Гостиничный рынок Украины: Цены и прогнозы накануне Евро-2012

После ЕВРО-2012 грядет Зимняя олимпиада 2022 г., на которую украинский бизнес возлагает особые надежды. Не потому ли уже сейчас горнолыжные базы в Закарпатье прочно обосновались в верхней ценовой категории действующего бизнеса, выставленного н апродажу (от 3-6 млн. долл. и выше).

Несмотря на всю привлекательность гостиничного бизнеса и дефицит отелей в Украине, инвесторы до последнего времени в него не торопились. Быть может теперь их интерес возрастет — держава пообещала новые налоговые льготы...

Похоже на то, что украинское руководство серьезно обеспокоено проблемой обеспечения Евро-2012 гостиничным номерным фондом. Следствием этого и стали беспрецедентные налоговые льготах гостиничному бизнесу. Недавно Президент подписал закон, которым гостиницы категорий 3*, 4* и 5* освобождаются от уплаты налога на прибыль сроком на десять лет - по 31 декабря 2020 года.

Законом предусматривается освободить от налогообложения только гостиницы, которые были и будут введены в эксплуатацию до 1 сентября 2012 года. Цель инициативы – обеспечить надлежащую подготовку к проведению матчей чемпионата мира по футболу...

Поздно спохватились?

Все бы ничего, только, похоже, время упущено. Подобный закон возымел бы должный эффект для развития гостиничного бизнеса в Украине в 2008-2009 гг., тогда как в конце 2010 года эти предложения вызывают определенный скепсис.

Среднестатистическое строительство занимает от 1,5 года (это кроме процесса проектирования и землеотвода), и инвесторы, пожелавшие открыть к Евро-2012 гостиницу просто не успеют с реализацией проекта. Все же процесс развития гостиничного комплекса хоть медленно, но идет, и, при изменении целевого назначения земли инвесторы вместо, например, торгового центра, все чаще интересуются именно проектами отелей.

Согласно прогнозам компании Knight Frank LLC, в Киеве за ближайшие полтора года построят 4 гостиницы на 715 номеров, в т.ч. до конца года откроется только одна - 3-звездочная гостиница Ibis (на 213 номеров).

Следует отметить, что с начала 2010 года в Киеве не было открыто ни одного нового отеля, зато за полтора ближайших года в столице должны быть введены в эксплуатацию: Fairmont Grand Hotel Kyiv на 257 номеров, 5-звездочная Holiday Inn ( 210 номеров), и еще одна небольшая (на 35 номеров) 4-звездочная гостиница.

На второе полугодие 2010- го анонсировано начало сооружения отелей Sofitel, Crown Plaza, Etap Hotel, "Лейпциг" и Swissotel Kyiv (корпорация KDD Group). Большинство этих гостиниц планируют ввести в эксплуатацию накануне Евро-2012. Станут ли они своевременно известны футбольным фанатам и насколько в связи с этим будет реально обеспечить их заполняемость – вот в чем вопрос.

О своих планах выхода на гостиничный рынок с новыми проектами заявили также компании Accor Group, Hilton Hotel Group, AZIMUT Hotels и Wyndham Hotel Group International, причем все они рассматривают варианты не покупки гостиниц, а сооружение новых объектов. Впрочем, это дело среднесрочной перспективы и до Евро-2012 они не успеют даже начать строительство.

Обзор гостиничного рынка

По оценкам экспертов, стоимость проживания в отелях Киева в I полугодии текущего года уменьшилась по сравнению с показателями конца 2009 -го на 9-22% (в зависимости от категории гостиницы).

Такое снижение цен было, в основном, вызвано изменением курса евро по отношению к доллару, так как цены в гостиницах 4*-5* выставляются преимущественно в этой валюте. Во II-м же полугодии возможно сезонное повышение стоимости гостиничных номеров - до 12%. В целом, до конца года кардинальных изменений в стоимости номеров в гостиницах ожидать не стоит.

