Цены на квартиры в Украине: аналитика и прогнозы

Рынок недвижимости в Украине вышел из зоны действия здоровой логики. Цены на квартиры по итогам апреля и начала мая одновременно выросли и упали. Непонятно? Мне тоже. Некоторые аналитики констатируют рост цен и объемов продаж, другие представляют проценты падения цен по реальным сделкам. Такая вот диалектика. То ли действительно параллельные реальности в одной стране уживаются, то ли все зависит от точки зрения. Или, как вариант, кто-то снова пытается слегка обмануть нас. Кто бы это мог быть? Впрочем, не будем забегать вперед. На тему цен на рынке недвижимости и перспектив оного высказались достаточно серьезные и влиятельные люди. А их всегда полезно послушать до того, как делать собственный вывод. Но слушать и верить, как говорят в Одессе, две большие разницы. Об этом тоже стоит помнить.

По итогам апреля жилая недвижимость в Киеве подорожала на 1,6%. Такие данные приводит Комитет по аналитике Союза специалистов по недвижимости Украины (ССНУ). Правда, эксперты Союза сразу оговорились, что незначительный рост цен имеет технический характер и связан с продажей в апреле нескольких десятков объектов, цены на которые были наименьшими. Как сообщили в ССНУ, в результате продаж указанных объектов индикатор сдвинулся в сторону более дорогого предложения, которое давно "висит" на рынке, не ощущая достаточного интереса со стороны покупателей. "Следующий месяц покажет, является достигнутый уровень цен достаточно низким для пробуждения активности покупателей, или же мы зафиксируем признаки дополнительной коррекции", - говорят аналитики.

Это одна точка зрения. Мягко говоря заинтересованные в оживлении рынка и росте цен эксперты, констатируют некоторый рост стоимости квадратных метров. Но сами признают - рост временный и случайный. Хотя, даже с этим заявлением не согласны другие, не менее авторитетные специалисты. Ведущей свой, независимый учет. Как сообщили в компании SV Development, за период с 1 апреля по 1 мая 2009 года средняя цена продажи 1-3 комнатных квартир на вторичном рынке в Киеве снизилась на 9,17%. При этом самым дешевым оставался Дарницкий район, а самым дорогим - Печерский. Конкуренцию районов оставим в стороне - не в ней дело. Главное - вопрос цены. Выросла на 1,6% и упала почти на 10% - согласитесь, есть разница.

Аналитики SV Development отмечают, что приведенные цифры отражают ситуацию на рынке вторичного жилья, в то время как первичный рынок недвижимости находится практически в "замороженном" состоянии, и сделки здесь практически не проводятся. В то же время, около месяца назад специалисты отметили повышение покупательской активности, когда киевляне и гости украинской столицы начали скупать однокомнатные квартиры в домах "хрущевской" постройки. Однако в целом же, уверены эксперты, украинская недвижимость находится в состоянии жесткой рецессии. По мнению специалистов, улучшения ситуации стоит ожидать не раньше начала 2010 года. Пока что граждане приобретают жилье за наличные деньги, которые удалось отвоевать у проблемных банков, однако уверенный спрос на недвижимость возможен лишь в случае "разморозки" депозитов и возобновления ипотечных программ.

Если говорить исключительно о ценах на вторичном рынке, то факторы, на них влияющие, никак не изменились. Кредитование, носившее тотальный характер, не возобновилось. И даже в перспективе его не видно. Богаче потенциальные покупатели не стали - все-таки в стране и в мире серьезный экономический кризис, тут не до инвестиций. Лишних денег ни у кого нет. А разговоры о громадном отложенном спросе уже никого не обманывают - населения в стране с каждым годом становится все меньше. А количество жилья на вторичном рынке не уменьшается. А как быть с первичкой? Которая при определенных условиях может составить серьезную конкуренцию старому жилью в трескающихся домах. Цены на новые квартиры гораздо выше. Но ведь и качество квартир, и состояние домов и придомовых территорий не в пример лучше. Да и цена выше - вопрос временный. И местами уже даже дискуссионный.

К июлю месяцу этого года рынок жилья начнет двигаться. Речь идет именно о новых квартирах по доступным ценам. Будет гораздо больше предложений по нормальной цене. Ведь спрос на жилье есть, но только на то, которое введено в эксплуатацию. Об этом сообщил журналистам заместитель министра регионального развития и строительства Украины Дмитрий Исаенко.

Заместитель министра отметил, что сегодня даже те строительные компании, которые имеют возможность закончить объекты, не всегда это делают. Это связанно с тем, что они не хотят продавать жилье по "кризисным" ценам. "Летом строители поймут, что время сверхприбыли закончилось, и нужно переходить на европейские цены. Я думаю, к июлю потребитель и производитель придут к взаимопониманию", - заявил Исаенко.

