Как промзоны превращают в жилые кварталы

Реновация промышленных или припортовых зон – это не просто преобразование территорий бывших заводов или транспортных предприятий в жилые районы. Это скорее создание совершенно новой среды, иной «ткани города». Справедливо ли это утверждение для Украины, насколько подобная «сверхзадача» выполнима и актуальна у нас, и кто может быть инициатором подобных проектов?

СВЕРХЗАДАЧА ДЛЯ ДЕВЕЛОПЕРА

Итак, дано: любая заброшенная промзона, не использующаяся по назначению. Девелопер, собственник участка и инвестор (иногда роли совмещаются) решают, что здесь можно возвести новый жилой комплекс, а квартиры в нем – выгодно продать. Вместе они озадачивают архитекторов, и, если город и общественность не против (а в наших реалиях идея реновации почти никогда не противоречит интересам этих групп, ведь промзоны – не дворы и не парки), — начинается захватывающая работа, передает СтройОбзор со ссылкой на Property Times.

Но тут возникает одна из главных сложностей реновации: девелопер и архитекторы должны создать проект, приносящий доход, но построенный не только на экономике. Оказывается, нельзя просто так взять, и встроить новый микрорайон в уже существующий город. И сделать это нужно не по советским лекалам (гектарами и пятилетками), а почти ювелирно, соотносимо с «человеческими размерами».

Как отмечает Андрей Вавриш, Riverside Development, «реновация должна базироваться на здоровом компромиссе – вниманию к историческому наследию, развитию присущих только этой территории культурных форматов и объектов и, одновременно, обладать функциональным и эмоциональным компонентами, ориентированными на потенциальных покупателей».

Другими словами, экономическую модель нужно «привязать» к исторической архитектурной традиции города, окружающего зону реновации, а также интегрировать ее в существующую инфраструктуру. Например, развить идею квартальной (а не микрорайонной) застройки Подола на близлежащую территорию реновации Рыбальского острова. Чем не сверхзадача?

ИНИЦИАТИВА РЕНОВАЦИИ

Имея такой нетривиальный вызов, получаем вопрос: а кто должен инициировать подобные проекты? Эксперты полагают, что во главе столь масштабной задачи может стоять исключительно частный девелопер. С другой стороны, город должен определять, в каких условиях, в каком формате, придерживаясь каких принципов, будет работать девелопер.

«Инициатива должна исходить с двух сторон, – говорит Антон Олейник, архитектурное бюро buro. – Чтобы промышленные территории развивались в интересах города, город должен предложить стратегию развития всех территорий, и каждый новый проект должен интегрироваться в общее виденье. Эта перспектива, безусловно, должна учитывать экономическую и социальную составляющую. Сейчас у нас есть генплан, который, впрочем, свою функцию не выполняет, в нем множество утопических допущений. Это всего лишь документ, и в условиях рыночной экономики не работает. Это могло работать лишь в советский период в условиях плановой экономики, когда всеми участниками проекта было, условно, государство».

Для города в целом реновация – достаточно выгодное дело. За обновление территорий берутся частный инвестор и девелопер, осознающий, что реализовать проект надо хорошо (иначе будет не конкурентно), при этом почти ничего не просящий взамен.

Как комментирует тему Влодко Зотов, Бюро инициативной архитектуры GA, «мы, наконец-то, подошли к такому этапу, когда самому девелоперу выгодно реализовывать проекты, устраивающие всех. От этого сегодня зависит экономический успех проекта. Девелопер думает критериями качества – и это очень хорошо».

Городу выгодно интенсифицировать использование земель, создавая многофункциональные районы. При этом не создавая дополнительной нагрузки на инфраструктуру, а используя имеющуюся.

«К тому же, экономические связи значительно лучше развиваются внутри сформированного города. Для девелопера реновация – это возможность проявить способность заниматься проектом глубоко и комплексно, формировать команду и принимать масштабные вызовы. Если застройщик не ленив, имеет пытливый ум, стремится все изучить и имплементировать инновации, то для него реновация – роскошный подарок», – считает Андрей Вавриш.

