Цены на недвижимость до конца года

В 2013 году на вторичном рынке жилья в столице мы будем наблюдать снижение цен на 5-10% во всех сегментах. Причины следующие:
• превышение предложения над спросом;

• ограниченность предложения по ипотечному кредитованию;

• рецессия в экономике Украины в конце 2012 – начале 2013 г.;

• неопределенность обменного курса гривны.

Михаил Артюхов
8 баллов

Есть хороший прогноз в открытых СМИ: 

 В СМИ появилась странная информация: "Рынку вторичного жилья Киева грозит обвал до уровня десятилетней давности — эксперт". "Цены на рынке вторичного жилья в Киеве осенью 2013 – зимой 2014 года пойдут вниз, хотя и не так сильно, как 2008-2009 годах, рассказал глава Союза специалистов по недвижимости Украины Александр Рубанов. "В Киеве существенно сократилось количество сделок купли-продажи жилья на вторичном рынке. У тех, у кого кроме желания есть возможность приобрести квартиру, переориентировались на первичный рынок. Уже сейчас есть все условия и предпосылки говорить о том, что может повториться ситуация 2008-2009 годов. Это будет второй "обвал", однако он будет не таким глубоким. Ожидания – это осень 2013 года – зима 2014 года", – рассказал он".

Никто не утверждает, что в Украине ипотечный бум, но утверждать, что нас ждет очередной обвал цен – тоже слишком.

Может Александр Рубан и специалист на рынке недвижимости, но было бы, наверное, правильно напомнить ему и другим читателям рынка статистику о количестве сделок на рынке недвижимости.

Согласно данным Минюста, количество нотариальных сделок купли-продажи недвижимости:

2012 – 266,1 тыс. договоров

2011 – 254,5 тыс. договоров

2010 – 245,1 тыс. договоров

2009 – 246,6 тыс. договоров

2008 – 303,1 тыс. договоров

2007 – 363,6 тыс. договоров

Таким образом, никто не говорит, что количество сделок по купле-продаже недвижимости вернулось до уровня 2007 года. Нет массового ипотечного кредитования, и из большого количества желающих купить недвижимость взять ипотечный кредит могут не многие. По итогам марта 2013 года было выдано ипотечных кредитов всего на 168 млн. грн. За период с марта 2012 по март 2013 годов всего 3,7 млрд. грн. Очень мало. Поэтому, сейчас действительно, в кредит жилья покупается мало. Если и берут кредит, то в основном, когда нужна небольшая сумма для того, чтобы купить недвижимость.

Но неверно и утверждать, что количество сделок не растет, а падает. Скорее наоборот наблюдается устойчивая тенденция роста количества сделок по купле-продаже недвижимости. Не понятно, почему экспорт утверждает, что люди вообще не хотят покупать недвижимость. Ссылка на то, что с начала года было мало сделок, не уместна. Все хорошо знают, что в связи с отменой БТИ, или точнее с реформирования механизма регистрации прав собственности на недвижимость, возникли технические проблемы. В результате январь вообще оказался месяцем разбирательств и консультаций, как это делать. Кое-как начали регистрировать уже в феврале, и только в марте начали работать нормально. Поэтому уже в марте 2013 года в Киеве (нет данных в целом по Украине) заключено 2045 сделок по продаже квартир, что на 44,93% больше показателя февраля текущего года. Из них: 1234 сделок проведено на вторичном рынке жилья (+41,73% по сравнению с февралем) и 811 сделки — на первичном рынке жилья (+51,87% по сравнению с февралем). И где тут падение количества сделок? Скорее наоборот рост.

