первички, Состояние рынка продажи, Отзывы о застройщиках, Другое
01 ноября 2017, 11:23 , комментариев: 39
Артур ОГАНЕСЯН. Этические правила риелтора
Отзывы об агентствах недвижимости \ риелторах, Маркетинг недвижимости, Сообщества, Риелторские технологии
10 июня 2015, 11:32 , комментариев: 26
Хитрые тайны нехитрого задатка
Киев. Процесс покупки, Оформление сделки, Когда продавать, Процесс продажи
29 июня 2011, 19:27 , комментариев: 14
5 полезных советов по ипотечному кредитованию
Процесс покупки, Ставки и платежи, Процесс получения кредита, Банки, Другое
30 октября 2014, 13:39 , комментариев: 5
Вход  или регистрация Разместить объявление