Что ждет рынок новостроек Киева?

Жилье – одна из важнейших потребностей человека, и вряд ли спрос на него может когда исчезнуть.

Этот постулат часто используют застройщики, чтобы показать свою неуязвимость перед кризисом и подчеркнуть перспективность отрасли. Новый председатель "Киевгорстроя" Михаил Голица не стал исключением.

На очередном собрании девелоперов Ukrainian Real Estate Club президент муниципального холдинга вновь напомнил рынку о отложенный спрос и угрозы, связанные с ограничением капиталовложений в строительство.

Со столичным строительным рынком он знаком не понаслышке. Пока один из основателей "Киевгорстроя" Владимир Поляченко совершенствовал свое детище и готовил для себя пути отхода в виде получения контроля над банком "Аркада", Голица в КГГА курировал вопросы обеспечения киевлян жильем.

При этом должность начальника главного управления жилищного обеспечения горадминистрации он занимал с 1996 года до 2010 года. Устранить его с насиженного места не удалось даже безудержной "молодой команде" экс-главы КГГА.

К тому же, с назначением Голицы на должность председателя правления "Киевгорстроя" закончилась эра влияния Леонида Черновецкого и на политику холдинга.

В середине декабря уже должны быть известны результаты аудита холдинга компанией Grant Thornton Ukraine. Для нынешней власти проверка деятельности предшественников становится стандартной процедурой.

Однако даже если канадские аудиторы выявят серьезные злоупотребления, общественность об этом вряд ли узнает. Никто из нынешнего менеджмента предприятия не хочет, чтобы инвесторы волновались. В любом случае, столичная компания, хоть и с опозданиями, но свои обязательства выполняет.

Сам Голица неохотно говорит об аудите, его больше беспокоят настроения потенциальных клиентов и показатели столичного рынка недвижимости.

Чиновник помнит все строительные рекорды на национальном и киевском рынках. Он без подготовки может назвать объемы введенного в эксплуатацию жилья в столице за любой год.

Несмотря на обещания правительства снизить себестоимость квадратных метров, руководитель "Киевгорстроя" считает, что об этом говорить рано. Его можно понять: он не хочет напугать потребителя, который готов покупать сейчас. К тому же, покупателей становится все меньше.

Впрочем, все меры государства по поддержке отрасли Голица одобряет. Несколько раз, отвечая на вопрос из зала, он даже играл роль "пиарщика" программы доступного жилья, на которое в 2010 году было выделено 100 миллионов гривен. Всего на эти цели планируется выделить 230 миллионов казенных гривен.

В 2009 году на такую же программу ассигновали 1,5 миллиарда гривен, и участники рынка всегда находили повод для критики подобных инициатив. Сегодня же застройщики более сдержанны в своих высказываниях, хотя сумма вливаний почти впятеро меньше.

Однако Голица особо не рассчитывает на государство, хотя холдинг и достраивает некоторые объекты в рамках программы доступного жилья. У него есть свое видение роли государства, банков и инвесторов в восстановлении отрасли, не присущее другим застройщикам.

- Готовы результаты проверки "Киевгорстроя" иностранными аудиторами?

Работа завершилась 3 декабря, однако у них, по контракту, еще есть время на подготовку материалов. Где-то около недели.

- Что уже известно о ситуации с предприятиями-сателлитами холдинга, в которых якобы размыто долю собственности "Киевгорстроя"?

Подождем. Через неделю будет все известно.

- Сколько объектов сейчас строит холдинг?

Сейчас мы продаем около 100 квартир, введенных в эксплуатацию. Остальные 1 300 выставленных на продажу квартир находятся в 22 домах, строительство которых находится на разных стадиях. Недавно мы начали строить объект на улице Алма-Атинской и уже продали там около 16 однокомнатных квартир.

Даже на фоне общего падения спроса количество проданных нами квартир в ноябре 2010 года превышает результаты октября 2010 года. Инвесторы позитивно воспринимают изменения, произошедшие в компании. Прежде всего речь идет о возвращении "Киевгорстроя" в коммунальную собственность. Ежемесячно продаем более 100 квартир.

- Сколько за 2010 год планируете реализовать?

Трудно сказать. В 2010 году мы продали около 1 300 квартир. Сейчас готовим еще десять домов, по которым уже разработали проектную-сметную документацию и получили экспертизу. Теперь определяемся с тендерами, ведь мы уже коммунальное предприятие, которое подчиняется территориальной общине города.

- Есть опоздание по срокам строительства объектов?

