Аренда за гроши или новая реальность ненужного рынка

Отток арендаторов из киевских офисных центров заставил владельцев коммерческой недвижимости пойти на серьезные уступки. Чтобы удержать клиентов, они уже уменьшили ставки как минимум в 1,5 раза и активно внедряют различные программы лояльности, предполагающие включение в стоимость аренды затрат на оплату коммунальных услуг, охраны и уборки помещений, рассрочку платежей, бесплатные места на паркинге и пр. Эксперты прогнозируют, что до конца нынешнего года стоимость аренды офисов продолжит падать.

Офисы ушли в 90-е

По утверждению специалистов, на протяжении января-марта спрос на офисные помещения в Киеве упал по сравнению с аналогичным периодом прошлого года в 1,5 раза. Директор по маркетингу компании SV Development Владимир Степенко отмечает, что некоторые фирмы не выдержали испытание финансовым кризисом и вынуждены сворачивать свой бизнес, покидая ранее арендуемые площади. Другие же компании, имевшие разветвленную сеть офисов по городу, оптимизируют свои расходы, отказываясь от большей части помещений. Генеральный директор ИДК “Каскад” Анатолий Шахновский добавляет, что многие фирмы начали активно мигрировать. “Некоторые арендаторы переезжают в более дешевые бизнес-центры на окраины, непрофессиональные объекты коммерческой недвижимости или организовывают работу сотрудников на дому, сокращая арендуемые площади до минимума”, - пояснил он.

По словам исполнительного директора компании Real Estate Solutions Андрея Борща, если в прошлом году наиболее востребованными считались помещения площадью 250 кв. м - 1 тыс. кв. м, то сейчас повышенным спросом пользуются офисы в 50-150 кв. м. “Больше всего от наблюдаемого в стране кризиса пострадали финансовые и строительные компании, а также смежные с ними отрасли. Экономия стала для них жизненной необходимостью”, - говорит он. Аналогичной точки зрения придерживается и руководитель направления офисной недвижимости Украинской Торговой Гильдии Владимир Даниленко, по словам которого средний размер арендуемого компанией помещения уменьшился в этом году на 30%. “Согласно нашим опросам в феврале деловая активность в Киеве снизилась по сравнению с осенью в три-четыре раза, в результате чего количество свободных площадей в бизнес-центрах выросло более чем в четыре раза - до 16%”, - подчеркивает он, добавляя, что сейчас в столице предлагается в аренду 90-100 тыс. кв. м свободных помещений в объектах класса А и В.

Эксперты говорят, что больше всего из-за оттока клиентов пострадали бизнес-центры класса А (новые здания, расположенные в центральной или приближенной к нему частях города, в местах с хорошей транспортной развязкой и наличием парковки). Заместитель генерального директора по стратегическому развитию и маркетингу компании ТММ Алексей Говорун отмечает, что до 70% арендаторов данных объектов приходилось на компании с иностранным капиталом. “Головные офисы урезали бюджеты на этот год для многих украинских подразделений. В результате, последние массово переезжают в офисные помещения более низкого класса”, - пояснил он. Арендодатели становятся лояльнее.

Рынок офисной недвижимости Киева

Отток арендаторов заставил владельцев офисной недвижимости идти на уступки. По словам управляющего директора компании Colliers International (Украина) Александра Носаченко, базовые арендные ставки на офисные помещения достигли своего пика в третьем квартале 2008 г., увеличившись на 15-20% по сравнению с началом года. Тогда помещения класса А обходились арендодателям в $70-85 за кв. м в месяц, В - $55-65, С - в $25-30. В октябре цены стабилизировались, а в течение ноября-декабря уменьшились более чем на 30%. После новогодних праздников падение арендных ставок продолжилось. В результате, по утверждению г-на Носаченко, сейчас снять помещение в бизнес-центре класса А можно в среднем за $45-55, В - за $25-40, С - за $15-20. Более того, по словам г-на Борща, если ранее большинство собственников недвижимости привязывались в расчетах к доллару, то в нынешнем году рынок практически полностью переориентировался на гривню. По его данным, офисное помещение класса А можно арендовать за 200-250 грн., В - за 150 грн., С - за 90-100 грн. за кв. м. Специалисты отмечают, что эти данные не окончательны: чтобы стимулировать спрос, многие владельцы помещений готовы снижать ставки и далее. К примеру, уже сегодня появилось большое количество неплохих предложений по цене ниже 75 грн. за кв. м. Причем эти площади расположены как на первых этажах жилых новостроек (Оболонь, Позняки), так и в бизнес-центрах возле неплохих транспортных развязок, но в отдаленных от центра города районах.

Андрей Борщ говорит, что арендодатели готовы идти и на дополнительные уступки, включая в стоимость аренды затраты на оплату коммунальных услуг, охраны, уборки. По словам г-на Шахновского, сейчас многие руководители бизнес-центров внедряют различные программы лояльности: предоставляют рассрочку платежей за аренду, бесплатные места в паркинге и пр. “Девелоперы понимают, что дешевле удержать старых арендаторов, пойдя на компромисс, нежели привлечь новых”, - отмечает он.

Объекты заморожены

Участники рынка сходятся во мнении, что арендные ставки будут снижаться и далее. Ведь даже если спрос стабилизируется, количество сдаваемых в аренду площадей постоянно растет. По словам г-на Носаченко, в 2008 г. было введено в эксплуатацию порядка 200 тыс. кв. м помещений, в результате чего по состоянию на 1 января нынешнего года емкость рынка офисной недвижимости класса А, В и С достигла 985 тыс. кв. м. В 2009 г., по данным г-на Степенко, девелоперы планировали сдать 12 объектов общей площадью 220 тыс. кв. м. “На мой взгляд, ранее заявленные планы будут реализованы лишь на 20-25%”, - считает он. Владимир Даниленко утверждает, что по пессимистическому сценарию в этом году ожидается ввод в эксплуатацию 50-60 тыс. кв. м офисов класса А и В, а по оптимистичному - около 100 тыс. кв. м. Но даже частично заполнить эти помещения хозяева смогут лишь в том случае, если предложат рынку более привлекательные цены, нежели у конкурентов, что может привести к очередному приступу уступчивости руководителей остальных бизнес-центров.
finance.ua