Цены на жилье: риэлторам «померещилось» дно

Прогнозированное еще в начале осени 2008 г. падение цен на недвижимость свершилось. Многие эксперты утверждают, что ценовое дно уже достигуто. В то же время констатируют, что несмотря на дешевизну квартир покупатели в очереди не выстраиваются.

Цены на вторичное жилье в крупных городах Украины уже упали на 15-30%. В Киеве же произошло еще более крутое «пике»: столичная недвижимость подешевела в два раза и более. В целом, как отметил президент Ассоциации специалистов по недвижимости (АСНУ) Андрей Шульга, за период кризиса рынок по всем регионам Украины вернулся к ценам 2005-2006 г. Однако, учитывая отсутствие банковского кредитования, падение платежеспособности населения, девальвацию гривны и другие сопутствующие факторы приобрести квадратные метры все равно под силу далеко не каждому украинцу. А многие потенциальные покупали продолжают ждать дальнейшего снижения цен.

Насколько оправдана их позиция? По этому вопросу мнения экспертов рынка недвижимости расходятся. Так, вице-президент Союза специалистов по недвижимости Украины Анатолий Топал считает, что в сегменте вторичного жилья Киева эконом-класса "ценовое дно" наступило еще в декабре 2008 г. В первую очередь речь идет о дешевых однокомнатных квартирах. "Если в декабре гостинку можно было купить за $23 тыс., то в марте уже за $35 тыс. и выше", - говорит эксперт. Если верить его словам, количество сделок возросло еще в феврале. Согласна с А.Топалом и президент Украинской гильдии риелторов Наталья Шкилевая. По ее данным, сегодня цены на вторичную недвижимость стабилизировались и предпосылок для резких перепадов их стоимости нет. «Сделки проходят в определенном сформировавшемся на рынке ценовом коридоре», - подчеркнула она.

Однако, А.Топал делает акцент, что по другим сегментам рынка ценовое дно еще не наступило. «Цены на двухкомнатные и трехкомнатные квартиры еще продолжают снижаться»,- отмечает он. Эта ситуация объясняется тем, что именно дешевые однокомнатные квартиры были лидерами падения и сейчас они продаются по той цене, ниже которой опуститься уже не могут.

При этом эксперты, как и положено заинтересованным участникам рынка, советуют покупать недвижимость именно сейчас, убеждая традиционными фразам, что завтра уже может быть дороже и что инвестиции в недвижимость даже в период кризиса остаются самыми надежными. В то же время, согласно данным компании SV Development, только с 30 марта по 5 апреля на вторичном рынке Киева однокомнатные квартиры подешевели еще в среднем на 2,8%.

Кроме того, эксперты противоречат сами себе, говоря о видимых фактах, которые впоследствии могут привести наоборот к дальнейшему падению цен. Против восстановления рынка играет существенное снижение объемов заключенных сделок. По данным А. Шульги, начало 2009 г. характеризовалось застоем на рынке жилой недвижимости, как Киева, так и Украины в целом. В январе 2009 г. количество сделок по приобретению жилья достигло минимума. На вторичном рынке продажи снизились в 2, на первичном – в 3-4 раза. По его словам, в феврале-марте действительно наблюдалось некое оживление со стороны покупателей, но количество заключенных сделок все еще минимально и не дает возможности говорить о тенденции к увеличению спроса. К тому же, эксперт не видит каких-то предпосылок для кардинального изменения ситуации в ближайшее время.

Отметим, что на сайтах ведущих риэлтерских агентств предложения по квартирам в ценовом диапазоне от $29 до $36 тыс. «висят» по несколько месяцев, изредка пополняясь новыми объектами. К тому же каждое второе предложение вывешивается с примечанием «возможен торг».

В свою очередь эксперт Украинской торговой гильдии Виталий Бойко отмечает, что сезонный пик активности со стороны покупателей, на который так надеялись застройщики, в марте так и не наступил. По его мнению, не стоит также уповать на увеличение объемов продаж и осенью, как это происходило в докризисное время. К тому же В.Бойко заявляет о том, что в ближайшее время предложение на рынке возрастет, т.к. на рынок могут быть выведены порядка 3 тыс. уже готовых квартир в новостроях. Этот фактор также может привести к существенному снижению цен.

С другой стороны, эксперт отмечает, что в связи со значительным падением цен владельцы не спешат выставлять квартиры на продажу: объемы предложения также существенно снизились. По его данным, если в 2008 г. количество выставленных на продажу квартир в Киеве составлял порядка 14-16 тыс., то в 2009 г. - только 6-8 тыс.

Как вариант спасения стройотрасли, В.Бойко приводит схему стимулирования рынка жилья, которая была внедрена в Корее в 1998 г. По системе Jonsel житель Кореи выплачивал девелоперу 30-80% от стоимости квартиры, взамен на право проживать в этом жилье 2 года без оплаты аренды. По окончании срока арендодатель возвращал ему назад вложенные деньги. В такой ситуации выигрывали обе стороны: владелец объекта получал деньги для завершения строительства других объектов, а арендатор жил 2 года фактически на проценты от вложенной им суммы. Согласно системе Walsei, житель Кореи давал в долг девелоперу сумму в размере 5% от стоимости жилого объекта, получая при этом право арендовать его 2 года по очень низкой ставке. По окончании срока аренды он получал назад вложенную сумму.

Украинский Кабмин также разработал механизм, подобный корейскому. Он называется «аренда жилья с выкупом». Однако эксперты и юристы сомневаются, что он «приживется». Ведь даже если найдутся желающие испробовать новую схему, пока они все равно этого сделать не смогут – условия договора аренды жилья с выкупом до сих пор не определены ни в одном законе Украины, а образец типового соглашения Минрегионстрой только разрабатывает.

Эксперты также отмечают, что восстановление рынка недвижимости - это только вопрос времени. Другой вопрос, о каком времени идет речь. Так, в самом начале кризиса те же эксперты утверждали, что «дно» наступит весной этого года, а к осени начнется оживление на рынке и реальная активизация в 2010 г. Однако сегодняшняя ситуация говорит о том, что весь 2009 г. уйдет на оживление банковского сектора и ипотечного кредитования. Эксперты напоминают, что полное восстановление рынка займет от 3 до 7-8 лет.

Ирина Дашковская, UGMK