Да, мы нарушаем сроки. Не все гладко и красиво. Есть много проблем: экономических, финансовых, юридических, однако это никого не интересует. Мы извиняться перед людьми, которые вложили средства в дома и остаются без жилья.

Есть кое проблемы с горячей и холодной водой, с лифтами. Впрочем, наше преимущество в том, что мы ни на одном объекте не останавливали работы. Мы выполняем обязательства.

- Что делает компания для адаптации к кризисным настроений потребителей?

Что хотят люди? Что они могут себе позволить? Они могут купить однокомнатную квартиру за 50 тысяч долларов, трехкомнатную – за 100 тысяч долларов. Я говорю об основном количество потребителей. Мы должны на это реагировать.

Что будет делать холдинговая компания? Мы разрабатываем проекты домов, в которых однокомнатная квартира – 47 квадратных метров, двухкомнатная – 52-60, трехкомнатная – 75-84. У нас эти проекты являются. Сегодня возможности людей, к сожалению, таковы.

- Какова ситуация на первичном рынке? Есть ли предпосылки для снижения цен?

Динамика объемов капитальных вложений отрицательная. За девять месяцев 2009 года объем вложенных средств в строительство в Украине составил 35 миллиардов гривен, а за девять месяцев 2010 года – 31,9 миллиарда гривен. О чем это говорит?

Это говорит о том, что в будущем предложение будет уменьшаться. Спрос будет расти, и цена будет расти. В выигрыше будут стабильные компании.

В целом, на ситуацию на рынке недвижимости в 2011 году будет влиять позиция правительства и уровень выполнения программы строительства доступного жилья. Мы знаем, что на счетах Минрегионстроя находится 100 миллионов гривен.

Серьезная борьба будет вестись за уменьшения себестоимости. Правительство принимает серьезные меры для упрощения процедур получения разрешений.

- Это значит, что в 2011 году цены будут пересмотрены?

- "Киевгорстрой" на столичном рынке продает жилье стоимостью от 8,75 тысячи гривен до 16 тысяч гривен за квадратный метр. Есть также проект по программе доступного жилья в Боярке, там квадратный метр стоит 4,5 тысячи гривен.

В 2011 году, думаю, мы сможем уменьшить цену на столичном рынке при поддержке государства до 7 990 гривен. (Речь идет об уменьшении цен на квартиры, построенные по программе доступного жилья, воспользоваться которой могут только очередники).

Мы сделаем все для того, чтобы цены снижались. Из бюджета города на социальную программу предусмотрены серьезные инвестиции, которые будут использоваться по принципу 50 на 50. Стоимость квадратного метра здесь составит 4 тысячи гривен. Это позволит увеличить объемы работ и загрузить строительные организации.

- То есть такая тенденция может быть характерной для всего рынка?

- Население должно более сотни миллиардов сбережений – в холодильниках, стеклянных банках, которые они изъяли из финансовых учреждений. По сути, это отложенный спрос.

Людей убеждают, что будет коммунизм – все дешеветь. Я не говорю о очередников, которых в Украине 1,2 миллиона, а в Киеве – 113 тысяч. Я об остальных. Они же не смогут покупать жилье по 4 тысячи гривен за метр, а их убеждают, что будет еще дешевле.

Строительная отрасль будет вечной, потому вечной есть потребность в жилье. Рождаться семьи, дети, они будут сходиться и расходиться. Сегодня закладываются предпосылки будущего "бума". Все происходит циклично, мой прогноз – в пределах пяти лет.

Мы помним кризис 1996 года, когда мы были полностью на "дне", и как мы поднимались. В 1994 году построили 406 тысяч квадратных метров, в 1996 году – 404 тысячи, в 1997 году – 416 тысяч, в 1998 году – 470 тысяч, потом – 800 и несколько лет – более миллиона. В 2008 году в Киев было построено почти полтора миллиона квадратных метров жилья.

В Украине наибольший объем строительства пришелся на 1987 год – 21 миллион квадратных метров. В Киеве тогда возвели 1487 тысяч квадратных метров. Мы повторили этот показатель в 2008 году. Думаю, через три-пять лет все повторится снова.

- А как же законопроект "О градостроительной деятельности", который предусматривает существенное упрощение разрешительных процедур? По словам чиновников, он уменьшит себестоимость на 20-30%.

- Эти разговоры очень вредны. Предположение, что мы снизим цены, приведут к тому, что людям придется записываться на квартиры. Их не надо обманывать. Если у человека есть потребность в жилье сегодня, надо покупать сегодня, потом будет только дороже.