То обстоятельство, что цены на нашу недвижимость высоки, обсуждалось много и долго. И тут все более-менее понятно, цены на недвижимость могут действительно упасть, если у нас введут высокий налог на недвижимость, как в странах ЕС, или тарифы за ЖКХ сделают как в ЕС. Тут все очень просто. У нас фактически нет налога на недвижимость, его ставки мизерные, и у нас очень низкие тарифы ЖКХ, и само качество ЖКХ еще ниже, поэтому высоки цены на недвижимость. Если сделать в Украине налоги и тарифы, как в ЕС, то цены на недвижимость упадут, так как вырастет цена на содержание дома. Это уже проходила Латвия в 90-х годах, когда тарифы на ЖКХ сделали, как в Западной Европе, и действительно одинокие люди продавали свои трехкомнатные квартиры и покупали однокомнатные квартиры, чтобы было дешевле. То же самое и в Германии. Люди поэтому, не хотят покупать недвижимость, а больше любят снимать, а налоги и тарифы на ЖКХ давят на собственника, и за счет этого действительно сама недвижимость дешевле.

Можно было бы согласиться с Александром Рубаном, что цены на жилье в 2013-2014 годах упадут, если бы он как довод указал введение более высокого налога на недвижимость или очень высокое повышение тарифов ЖКХ. Но вряд ли это произойдет и в 2013 и в 2014 годах. Скорее всего, наоборот, таки налог на недвижимость отменят. Поэтому утверждать, что будет другая волна "обвала цен", это аналогично тому, как осенью 2012 года утверждали, что курса доллара будет 12 грн в конце 2012 года. Скорее всего, наоборот, цены могут не упасть, а вырасти. Хотя не резко. Если обратили внимание: когда курс доллара относительно стабильный, а ставки по валютным депозитам снижаются, народ больше начинает задумываться об инвестиции в недвижимость. Фактически рост цен на недвижимость в 2002-2003 года и был вызван этими факторами. Вспомните, как тогда все это начиналось.

Неблагодарное дело эти прогнозы. Окажешься прав, все будут говорить, что это "твоих рук дело", ошибешься – будешь "врагом номер один". И куда бедному специалисту по рынку недвижимости податься…

Николай Светлов
1 баллов

В 2013 году на вторичном рынке жилья в столице мы будем наблюдать снижение цен на 5-10% во всех сегментах. Причины следующие:
• превышение предложения над спросом;

• ограниченность предложения по ипотечному кредитованию;

• рецессия в экономике Украины в конце 2012 – начале 2013 г.;

• неопределенность обменного курса гривны.

Михаил Артюхов 04.06.2013
8 баллов

Есть хороший прогноз в открытых СМИ: 

 В СМИ появилась странная информация: "Рынку вторичного жилья Киева грозит обвал до уровня десятилетней давности — эксперт". "Цены на рынке вторичного жилья в Киеве осенью 2013 – зимой 2014 года пойдут вниз, хотя и не так сильно, как 2008-2009 годах, рассказал глава Союза специалистов по недвижимости Украины Александр Рубанов. "В Киеве существенно сократилось количество сделок купли-продажи жилья на вторичном рынке. У тех, у кого кроме желания есть возможность приобрести квартиру, переориентировались на первичный рынок. Уже сейчас есть все условия и предпосылки говорить о том, что может повториться ситуация 2008-2009 годов. Это будет второй "обвал", однако он будет не таким глубоким. Ожидания – это осень 2013 года – зима 2014 года", – рассказал он".

Никто не утверждает, что в Украине ипотечный бум, но утверждать, что нас ждет очередной обвал цен – тоже слишком.

Может Александр Рубан и специалист на рынке недвижимости, но было бы, наверное, правильно напомнить ему и другим читателям рынка статистику о количестве сделок на рынке недвижимости.

