Ипотека сегодня и завтра

В частности, сегодня, по данным компании «Простобанк Консалтинг»,принимают заявки Кредит Европа Банк (под 27,78% годовых сроком на пять лет и 30,66% годовых сроками до пяти лет с авансами от 50%); БМ Банк (сроком на один год, с авансом от 50% под 29,85% в гривне, 18,85% годовых в долларах и 17,85% годовых в евро); Universal Bank (срокам от одного до 20 лет под реальные ставки от 24,05 до 25,80% годовых с авансами от 50%).

Несмотря на декларируемый прием заявок, подтверждение того, что банк реально выдает кредиты, редакции «Простобанк Консалтинг» удалось получить только у БМ Банка.

«Однолетние кредиты, предлагаемые БМ Банком, рассчитаны на определенную группу заемщиков, а, именно, на людей у которых уже есть определенная сумма, но для осуществления покупки им недостает порядка 30-50% стоимости квартиры», - отмечает Инна Матвеева, начальник управления развития розничного бизнеса БМ Банка.

- Сейчас, когда цены на рынке недвижимости существенно упали по сравнению с докризисным периодом, у некоторых украинцев, которые откладывали деньги на покупку жилья, появилась возможность купить недвижимость по хорошей цене. Спрос на эти кредиты можно оценить как умеренный».

Также, по информации читателей портала www.prostobank.ua, сегодня оформляет кредиты и Universal Bank.

На первый взгляд, непрогнозированный и своеобразный мини-возврат ипотеки не оправдан – по логике вещей и по прогнозам экспертам, первыми должны были оживиться потребительские кредиты, которые более прибыльные, менее рисковые и суммы по которым меньше.

«Все зависит от стратегии банка, его решений в области риск-менеджмента и существующих ресурсов, - объясняет Ольга Онуфрийчук, исполнительный директор компании «Простобанк Консалтинг». – Например, для получения одного и того же объема доходов банку необходимо будет выдать в сотни раз больше потребительских кредитов, нежели ипотечных – а это требует больших трудозатрат. Зато большее количество кредитов обеспечивает диверсификацию рисков на случай невозврата».

А был ли заемщик?

С официальными данными исследований не согласен Евгений Городецкий, сотрудник крупной международной компании. Со всех сторон Евгений выглядит как идеальный заемщик – работает в штате корпорации уже пять лет, имеет белую зарплату более 15 000 гривен, желает внести в качестве аванса 60% от суммы дома. Но банк ему отказал.

«Мне не хватало до полной покупки всего каких-то 10 000 долларов. Это моя зарплата за полгода. Понятия не имею, почему они мне отказали, - жалуется Евгений. – Разве что потому, что у меня двое маленьких детей». Сразу напрашивается вывод – банк не кредитует на самом деле, а только декларирует.

Причина такого хода мыслей понятна – ведь в самом начале кризиса банки боялись признаться, что не выдают кредитов, и с чистой совестью принимали заявки, рассматривая их больше месяца, но реально не кредитуя. Сегодня, когда из 50-ти крупнейших банков на рынке сохранили свои предложения по таким продуктам всего несколько, ситуация изменилась.

«Я не вижу причин, по которым банк мог бы заявлять, что кредитует ипотеку, но не кредитовать на самом деле, - заявляет Ольга Онуфрийчук. – Если такие случаи и имеют место, то, скорее всего, это связано с организационными вопросами: например, неосведомленностью о новом продукте банка в его региональных подразделениях, либо в случае, если кредитование осуществляют только некоторые отделения банка».

Впрочем, за время кризиса в ипотечных кредитах изменилось очень многое.

На что похожа ипотека сегодня?

Уже сегодня ипотечные кредиты мало напоминают те, которые были год назад. Во-первых, их сроки значительно сократились. Например, по данным компании «Простобанк Консалтинг», предложения по выдаче кредитов на покупку квартиры на вторичном рынке на срок более чем пять лет не было на рынке с декабря 2008 года. С начала июня, украсив статистику, на рынке появился Universal Bank, официально принимающий заявки на ипотечные кредиты сроком до 20 лет.

Однако при этом официальная заработная плата кандидата в заемщики должна быть не меньше 1000 евро. Ужесточение требований к заемщику – вот еще одна особенность сегодняшней ипотеки, к которой нам придется привыкнуть.

А если посмотреть на ситуацию с точки зрения банковских проблем сегодня, то лучше бы такое отношение к кредитам у банков было всегда. Ведь именно то, что банки активно раздавали кредиты, в частности в долларах и с низким или нулевым авансовым платежом, и привело к такому резкому росту кредитной задолженности сегодня.

Первоначальные взносы сегодня также высоки. По данным компании «Простобанк Консалтинг», в 2009 году никто из банков не предлагал кредит на квартиру с авансами меньше, чем 50%. А первые три квартала 2008 года пестрят значениями авансов в 10, 15 и 20%, реже встречается цифра в 30% от суммы кредита.

И последнее отличие новых ипотечных кредитов на квартиру от старых – ставки по ним уже не те. Редкий украинец, желающий сегодня взять кредит, не расстроится, вспомнив, что средняя ставка по кредитам сроком на пять лет в гривне в апреле прошлого года, по данным «Простобанк Консалтинг», составляла 16,76% годовых. Сегодня этот же ценовой параметр вырос практически в два раза – до 32,79% годовых.

Что будет с ипотекой дальше?

На вопрос будет ли ипотека, возродится ли она когда-либо в прежних объемах – твердого ответа у экспертов нет. Кто-то осторожно предсказывает возобновление кредитования большинством банков - не раньше, чем в середине 2010 года, а срок восстановления в прежних объемах «не ранее чем через три года», другие – просто объясняют, чего продукту не хватает для развития в сегодняшних реалиях.

«Перспективы развития ипотечного кредитования зависят от нескольких факторов: от благосостояния украинцев; от положения дел на рынке недвижимости – наличия предложения, величины и стабильности цен; от наличия государственных жилищных программ и так далее, - объясняет Инна Матвеева, начальник управления развития розничного бизнеса БМ Банка. – Очевидно, что при существующем положении дел, ожидать расцвета ипотечного кредитования не приходится».

Еще один вопрос, в котором большинство экспертов сходятся – это то, что ипотека будущего уже никогда не будет похожей на те кредиты, которые мы наблюдали на протяжении последних трех лет.

«Ипотечное кредитование в целом хороший вариант решения жилищной проблемы для всех участников сделки: покупатель может приобрести жилье, не откладывая надолго покупку, банк – заработать процентный доход, застройщик или владелец жилья – получить доход от его продажи, - рассказывает Ольга Онуфрийчук, исполнительный директор компании «Простобанк Консалтинг».

– Другой вопрос, что у нас ипотечное кредитование носило спекулятивный характер и имело много перекосов: цены на жилье были крайне высокими и экономически неоправданными, но ни покупателей жилья, ни банки, кредитующие под его залог даже без авансового взноса, это не волновало – постоянный рост цен до определенного момента покрывал риски.

В связи с этим, я считаю, что той ипотеки, которая была в 2006-2008 годах, уже не будет – и это правильно. А вот классическое ипотечное кредитование, по идее, должно появиться по мере стабилизации экономической и политической ситуации в стране. В любом случае, условия получения ипотечного кредита для потенциального заемщика будут уже гораздо менее привлекательными».

Компания "SV Development"