РЕНОВАЦИЯ И КИЕВ

Последние годы в новостях о рынке недвижимости все чаще звучат сообщения о критическом сокращении или полном отсутствии земельных участков под застройку в столице. Свободных мест нет, либо они уже находятся в частной собственности.

С другой стороны, в Киеве, как и во многих крупных городах, большое количество так называемых «brownfields» – «ржавых поясов» индустриальной застройки, оставшихся с советских времен, но уже не используемых.

«Если осваивать только эти территории, при нынешних потребностях рынка жилой недвижимости, их может хватить на ближайшие 50 лет застройки, – говорит Влодко Зотов. – Другой вопрос, что характерная особенность этих зон – не самое высокое качество возведенных в спешке пятилеток строений. Оставшиеся здания практически невозможно реконструировать. По этой причине у нас нереализуемы проекты по типу европейских – с сохранением антуража и узнаваемых профилей исторических построек».

И именно по этой причине реновация в Киеве – это, как правило, использование участков «из-под» промзон, застройка их, можно сказать, с нуля.

РЕНОВАЦИЯ И ИНТЕГРАЦИЯ

При таком подходе актуальным становится вопрос интеграции «обновленной территории» с «остальным городом». Пока особых проблем не было – в случае с Рыбальским территория была уже как бы вписана в район с развитой инфраструктурой. Здесь проходит несколько линий общественного транспорта. Есть, пускай в планах, проект четвертой линии метро (многострадальное «метро на Троещину») или, как альтернатива, скоростного трамвая.

Все же, как отмечает Влодко Зотов, «промзоны под реновацию достаточно плохо интегрированы с городской тканью, и каждый проект приходится начинать с решения именно этого вызова: как зону реновации «подключить» к остальному городу».

С другой стороны, девелоперы всегда обращают внимание на разграничение зон ответственности – есть застройщик, отвечающий за реализацию проекта, создающий рабочие места и т.д. И есть город, в чьей компетенции общественный транспорт, инфраструктура города и т.п.

«Нужно не забывать, что у каждого своя работа, то есть девелопер не может заменить государственные программы и заниматься тем, за что ответственна горадминистрация. С другой стороны, застройщик может создавать общественные пространства, формируя широкие улицы и проспекты, бульвары, – это во многом определяет девелопер, независимо от того, есть правила регулирования со стороны государства или нет. Впрочем, компромисс можно найти всегда – я еще не сталкивался с безвыходными ситуациями, при условии, что обе стороны работают по схеме win-win», – говорит Андрей Вавриш.

РЕНОВАЦИЯ И ПЕРСПЕКТИВЫ

Проекты реновации для столицы – уже не новшество. Процесс в этом направлении идет, можно упомянуть, в частности, ЖК «Комфорт таун», построенный на территории бывшего завода, жилой район Рыбальский, находящийся в активной стадии реализации, разрабатываемый проект ревитализации Телички, старт проекта ЖК «Файна таун» на месте выставочного центра «КиевЭкспоПлаза».

В планах, которыми делится Андрей Вавриш, новый проект реновации в промышленной зоне на территории так называемого «Нового Подола», ближе к станции метро «Тараса Шевченко». Сейчас многие из этих территорий перепрофилированы в офисные пространства, склады, типографии, поэтому зона работает днем, но ночью там почти все замирает, есть полностью заброшенные территории.

«Два актуальных тренда, обуславливающие перспективы для реноваций – урбанизация и расширение «мест приложения труда». Промышленные зоны в прежних масштабах уже не нужны, производство организуется более компактно. Поэтому реновация промзон – это главный тренд на ближайшее десятилетие. И ситуация эта не уникальная для Киева или Украины, здесь мы полностью совпадаем с мировыми тенденциями. И мы обязательно станем свидетелями того, что подобные проекты будут только прибывать», – считает Антон Олийник.