При этом заполняемость гостиниц в Киеве по итогам июля-декабря 2010 г. может повыситься на 1-3%. Аналитики рынка отмечают, что спрос на гостиницы в Киеве формируют в основном бизнес- туристы, поэтому самая высокая заполняемость гостиниц приходится на понедельник-пятницу (80-90%), с существенным снижением в выходные дни (25-35%). По данным Knight Frank, средний уровень заполняемости киевских гостиниц категории 4*-5* в первом полугодии 2010 года составил около 55-60%.

Для поддержания заполняемости и повышения загрузки более половины отелей Киева (3*-5*) ввели специальные предложения "выходного дня" (пакетные предложения со скидкой на проживание 30-40%), "летние скидки" (скидка на проживание 10-30% в летний период), а также стали более гибкими при групповых заказах. Это очень кстати, так как цены в киевских отелях более высоки по сравнению с показателями гостиничного рынка для этих же сетей, расположенных в США, Европе и Азии. Все это связано с дефицитом качественных гостиниц в Украине.

В Киеве спрос на гостиничные услуги выглядит следующим образом: 65-80% - бизнес-туристы, 20-35% - групповой и индивидуальный туризм. По сравнению с январем 2009- го в начале текущего года на 30% увеличился поток бизнес-туристов, обусловленный повышением деловой активности после президентских выборов и возобновлением бизнес-активности, связанной с восстановлением экономики.

По данным консалтинговой компании Jones Lang LaSalle Hotels, гостиницы средней ценовой категории также ощутили кризис, но за счет получения клиентуры дорогих отелей, выживание для них было более мягким. Средняя цена номера в таких отелях Киева снизилась с $90-140 в 2008 году до $50-80 в 2009 году при сохранившемся уровне загрузки в пределах 65-70%.

Не столицей единой

Согласно выводам специалистов Jones Lang LaSalle, несмотря на предлагаемые налоговые льготы, в ближайшие 5-7 лет инвестировать в пятизвездочные киевские гостиницы будет не слишком выгодно.

Дело в том, что за последние 1,5 года операционная маржа дорогих столичных отелей снизилась более чем на 10%. Если до кризиса рентабельность таких предприятий достигала 30%, то сейчас – не более 5-7%, тогда как трехзвездных – 10-12%.

Судя по всему, инвесторы будут в большей мере интересоваться гостиницами 3*, чье строительство обходится на порядок дешевле, зато привлекают эти отели массового туриста, которых по идее больше, чем бизнесменов, готовых платить за 4*-5*-й сервис.

Если в столице ситуация более или менее определенная, то в регионах с гостиницами дело обстоит еще более напряженно. Относительно благоприятная ситуация только в городах принимающих Евро-2012, Днепропетровске, Одессе и Крыму. На юго-востоке и, тем более, на юге (в прибрежной зоне) построить новый отель уже не так-то просто, вот почему здесь порой более популярна покупка и продажа гостиниц.

При этом цены на них порой находятся в пределах весьма умеренной, средней стоимостной категории (до 1 млн. долл. ). Так, пансионат семейного типа в Николаевской области выставлен на продажу за 300 тыс. долл., а гостиница на Черноморском побережье, сегодня предлагается на продажу за 590 тыс. долл, зато за четырех-зведочный гостиничный комплекс в Днепропетровской области просят 10 млн. долл.

В целом Крым (как, кстати, и Карпаты) в гостиничном бизнесе занимают особое место благодаря своему курортному назначению. Инвестиционный интерес к этим регионам Украины будет при любой власти и почти при любом состоянии экономики, тем более, что после ЕВРО-2012 грядет Зимняя олимпиада 2022 г., на которую украинский бизнес возлагает особые надежды. Не потому ли уже сейчас горнолыжные базы в Закарпатье прочно обосновались в верхней ценовой категории действующего бизнеса, выставленного н апродажу (от 3-6 млн. долл. и выше).

В целом, гостиничный бизнес остается привлекательным, особенно если он ориентирован на массового потребителя (например, хостелы). Стоимость строительства подобных объектов несколько снизилась, однако при этом незначительно уменьшилось количество клиентов, а также вырос срок окупаемости гостиниц (поскольку отели для повышения заполняемости были вынуждены снизить цены). Что же касается цен на уже готовые объекты, то в ближайшем будущем она будет только расти...