По законопроекту и мероприятий правительства и парламента. Есть вещи, которые серьезно влияют на себестоимость. Да, часть вопросов уже учтены – отчисления в городские бюджеты снижена до 4-10%, однако есть и другие проблемы.

- Какие именно?

- Например, принятие в эксплуатацию коммуникационных сетей – это первый головная боль застройщика. Инженерные коммуникации, кабельные линии, магистрали – что с ними делать? Сейчас они у нас, мы вынуждены их эксплуатировать, охранять и ремонтировать. И это вопрос, к сожалению, правительство не решает, а оно серьезно влияет на себестоимость.

Второй вопрос – технические условия. В законе написано, что они предоставляются в пределах участка или на ее грани. На самом же деле нас заставляют строить магистральные сети к участку, которые должны финансироваться из бюджета. Это тоже влияет на себестоимость.

Третье. Изменения в законодательстве. Сегодня только банки и финансовые учреждения имеют право привлекать средства физлиц. Строительным компаниям гражданское законодательство позволяет применять другие правовые механизмы – фонды финансирования, облигации, залога.

Банки и финансовые институты – "тормозом". Они не берут ответственность за финансирование, не финансируют с начала до конца, но берут вознаграждение. На определенных этапах строительства такие начисления составляют 18%. При этом финансовые компании по сути являются посредниками, которые ни за что не отвечают. За все отвечает застройщик.

- То есть застройщик должен продавать без посредников?

- Он и так продает. Я знаю много компаний, которые непосредственно продают. Другое дело, что мы тогда должны честно говорить: застройщик должен отвечать, он не имеет права создавать "Элиту-Центр". В законопроекте, который подается в парламент, рассматриваются варианты привлечения к уголовной ответственности за такие действия.

Мы должны четко сказать руководителю и главному бухгалтеру строительной компании, имеющие право подписи: средства, привлекаемые для строительства, направлялись именно на этот объект, а не на подготовку другого. Если этого не сделаешь – криминал. Я гарантирую, что после таких изменений ни один руководитель не захочет этого делать.

Спасли нас банки от "Элита-Центр"? Нет. Нашлись умельцы, которые создали "карманные" финансовые компании, вывели оперативный резерв и убежали.

- Впрочем, эксперты считают, что без кредитования рынок быстро не восстановится.

- Невозможно оценивать роль банков в этом процессе. У банков своя программа. Если взять компании, которые ввели в эксплуатацию дома в течение девяти месяцев 2010 года, и спросить, кто из них получил кредиты, они скажут: "Никто".

Кредиты банки давали только своим. Скажите, кто может работать под 18-27%? Другое дело, если бы банки кредитовали инвесторов. Я не говорю о 7%, хотя бы под 12-13%.

- Не совсем понятно: ликвидирует правительственный законопроект коррупционную составляющую при получении разрешений или нет? Или уменьшит он себестоимость?

- В законопроекте есть конструктивные вещи. Каким он выйдет из комитета? Какие поправки сделают депутаты? Говорить об этом можно будет после подписания его президентом.

- Какие нормы этого документа вы считаете спорными?

- Например, продажа участка на аукционах. В законе "О государственном бюджете", который принимался в конце 2009 года предыдущим правительством, записали, что все свободные земельные участки будут предоставляться только на аукционах. Хотели как лучше.

Что потом оказалось? В селе магазин построить невозможно, поскольку нужно проводить аукцион. А кто желает на аукцион идти? Никто. Уже потом поняли, что нужно разрабатывать порядок.

- Раньше земля выделялась без аукционов?

- Свободные земельные участки не выделялись. Затем "умельцы" начали искать варианты – покупали сарае или ставили то вроде сарая на определенный участок и добивались перевода в собственность через суды. "Умельцы" у нас есть!

- "Киевгорстрой" выполняет строительно-монтажные работы в рамках реконструкции НСК "Олимпийский". Почему стоимость всего проекта превышает стоимость строительства нового стадиона?

- Реконструкция всегда получается дороже новое строительство. Впрочем, сегодня новый стадион не нужен. "Олимпийский" построен в 1924 году. Уже тогда там было футбольное поле 70 на 120. Реконструкция этого стадиона проходила четыре раза.

- А насчет стоимости?

- Цифра такая, какая есть. Там есть государственный контроль за расходованием денег. (Стоимость работ по реконструкции "Олимпийского" в Киеве составляет 4,2 миллиарда гривен. Возведение "Донбасс-арены" с нуля стоило 400 миллионов долларов).