Более конкретно этот вопрос прокомментировал его коллега. Цена квадратного метра доступного жилья, созданного при поддержке со стороны государства, не должна превышать 500 долларов, убежден министр по вопросам жилищно-коммунального хозяйства Украины Алексей Кучеренко. По его мнению, государство должно определиться, каким именно категориям граждан оно готово помогать строить жилье.

«Логика на сегодня такова: уважаемые господа застройщики, производители стройматериалов, мэры, выделяющие землю под строительство, вы должны вложиться в цену за квадратный метр около 500 долларов. Не более! Если нет, то массовой программы не будет, а будет очередной дом на Крещатике», - заявил Алексей Кучеренко в ходе круглого стола в Министерстве по вопросам ЖКХ.

Он напомнил, что в данный момент отсутствует четкое законодательное определение категорий граждан, которым государство собирается помогать строить доступное жилье. «13 февраля в Верховной Раде рассматривался законопроект о доступном жилье. Его особенность в том, что мы заложили супернорму поддержки со стороны государства строительству доступного жилья, не определившись при этом, каким категориям граждан будем помогать», - подчеркнул министр. То есть вопросы технического характера имеют место. Но те строительные компании, которые останутся на рынке, скорее всего начнут строить и продавать квартиры по реальной цене. И вторичка моментально рухнет еще ниже. Уже без шансов на подъем.

В этом ключе интересно заявление, которое на днях сделал народный депутат, глава подкомитета ВР по вопросам строительства и архитектуры Владимир Яцуба.

По его словам, в Украине 94 тысячи строительных организаций, большинство из которых зарабатывали на продаже и перекупке построенного другими жилья. Эти фирмы уйдут с рынка. Кроме того, упадет перегретый рынок жилья. И спад недвижимости в цене - второй позитив. Третий - это то, что выживут на рынке только ответственные и профессиональные фирмы. Как, кстати, и инвесторы. Мы ведь понимаем, что в «Элиту-центр» деньги несли в основном те, кто хотел тоже заработать.

Еще одна положительная черта кризиса, которая позволяет войти в новый период подъема с новым качеством строительной политики - это то, что строители должны будут переориентироваться на жилье эконом-класса. Теперь уже они не смогут предлагать покупателям только большие по метражу квартиры. Ведь уже сегодня ясно, что первым от кризиса пострадал сегмент элитного жилья. В то время, как самые ходовые квартиры - одно- и двухкомнатные. И те из них, кто за это первым возьмется и предложит дешевое жилье, смогут неплохо заработать. Сейчас уже строители начинают возвращаться к тому, что покупателю жилья должен быть бесплатно выделен участок земли, а дом должен стоить $22-50 тыс., как это происходит в Восточной Европе. Это - сборный, каркасный дом, со специальными наполнителями, теплоизоляционными материалами. Дешевое жилье, которое может себе позволить обычная семья, взяв кредит. А его рано или поздно можно будет взять.

Пока, при сегодняшней цене, новостройки практически не продаются, а старое жилье еще покупают, хотя и не очень интенсивно, именно по этой причине. Специалисты говорят, что количество сделок сокращается каждый месяц. По данным компании SV Development, год назад на каждого потенциального покупателя приходилось две квартиры, сейчас - 30. В докризисные времена 70% сделок по недвижимости - как первичной, так и вторичной - осуществлялись за счет ипотечных кредитов. Сейчас жилье могут купить только те, кто копил деньги на первоначальный взнос и теперь может себе позволить сразу приобрести недорогую квартиру. Но, напомню, число таких покупателей не просто невелико, оно еще и конечно. А многие представители среднего класса, откладывавшие деньги на первый взнос, сейчас остались без работы или без премий. Тут не до покупок - продержаться бы кризисное время.

Понятно, что большая часть продавцов и подавляющее большинство спекулянтов не хотят расставаться с имуществом по никой, в сравнении с прошлогодней, цене. Видя такую ситуацию, хозяева квартир и риелторы предпочитают не продавать, а сдавать недвижимость в аренду. По данным Украинской торговой гильдии, почти половина продавцов отложила до лучших времен запланированные сделки. Зато на рынке аренды с марта 2008 по март 2009 предложение выросло более чем в четыре раза. И тут крупных владельцев квадратных метров ждал очень неприятный сюрприз. Понятно, что потенциальных квартиросъемщиков стало гораздо меньше. Но главный привет передали коммунальщики. Все, как часто и бывает, началось с Киева. Но регионы быстро возьмут полезный опыт на вооружение.

Столичная власть обнародовала распоряжение о новых тарифах на жилищно-коммунальные услуги для населения, бюджетных учреждений и других потребителей, которые планируется вести в Киеве с 1 июня 2009 года. С текстом соответствующих пяти распоряжений КГГА от 29 апреля 2009 г. за №№ 516, 517, 518, 519 и 520 можно ознакомиться на интернет-сайте издания в разделе официальных документов.