Согласно данным Минюста, количество нотариальных сделок купли-продажи недвижимости:

2012 – 266,1 тыс. договоров

2011 – 254,5 тыс. договоров

2010 – 245,1 тыс. договоров

2009 – 246,6 тыс. договоров

2008 – 303,1 тыс. договоров

2007 – 363,6 тыс. договоров

Таким образом, никто не говорит, что количество сделок по купле-продаже недвижимости вернулось до уровня 2007 года. Нет массового ипотечного кредитования, и из большого количества желающих купить недвижимость взять ипотечный кредит могут не многие. По итогам марта 2013 года было выдано ипотечных кредитов всего на 168 млн. грн. За период с марта 2012 по март 2013 годов всего 3,7 млрд. грн. Очень мало. Поэтому, сейчас действительно, в кредит жилья покупается мало. Если и берут кредит, то в основном, когда нужна небольшая сумма для того, чтобы купить недвижимость.

Но неверно и утверждать, что количество сделок не растет, а падает. Скорее наоборот наблюдается устойчивая тенденция роста количества сделок по купле-продаже недвижимости. Не понятно, почему экспорт утверждает, что люди вообще не хотят покупать недвижимость. Ссылка на то, что с начала года было мало сделок, не уместна. Все хорошо знают, что в связи с отменой БТИ, или точнее с реформирования механизма регистрации прав собственности на недвижимость, возникли технические проблемы. В результате январь вообще оказался месяцем разбирательств и консультаций, как это делать. Кое-как начали регистрировать уже в феврале, и только в марте начали работать нормально. Поэтому уже в марте 2013 года в Киеве (нет данных в целом по Украине) заключено 2045 сделок по продаже квартир, что на 44,93% больше показателя февраля текущего года. Из них: 1234 сделок проведено на вторичном рынке жилья (+41,73% по сравнению с февралем) и 811 сделки — на первичном рынке жилья (+51,87% по сравнению с февралем). И где тут падение количества сделок? Скорее наоборот рост.

То обстоятельство, что цены на нашу недвижимость высоки, обсуждалось много и долго. И тут все более-менее понятно, цены на недвижимость могут действительно упасть, если у нас введут высокий налог на недвижимость, как в странах ЕС, или тарифы за ЖКХ сделают как в ЕС. Тут все очень просто. У нас фактически нет налога на недвижимость, его ставки мизерные, и у нас очень низкие тарифы ЖКХ, и само качество ЖКХ еще ниже, поэтому высоки цены на недвижимость. Если сделать в Украине налоги и тарифы, как в ЕС, то цены на недвижимость упадут, так как вырастет цена на содержание дома. Это уже проходила Латвия в 90-х годах, когда тарифы на ЖКХ сделали, как в Западной Европе, и действительно одинокие люди продавали свои трехкомнатные квартиры и покупали однокомнатные квартиры, чтобы было дешевле. То же самое и в Германии. Люди поэтому, не хотят покупать недвижимость, а больше любят снимать, а налоги и тарифы на ЖКХ давят на собственника, и за счет этого действительно сама недвижимость дешевле.

Можно было бы согласиться с Александром Рубаном, что цены на жилье в 2013-2014 годах упадут, если бы он как довод указал введение более высокого налога на недвижимость или очень высокое повышение тарифов ЖКХ. Но вряд ли это произойдет и в 2013 и в 2014 годах. Скорее всего, наоборот, таки налог на недвижимость отменят. Поэтому утверждать, что будет другая волна "обвала цен", это аналогично тому, как осенью 2012 года утверждали, что курса доллара будет 12 грн в конце 2012 года. Скорее всего, наоборот, цены могут не упасть, а вырасти. Хотя не резко. Если обратили внимание: когда курс доллара относительно стабильный, а ставки по валютным депозитам снижаются, народ больше начинает задумываться об инвестиции в недвижимость. Фактически рост цен на недвижимость в 2002-2003 года и был вызван этими факторами. Вспомните, как тогда все это начиналось.

Неблагодарное дело эти прогнозы. Окажешься прав, все будут говорить, что это "твоих рук дело", ошибешься – будешь "врагом номер один". И куда бедному специалисту по рынку недвижимости податься…

Николай Светлов 04.06.2013
1 балл