Так, согласно распоряжению № 520 "О согласовании тарифов на тепловую энергию, установление и согласование тарифов на коммунальные услуги по централизованному отоплению и снабжению горячей водой для населения" и распоряжением № 516 "Об установлении и согласовании тарифов на коммунальные услуги по централизованному снабжению холодной водой и водоотводу холодной и горячей воды для населения" новые тарифы за воду и отопление для киевлян будут увеличены приблизительно вдвое при том, что с 1 июня они возрастут на 50% от общего увеличения (первый этап).

Подробно расписывать не буду - смотрите на сайте, но повышение весьма приличное. Донецк, Харьков, Одесса и прочие Кировограды с Черкассами наверняка пойдут по этому же пути. И «заначенные» до лexib[ времен квартирки превратятся для кого-то в камень на шее. Черную дыру, которая будет стремительно высасывать денежку. А относится несерьезно к коммунальным долгам нас уже отучили. Опишут и конфискуют - вопрос времени.

В общем, как ни крути, никакие заявления о внезапном ситуативном росте, даже если они правдивы, сути не меняют. Динамика цен на квартиры в Киеве, областных центрах и вообще городах и селах Украины показывает устойчивое снижение. Потенциальных покупателей продавцы продолжают пугать наступлением «дна» уже вчера и скорым ростом цены. Глава совета директоров Украинской строительной организации Лев Парцхаладзе советует не тянуть с покупкой дольше, чем полгода. Он уверен, что спустя несколько месяцев банки возобновят ипотечное кредитование, и тогда в Украине возможен новый бум недвижимости: «К осени механизм запустится вновь, хотя, конечно, будут еще высокие ставки банковского финансирования». С ним можно согласится, но банкиры на эти оптимистичные заявления реагируют с грустной усмешкой. Ни о каком возобновлении кредитования физлиц под покупку недвижимости речь не идет. Ни в ближайшей перспективе, ни в годовой.

Другой заядлый оптимист, директор «Украинской торговой гильдии» Виталий Бойко убежден, что острая нехватка жилья вернет покупателя на рынок. «Но сокращение предложения на первичном рынке и необходимость надежных вложений вернет покупателей на вторичный рынок», - говорит эксперт. Бог ему судья. А также время и рынок. Наверное, у человека все достаточно хорошо в жизни, если его и сегодня беспокоит необходимость надежных вложений. Но он, увы, в меньшинстве.
Давайте пока оставим в покое спекулятивные игры и оптимистичные, положенные по должности, прогнозы.

И про скорый возврат кредитования говорить не будем - не юмористическая у нас программа, в конце концов. Уже понятно, что крупные владельцы недвижимости не смогут отсидеться на рынке аренды. Рост коммунальных платежей, жестокая конкуренция и экономический спад и заставят менять тактику. Насколько быстро? Думаю, в течение полугода, максимум - года. Рынок недвижимости очень зависит от состояния экономики в целом. Покуда она не начнет выходить из кризиса, расцвет на одном отдельно взятом секторе невозможен. Начнут расти заработные платы, банки начнут давать ипотечные кредиты - вот тогда начнется стабилизация и какой-то незначительный рост. По прогнозам, квартиры будут дешеветь до сентября, после чего цена заморозится вплоть до середины 2010 года. К началу 2011 цены на квартиры начнут понемногу расти, но уровня 2006-2008 годов они в обозримом будущем не достигнут.

Так что с чего начали, тем и закончили. Падение цен на рынке недвижимости не остановят попытки искусственно нагнетать обстановку. Хотя, месячные всплески и возможны. Как временное явление в общем процессе падения цен. До тех пор, пока экономика не вернется к серьезным темпам роста. А Украина находится на пике кризиса. Впервые, начиная с осени прошлого года, с этим согласилось относительное большинство наших сограждан - 45,8%. В том, что страна только входит в кризис, сейчас уверен 41% населения (в ноябре 2008-го таких было 60,5%). Примечательно, что лишь в центральных регионах Украины - электоральном ядре премьер-министра Юлии Тимошенко - продолжает доминировать мнение, что государство лишь входит в кризис (43,6%). Таковы результаты опроса, проведенного 1-9 апреля исследовательским холдингом Research & Branding Group (опрошено 2078 совершеннолетних респондентов во всех регионах страны) по заказу журнала «Эксперт».

Кризис зашел в каждый дом, однако украинцы по-разному его воспринимают. Больше других проблемы в экономике ощутили жители юго-восточных областей государства. В Центральной Украине 7,5% респондентов вообще не почувствовали наступления кризиса. Кроме роста цен, наши соотечественники страдают в основном от уменьшения доходов членов семьи и необходимости экономить. При этом людей, полностью утративших источники доходов, немного - максимальный показатель 8,1% демонстрируют жители юго-востока. У 27,3% граждан этого региона доходы сократились вдвое. Комментарии, как говорится, излишни. Выводы лучше делать самостоятельно - слишком много у нас экспертов, с сомнительными прогнозами.